Nueva vivienda vertical toma impulso

Carlos Gutiérrez Ruiz, titular de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), encabeza uno de los virajes más importantes en materia de construcción de hogares. Se trata, ni más ni menos, de un plan para los siguientes dos años en el sector más dinámico de la economía en los últimos años, creado por una instancia federal, pero cuyos efectos se verán de inmediato en la escala local.

La premisa es la siguiente: que quien compre una vivienda en México no se quede en ella toda la vida; si crece la familia o aumentan sus ingresos, que tenga facilidad para cambiarla por otra que se adapte mejor a sus posibilidades y gusto. Esto implica muchas cosas, entre ellas, que cambien las características de la vivienda construida y financiada con apoyos federales y que se dinamice una actividad aletargada hasta hoy, como ha sido la compraventa de vivienda económica usada. Aquí lo que Gutiérrez Ruiz platicó con Expansión.

¿Qué estado guarda hoy la construcción de la vivienda?
Muy afortunado. Se mantiene una estabilidad sobre los ritmos de crecimiento. Somos el país de Latinoamérica que más produce y financia vivienda. Terminamos 2007 por arriba de lo planeado. Este año tendremos un crecimiento más moderado, de alrededor de 10% en el sector. Estaremos cerca de las 800,000 viviendas financiadas. Hay expectativa de una ligera expansión en la propia economía mexicana derivada de lo que está ocurriendo en Estados Unidos y porque el sector está alcanzando una velocidad de crucero, en donde los crecimientos cuánticos que alcanzamos en la primera mitad de la década ya no se van a ver.

Además de EU, ¿qué otros riesgos ve en 2008?
Infraestructura y regulaciones municipales. Se empieza a ver la necesidad de acelerar soluciones como ciertas regulaciones municipales vinculadas con el desarrollo de la vivienda, por ejemplo, las densidades. Estamos empeñados en que la vivienda social en México debe dejar de ser una solución de vida para convertirse en la solución para la primera vivienda. La estabilidad económica en el país permite que tengamos una base de mercados hipotecarios más sólida que hace posible a la gente cambiar de casa conforme su ciclo de vida lo requiere o conforme sus posibilidades económicas se lo permitan. Los mexicanos ya no tenemos que pensar que una vivienda social es para toda la vida.

Esta nueva visión, ¿en qué cambia las políticas públicas?
En que las casas que se construyen ahora sean cada vez más amplias, para que las más económicas se queden en el mercado secundario. Hoy en día, debemos seguir construyendo muchas viviendas, y aún por varios años más, muchas viviendas económicas, pero no vemos esto como un trazo permanente, sino que las viviendas más baratas deben ser las que la gente encuentre en el mercado secundario. Viene un cambio de paradigma en este sentido. Estimamos que, de aquí a 2010, se conformará todo este proceso y que las casas que se construyan tengan mayor valor agregado.

¿Cree que la vivienda social existente es suficiente?
Hay un parque habitacional de vivienda social bastante amplio. Tenemos casi cinco millones de viviendas que, hoy en día, ya están prácticamente pagadas con créditos sociales. Estas casas son susceptibles de que en los años siguientes sean revendidas. Y los que las vendan pueden irse a una casa mejor, o más grande, o mejor ubicada. No me imagino a nuestro país construyendo casas populares toda la vida. Tenemos que reconocer que la estabilidad económica le da poder adquisitivo a la gente. Un dato duro: a principios de la década, en 2000, una persona que quería comprarse una casa y tomar un crédito de 300,000 pesos debía pagar alrededor de 25,000 pesos mensuales. Hoy, en pesos constantes, pagaría 11,000.

¿Cuál sería el precio de esta vivienda nueva?
Los precios por metro cuadrado no sólo no deben subir, sino al contrario, deben bajar. La gente que dice ‘me puedo endeudar menos’, entonces compra una casa usada. Si tiene más salario, se mueve a la siguiente casa.

¿Qué características tendría esta nueva vivienda?
Más superficie habitable. La intención es crecer la vivienda, de los 38 o 40 metros cuadrados que hoy en día tiene, a 60. Para lograrlo necesitamos que sean viviendas de tipo vertical con densidades de 120 viviendas por hectárea.

¿Hoy cuál es la densidad?
El promedio nacional es de 55 viviendas. Serían edificios verticales de cuatro o cinco niveles. No necesitamos hacer grandes conglomerados condominales. Queremos que sean viviendas sustentables, con menor consumo de energía, agua, gas. Esto, dentro de en un círculo virtuoso, respaldado por un mayor uso de paneles solares, tratamiento de aguas residuales, de áreas verdes. Por ejemplo, hoy, en promedio, las áreas verdes en conjuntos habitacionales es de alrededor de 15%; podríamos llevarlo a 25% gracias a este modelo de verticalidad. Y hay otro tema: el reciclaje. Este asunto no debe estar exento en la vivienda y los inmuebles. Hoy es tema sólo para ciertas ciudades, como el DF, porque ya no hay para dónde crecer. La reserva territorial de la Ciudad de México es hacia arriba.

¿Qué significa reciclar?
Tenemos que reciclar el mercado habitacional. Y lo tenemos que reciclar en lo que ya existe. Hay un gran mercado de vivienda usada en el segmento residencial, pero no en la vivienda social. La otra parte del reciclamiento es que debemos comenzar a demoler inmuebles habitacionales, comerciales e industriales para darles la vuelta a nuevas zonas en donde se asienten las nuevas propiedades. No podemos pensar que toda la construcción nueva va a ser sólo sobre tierra nueva.

¿Hay algún lugar en donde esto se esté dando?
En la colonia Del Valle o Polanco, en el DF. Se están demoliendo viejas casonas de los años 30 o 40 para dar paso a edificios que pueden albergar a familias que, hoy en día, no tienen cinco o seis hijos, como antes, sino sólo uno o dos.

¿Qué harán para fomentar esta tendencia?
Alentarla con un mayor subsidio a la compra de vivienda usada y vertical. Iniciamos el año 2008 con 20% más de subsidio para las familias que elijan estas opciones.

¿A qué se refieren con verticalidad?
Edificios desde dos pisos que nos den más de 100 viviendas por hectárea.

¿Qué reacción han tenido las desarrolladoras de vivienda a estos cambios?
Muy buena. La inversión que ellos tienen que hacer en suelo será menor en cuanto a metros cuadrados, pero será la misma en función de la ubicación, porque no se trata de que estas viviendas se encuentren en los mismos lugares alejados, en los cinturones metropolitanos, sino de que las desarrolladoras paguen más cara la tierra a cambio de que tengan una mejor ubicación… Esta nueva generación de mexicanos ya no está dispuesta a vivir tan lejos, como lo hizo la generación anterior. Ni está dispuesta a vivir en la misma casa toda la vida. Si se trata de vivir lejos, lo puedes hacer si tienes un buen transporte.

El problema es que nuestra propia idiosincrasia nos hace gente de arraigo. Las sociedades mexicanas no somos gente que nos guste entrar en movilidades.

¿Cómo cambiar esa parte cultural?
No es necesario cambiar. Lo veo como una oportunidad para desarrollar nuestras ciudades con más infraestructura. Si estamos contentos de vivir en donde vivimos, debemos hacerlo con una mayor calidad de vida y la infraestructura juega un papel fundamental en esto. Y el reciclamiento de estas zonas es muy importante.

Regresando a los riesgos, ¿de qué tamaño son?
Yo lo podría resumir a algo muy práctico: si no lo resolvemos, no vamos a poder seguir creciendo.

¿Qué tan grave es este problema?
En 117 municipios de México se desarrolla 78% de la vivienda urbana. Nuestro primer objetivo es atacar esos municipios.

¿Y qué tan mal están esos 117 municipios?
Yo diría que están bajos en materia de densidad. Prácticamente todos, 110 tal vez, están en densidades de 50 o 55 viviendas por hectárea.

¿Cuánto interés hay de los municipios?
Muchos de ellos sí lo tienen porque a la hora de que los nuevos alcaldes llegan a sus oficinas, después de ganar las elecciones, se encuentran con que las finanzas municipales no alcanzan porque la gente les demanda seguridad, alumbrado público y recolección de basura en la puerta de su casa.

Además, ellos mismos muchas veces exentan el pago del predial o toman la decisión de no cobrarlo. ¿Por qué? Porque eso les da más votos.

¿La fecha de 2010 contempla el tiempo para convencer a estos municipios?
En 2008 se detona una interlocución sin precedentes con los municipios en esta materia. Lo primero que estamos haciendo es presentar el Código de Edificación de Vivienda, un documento creado por la Conavi con el apoyo de organizaciones académicas, instituciones gremiales, de consultores, de financieros. Este código pretende ser la referencia obligada para estandarizar los reglamentos de construcción. En México, hay municipios que te indican que las banquetas deben de ser del mismo tamaño para una casa de interés social que para una casa que está en un club de golf; totalmente irracional. O hay reglamentos que indican que el ancho de la calle debe ser igual para una vivienda residencial, en donde quizá existan dos o tres automóviles, que para una vivienda popular, donde no hay ninguno.

¿Cómo harán para que todos lo municipios se ajusten a este código?
Lo que vamos a hacer es que todas las instituciones financieras de vivienda vamos a generar incentivos a aquellos municipios que los adopten.

¿No será obligatorio?
No, porque la Constitución les da a ellos estas atribuciones.

¿Cómo será esta comunicación con los municipios?
Arrancará en el seno de la Conferencia Nacional de Gobernadores (Conago). Ellos están muy interesados; la vivienda les representa inversión, mano de obra, pago de derechos, pago de impuestos y, lo más importante, combate a la pobreza, desarrollo. Y de los estados debe permear a los municipios, muchos de los cuales están ávidos de que les llegue inversión en vivienda. Es un tema de convencimiento, no mandatario.

Antes se construía vivienda vertical. ¿Qué factores impulsaron la vivienda horizontal construida a las orillas de las ciudades?
El modelo de desarrollo habitacional surgido (en Europa) en los años 40 tenía un fuerte componente de alta densidad en conjuntos habitacionales. En México, por ejemplo, Tlatelolco estaba basado en esos modelos del desarrollo habitacional. Pero esto no quedó vinculado a la idiosincrasia de los mexicanos. Lo que sucedió entonces es que no aprendimos a vivir con tanta densidad. Los propios obreros, su líder Fidel Velázquez mismo, le exigían al presidente de la República que ése no era el modelo que los trabajadores de México querían.

¿Qué pasaba?
Había problemas vecinales. La solución que se planteó fue que cada trabajador tuviera su propia casa y que, además, la pudiera crecer. La razón: se da el mandato, en función del gran déficit que había, de que sólo se podía dar un crédito en la vida. Esta decisión, correcta para ese tiempo, tuvo una paradoja: condenar a la gente a que viviera en esa casa durante toda la vida. Nos fuimos al modelo horizontal, de lote individual, casa individual, tinaco individual... Y fue bueno mientras el crecimiento de las ciudades lo pudo soportar.

Lo que proponen entonces es regresar a la ciudad, y aprovechar su infraestructura…
Sí. Yo creo que es un modelo para generar un mayor aprovechamiento sobre experiencias internacionales, sin necesariamente generar una copia.

Una de las aseguradoras hipotecarias dice que hay problemas porque la cartera que le dan a asegurar no tiene la calidad que debería… ¿Existe esta situación?
Siempre ha existido. Pero no es importante, afortunadamente. Hoy en día existen muchos mecanismos que van haciendo que esto sea mucho menor.

¿Y la bursatilidad ayuda mucho a cuidar esa cartera?
Yo creo que, ahora, ese tipo de instituciones nos ayudan mucho a decir: “Tu crédito está mal otorgado, no te lo aseguro”. Así de sencillo. ¿Qué sucede? Que a todos nos alertan este tipo de decisiones para que cuidemos cada vez más este tema. Y también es un ejercicio de autocrítica válido que la autoridad de esto acelere sus procesos de cuidado, en este caso, la Sociedad Hipotecaria Federal, acelere sus procesos de cuidados y de supervisión sobre el tema de avalúos, por ejemplo, y sobre el tema de originación.