Hipotecas, víctimas de la volatilidad

El 9 de agosto parecía ser ‘un día más de trabajo’ para José de Jesús Gómez, coordinador del programa de certificados de vivienda (Cedevis) del Infonavit. De pronto, los mercados financieros empezaron a caer. La Bolsa Mexicana de Valores perdía 5% sin razón aparente.

Al consultar varios servicios de información financiera, Gómez supo el motivo. El mercado de hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, conocido como subprime, hacía crisis y el impacto se sentía en todo el mundo.

Los inversionistas renunciaban a los bonos respaldados por hipotecas y otros títulos con potencial de perder su valor. A partir de entonces, la incertidumbre y la volatilidad se apoderaron de las plazas bursátiles internacionales.

Aunque las principales instituciones financieras mexicanas (bancos, aseguradoras, afore y sociedades de inversión) no tienen una exposición o vínculo directo con el mercado de bonos subprime, la desconfianza que vive la comunidad internacional de inversionistas ha afectado las expectativas de fondeo (colocación de deuda) de los actores involucrados en el financiamiento a la vivienda en México. Algunas sofoles han frenado su paso acelerado en la colocación de bonos respaldados por hipotecas, los llamados ‘borhis’.

A su vez, el Infonavit evalúa si difiere para 2008 el tramo pendiente de su programa de Cedevis, así como un programa piloto de emisión en el extranjero.

“En el Infonavit tenemos pendiente la colocación de 2,800 millones de pesos de Cedevis, estamos trabajando en la parte operativa para que en cuanto existan mejores condiciones de mercado, podamos hacerla”, admite Gómez.

La sofol Crédito y Casa, que hizo su última colocación de deuda el 17 de julio, no realizará más emisiones este año, ya que considera que cuenta con los recursos necesarios; sólo hará aquellas que le permitan llevar su deuda a largo plazo, comenta Humberto Parra, director de Fondeo de la firma.

Sofoles, operadores de deuda e, incluso, el Infonavit están pendientes del mercado, en busca de una señal de cuándo volverá la estabilidad, aunque tal vez tarde tiempo.

“Mientras las condiciones de mercado sigan así no veremos emisiones de deuda hipotecaria, quizás en lo que resta del año”, comentan dos operadores, en una plática informal.

Tomados por sorpresa

Nadie en México esperaba una crisis en el mercado subprime de EU. De hecho, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), organismo encargado de incentivar el mercado de vivienda, había previsto para este año diseñar una herramienta de fondeo para las sofoles similar a los bonos subprime, revela Paloma Silva de Anzorena, directora general adjunta de Desarrollo del Mercado de Vivienda y Planeación de la SHF. Para la SHF aún es factible crear este tipo de bonos.

La crisis del mercado subprime impactó también el perfil crediticio de algunas sofoles mexicanas.

Fitch Ratings modificó las calificaciones de GMAC Hipotecaria de su emisión de certificados bursátiles para corto, mediano y largo plazo, en sintonía con la reducción que hizo a la matriz estadounidense de GMAC, que fue afectada por la crisis.

Los bonos respaldados por hipotecas o ‘borhis’ son un instrumento de fondeo dirigido a las sofoles que surgió para impulsar el financiamiento de vivienda y cumplir con la ley orgánica de la SHF, la cual establece que, en 2009, el organismo dejará de financiar a las sofoles y sólo otorgará garantías.

Desde su primera emisión, el crecimiento de los ‘borhis’ ha sido exponencial. En 2003 se emitieron los primeros por 595.6 millones de pesos; para julio de 2007, el monto creció a 14,200 millones de pesos, más de 2,200%.

Pese a que las sofoles han diversificado sus fuentes de financiamiento, aún dependen de la SHF para fondearse.

“El 40% de los recursos de las sofoles hipotecarias proviene de los fondos de la SHF”, dice Parra, de Crédito y Casa.

Por ello, es vital que el efecto subprime quede superado y las sofoles puedan captar recursos en el mercado.

Varios miembros del sector se muestran optimistas y confían en que una vez concluida la volatilidad, los inversionistas distinguirán las diferencias de calidad entre los bonos hipotecarios mexicanos y los estadounidenses.

Los bonos hipotecarios mexicanos tienen el respaldo de tasas de interés fijas, solicitud de enganche, garantía del bien hipotecado y el cobro del Infonavit a través de la nómina.

Paloma Silva, de la SHF, señala que este año se podrían alcanzar todavía los 30,000 millones de pesos en emisiones de deuda, incluyendo la salida al extranjero del Infonavit.

“Según el consenso, la estabilidad está próxima, los procesos de ajuste de los mercados no duran más allá de dos meses”, apunta Gómez, del Infonavit.