Gigantes hipotecarios de EU en riesgo

Ante un mercado inmobiliario estadounidense que sigue en picada, surge una pregunta relevante: ¿Qué se necesita para que el gobierno actúe y ayude a las firmas hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, y cómo afectará ese rescate al contribuyente?

Esta ha sido una semana brutal para estas firmas, las dos más importantes en préstamos hipotecarios. Un estudio de Lehman Brothers publicado el lunes precipitó la depreciación de los títulos de ambas agencias a mínimos históricos, las acciones de Freddie cayeron un 22%, mientras que Fannie descendió más de un 9%.

La caída bursátil, sumada a la pesimista perspectiva del presidente de la Reserva Federal (Fed) Ben Bernanke en torno al sector inmobiliario, ha obligado a los inversionistas a considerar qué pasaría si un rescate económico fuera necesario, algo que parece inminente dadas las noticias de insolvencia.

Según informó The Wall Street Journal, las dos firmas han sido monitoreadas durante meses por el Departamento del Tesoro como parte de su programa de contingencia, pero la discusión sobre cómo actuar en caso de que las hipotecarias colapsaran empezó a tomar forma en días recientes.

Escenario sombrío

Tanto Fannie Mae como Freddie Mac son empresas semiestatales que ayudan al funcionamiento del mercado hipotecario al comprar carteras de créditos y convertirlas en paquetes que se venden como títulos o valores de deuda en los mercados del mundo. Si una de las firmas –o las dos- colapsara, sobrevendría el caos.

Tan solo Fannie ha garantizado cerca de 2.8 billones de dólares en préstamos hipotecarios, que representa el 23% de toda la deuda hipotecaria de EU.

 “Si Fannie o Freddie quiebran, sería mucho peor que la caída del banco de inversión Bear Stearns. Podría llevar a la economía a la depresión o a algo parecido” advierte Sean Egan, jefe de calificación crediticia en la firma Egan Jones.

Ante tal escenario, los inversionistas están preocupados; se espera que ambas compañías reporten grandes pérdidas en el segundo trimestre, y su principal negocio, la titulización de deudas hipotecarias, está bajo presión por la caída de los precios de la vivienda y el alto número de embargos. 

“El mayor problema es que estas son instituciones financieras altamente apalancadas, más que ningún otro banco, y tienen muchos activos hipotecarios. Dado que los valores inmobiliarios caen todos los días, el valor [de las hipotecas que reúne en paquetes, garantiza y vende] se cuestiona” explica Steve Persky, co-fundador de Dalton Investments.

El rescate gubernamental parece ser la única opción, pues es difícil imaginar que el sector privado pueda ayudar a ambas firmas. Su valor bursátil ha caído tanto que encontrar el dinero para financiarse sería una odisea: Freddie necesitaría una inyección de 7,000 millones de dólares en los próximos dos meses para compensar las pérdidas y amortizaciones, según estima Egan.

Desastres potenciales

La Fed y el Tesoro han señalado que el gobierno no está obligado a rescatar a ninguna de las dos entidades si éstas se declaran insolventes. Pero el gobierno no puede dejar que estas instituciones colapsen, pues son esenciales para remediar la crisis hipotecaria. Si Fannie y Freddie dejaran de comprar y respaldar préstamos, los bancos dejarían de emitir créditos y la cantidad de propietarios se reduciría, provocando que los precios de las viviendas cayeran aún más.

 “Si el gobierno cree que estas empresas juegan un papel esencial en el mercado, entonces no puede dejarlas quebrar” afirma el profesor de economía Joseph Mason.

Sin embargo, de acuerdo a un estudio de Standard & Poor's este escenario apocalíptico es poco probable, pero la sola posibilidad de que ocurra supone una amenaza más grave que la quiebra real de cualquier banco de inversión.

Escenarios de un rescate

La nacionalización no es una opción factible, pues ni el actual gobierno estadounidense ni los candidatos presidenciales podrían afrontar esa acción en un año de elecciones.

Según Egan, más viable sería que el Departamento del Tesoro y la Fed aportaran liquidez bajo la forma de un préstamo o garantizar el pago a los tenedores de bonos. Ambas empresas, incluso, podrían negociar acciones preferenciales con el gobierno, algo parecido a lo que hizo Citigroup con el fondo Abu Dhabi Investment Authority.

El professor Mason, en cambio, sugiere una intervención diferente: Si cualquiera de las dos firmas enfrenta insolvencia económica, el gobierno debería comprar a la institución un bloque de participación en el capital con derecho a voto y usarlo como una herramienta para eliminar dividendos, sustituir directivos y controlar las firmas hasta que se recuperen. “Pero un rescate sería una situación política y Fannie y Freddie no querrán perder los dividendos” apunta Mason.

De acuerdo al estudio de S&P, el fatal escenario podría costarle a los contribuyentes estadounidenses más de 1 billón de dólares. Sin mencionar el hecho de que, si ocurre un rescate gubernamental, la agencia se vería obligada a bajar la calificación crediticia de EU.