S&P genera revueltas en bienes raíces

Las calificadoras trabajan en bajarle las calificaciones a la industria financiera, tras la crisis; las secuelas que dejó la burbuja hipotecaria pueden poner en peligro los planes de la Fed.
Timothy Geithner  (Foto: Archivo)
Colin Barr

A pesar de la crítica mundial por varios errores durante la burbuja crediticia, las agencias calificadoras aún no son irrelevantes.

Los inversionistas en bienes raíces comerciales se dieron cuenta de ello, cuando un anuncio de S&P sofocó la recuperación económica en el abatido mercado de los valores respaldados por hipotecas comerciales, o CMBS por sus siglas en inglés. El movimiento de S&P dejó a inversionistas de propiedades comerciales preguntándose por qué la agencia actuaba de esa forma. La propuesta, en la cual S&P advertía que muy pronto reduciría cientos de emisiones de bonos recientes, podría complicar el nuevo plan federal de facilitar la disponibilidad de financiamiento para los edificios de oficinas, complejos departamentales y centros comerciales. 

Los inversionistas también se preguntan sobre el cambio de tono de S&P con respecto a los prospectos para deuda comercial respaldada con títulos hipotecarios. La calificadora y sus rivales, Moody's y Fitch, han sido atacadas por el congreso por haber fallado en alertar a los inversionistas de la burbuja inmobiliaria, y algunos observadores se preguntan si no se están apresurando en intentar enmendarse.

 "Han pasado 18 meses atormentándose por haber sido muy indulgentes, y ahora parecen estar dando volantazos", dijo Steve Jernigan, uno de los directores de NewOak Capital, compañía asesora de manejo de activos y mercados de capital en Nueva York.

S&P dice que la política no está influyendo en las calificaciones.

"Nuestras mediciones sólo se llevan a cabo por nuestro mejor juicio analítico sobre la solvencia de los emisores y de los valores que calculamos, y se forman de manera independiente a otros factores", como dijo el vocero, Ed Sweeney, vía correo electrónico. Añadió que los comentarios de S&P de la semana pasada son un reflejo de su "revisión cuidadosa y análisis del actual mercado de CMBS y nuestras expectativas de que vayan hacia adelante".  

La masacre después del día de los caídos.

La agitación comenzó el martes pasado, cuando S&P dijo que consideraba hacer cambios en su forma de evaluar los CMBS. La unidad de McGraw-Hill con base en Nueva York advirtió que los cambios podrían provocar degradaciones a un gran número de emisoras antiguas y recientes, incluyendo el 90% de las más importantes de 2007, año pico de las emisiones de valores de hipotecas comerciales.

La llamada petición de comentarios (en la que los participantes de la industria tienen hasta el 9 de junio para darle a la agencia retroalimentación) surgió una semana después de que el gobierno aprobara un acuerdo trascendente en su apoyo para el mercado comercial de bienes raíces.

El 19 de mayo, la Reserva Federal extendió un plan para dar financiamiento a las deudas respaldadas por títulos al llamado legado de las CMBS (valores de hipotecas comerciales calificados como triple-A emitidos antes de este año).

Esta estrategia, la cual siguió a la decisión de la Reserva Federal de expandir el TALF (siglas en inglés del programa Facilidad de Préstamos de Valores a Término Respaldados por Activos) para cubrir las emisiones recientes de CMBS calificadas como triple-A, fue aceptada por la industria con entusiasmo. La estrategia anterior de la Reserva Federal ayudó a suscitar la recuperación del mercado crediticio esta primavera.

Ya que S&P emitió la petición de comentarios la semana pasada, el mercado volvió a enfriarse, y los inversionistas están a la expectativa de ver si S&P continuará con los cambios que propuso y cómo procederá la Reserva Federal.

Un conjunto de degradaciones de emisiones recientes altamente calificadas de CMBS por S&P podría "neutralizar" el legado del TALF, como dijo Jernigan, mediante una reducción meticulosa del número de acuerdos elegibles para el financiamiento del TALF.

Un informe emitido el miércoles pasado por el analista de Citigroup, Darrel Wheeler, culpó a la solicitud de S&P de retirar 75,000 millones de dólares del mercado de CMBS sobresalientes, aunque el mercado ha recuperado cerca de la mitad de esas pérdidas desde entonces.

El TALF podría ofrecer poco o mucho de lo requerido para apoyar el mercado en problemas. Realpoint, una pequeña agencia calificadora en Horsham, Pennsylvania, dijo el mes pasado que el número de prestatarios de CMBS que tenían al menos 30 días de retraso en sus pagos se cuadruplicó el año pasado. La agencia espera que el número de morosidad en las emisiones de CMBS se eleve de su nivel actual de 2.1% a 4% o 5% a finales de este año. 

"Excesivamente arbitrarias"

El momento en el que S&P actuó no fue el único asunto problemático, también lo fueron sus razones para preparar el terreno de la degradación de las emisiones CMBS más importantes, bonos que no deberían presenciar pérdidas principales a menos que falle el 75% de las hipotecas subyacentes.

Los escépticos dicen que S&P no explicó por qué las emisiones de CMBS más seguras deberían estar sujetas a una degradación sin evidenciar que aumentó su riesgo a fallar.

"Este anuncio inesperado es visto por muchos participantes del mercado como altamente subjetivo y excesivamente arbitrario, basado en la perspectiva previa de la compañía", dijo Chip Rodgers, vicepresidente del grupo de cabildeo de Real Estate Roundtable.

Es más, S&P era más optimista con respecto al destino de los bonos CMBS mejor calificados hace dos meses que ahora. 

En un informe del 6 de abril, S&P indicó que la dilatación de degradaciones de la mayoría de los valores más importantes (llamados "super dupers" porque son más importantes que las demás y sus propietarios están protegidos contra pérdidas hasta cierto punto) era improbable.

Los analistas no logran explicar el cambio.

La última propuesta de S&P "castigará inicialmente la fijación del precio de varios calificados triple-A importantes sin evidencia de que el apoyo por crédito adicional esté justificado", como escribió Wheeler la semana pasada. "Creemos que el punto clave es que S&P necesita demostrar cuantitativamente por qué un bono CMBS triple-A no puede soportar condiciones económicas significativamente peores".

S&P dice que los inversionistas que comparan las declaraciones de abril y mayo están en un error. El análisis de abril "nunca fungió como criterio de evaluación, sino que pretendía probar la capacidad de recuperación de nuestras calificaciones bajo distintos ambientes económicos bajo nuestro criterio actual", dijo Sweeney.

Añadió que el nuevo criterio del informe de la semana pasada "está diseñado para crear mejoras en los niveles de crédito "AAA" que, según nosotros, pueden permitir bloques calificados que pueden soportar las condiciones del mercado proporcionales a la baja económica extrema sin fallar".

Los críticos piden mayor competencia

Ya que se acerca la fecha límite de comentarios sobre la propuesta de S&P, los inversionistas se preguntan si la Reserva Federal podrá adaptar al TALF. La Reserva Federal no respondió a la petición de los comentarios, pero los observadores dicen que la agencia podría presionar los lineamientos del TALF para expandir la elegibilidad de los préstamos que inicialmente fueron calificados como triple-A, a pesar de su calificación actual.

Otra pregunta radica en el campo de la política, donde las agencias calificadoras están siendo atacadas por todos lados. El senador Jack Reed introdujo una propuesta el mes pasado para permitir a los inversionistas demandar a las agencias calificadoras que "con o sin conocimiento" fallen al revisar información clave. El mes pasado, la Cámara mantuvo una audiencia para modernizar las regulaciones de las agencias de evaluación crediticia.

Richard Blumenthal, el agente del ministerio público de Connecticut, que el año pasado presentó una demanda antimonopolio contra las calificadoras de los bonos municipales, ha estado bajo la crítica de la mayoría de ellas. Esta primavera, Blumenthal le pidió al secretario del Tesoro, Tim Geithner y al presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, hacer al TALF menos dependiente de la participación de estas firmas.

El mes pasado, la Reserva Federal lo hizo, sumando los DBRS de Realpoint y de Toronto a la lista de compañías elegibles para calificar los valores empleados en el TALF.

Aún así, las críticas contra las grandes agencias calificadoras no van a ceder.

"La Reserva Federal necesita reconsiderar el énfasis que le dan a S&P, Moody's y Fitch", dijo el presidente de Realpoint, Robert Dobilas, "No creo que nadie deba depender de esas agencias".

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