El sector hipotecario sufrirá más en EU

Durante un año difícil para la economía, el mercado de las viviendas ha ofrecido algunos destellos de esperanza. Las ventas de las viviendas han mejorado, pues apenas alcanzaron su nivel más alto desde hace más de dos años. Se ha hablado de las apuestas que hay en Silicon Valley y Nueva York, y en todos lados se habla de una recuperación, así que, al menos en materia de viviendas, las cosas no van tan mal, ¿o no?

Si piensan eso, tal vez no quieran invitar a Mark Zandi a su próxima fiesta. El economista en jefe de Economy.com de Moody's, tiene algunas predicciones fuertes: el precio de las viviendas caerá otro 5% o 10%, y hasta 30% en lugares como Miami entre ahora y el próximo año. Tal vez después comiencen a recuperarse (tal vez).

La lista de preocupaciones de Zandi está encabezada por las ejecuciones hipotecarias, sobre todo con los millones de préstamos que están en proceso y que no podrán ser modificados. Según RealtyTrac, cerca de dos millones de viviendas en Estados Unidos están en proceso de ejecución hipotecaria o son propiedad del banco, y otros millones están por sumarse a ese grupo.

Zandi calcula que 2.4 millones de casas hipotecadas terminarán siendo ejecutadas el próximo año. Él espera que los bancos comiencen a colocar esas propiedades en el mercado de forma más agresiva durante la primera mitad del año, lo que ocasionará un recorte en los inventarios y bajarán los precios.

Una cosa es que los bancos vendan a un mercado de bienes raíces hambriento, pero eso nos lleva a la segunda preocupación de Zandi: el alto desempleo.

El desempleo de 10.2% de octubre fue más alto de lo que la mayoría de los economistas predecían; un mercado laboral débil, sobre todo como este, significa que los compradores potenciales no tienen dinero para comprar casas ni la confianza de que serán capaces de mantener su empleo y pagar las hipotecas de sus hogares actuales.

Otra preocupación es que los legisladores quitarán su apoyo del mercado de forma prematura: los movimientos agresivos del Gobierno, como el recientemente extendido impuesto al crédito para los compradores de hogares por primera vez, así como la compra de valores respaldados por hipotecas que hizo la Reserva Federal, han estado alterando al mercado.  

El plan de adquisición caducará en marzo, por lo que Zandi dice que podría elevar las tasas hipotecarias hasta su punto más alto. "Esto eleva el costo de comprar una casa, y en este frágil mercado, la gente no comprará", dijo. "Eso es un problema".

Todos esos factores están contemplados en el panorama de precios de vivienda para 2010 de Economy.com, así como las cifras locales para ingresos, población, tasas de interés y ejecuciones hipotecarias.

Los resultados fueron obtenidos de 100 zonas metropolitanas. Las proyecciones del año pasado fueron bastante certeras, pues predecían una caída de 14.5% en 2009. Las cifras actuales podrían recuperarse, a 13.2%.

Mientras estas cifras se muestran, los números son negativos en todo el país.

Las zonas más débiles son Florida, California, Nevada y Arizona, a lo que Zandi llama "los sospechosos regulares", pues es ahí donde las ejecuciones hipotecarias son las más altas y las que más probabilidades tienen de subir. El peor mercado, Miami, donde el precio promedio de una vivienda en 2009 fue de 183,530 dólares, espera caer otro 33%.

Pero Zandi también hace alusión a otras regiones menos discutidas donde los precios siguen inflados en relación a las rentas, como el noroeste del Pacífico y de Nueva York hasta Virginia. 

Si hay un punto brillante es en la zona central: las Dakotas, Kansas y Nebraska, tienen economías más fuertes y están basadas en las industrias de agricultura y energía.

También está el caso de Pittsburg, donde no hubo una gran burbuja en las viviendas y es el único mercado que proyecta un crecimiento de 0.41% para el próximo año.

¿La buena noticia? "Queda claro que estamos más cerca del final de esta catástrofe que del principio", dice Zandi. Las viviendas son más costeables, y la construcción sigue siendo baja, así que las ventas terminarán con el inventario excesivo. "Estamos avanzando en la dirección correcta, y esa es una razón para ser optimistas", dijo.

Otro punto a favor es que Zandi dice que es casi imposible que haya otra burbuja en las viviendas en Estados Unidos pronto.