Bienes raíces comerciales, dilema en EU
Afortunadamente para los bancos, la bomba de los bienes raíces comerciales en Estados Unidos continúa en su conteo regresivo. Vaya en espera.
Los observadores de la industria han pronunciado desastrosas advertencias desde hace más de un año, sugiriendo que los prestamistas se dirigen a la catástrofe con un potencial de miles de millones de dólares de pérdidas en este sector.
Pero con todo y las palabras fúnebres, el colapso se ha mantenido relativamente bien controlado.
Los bancos ya reconocieron cerca de 50,000 millones de dólares en pérdidas, según la empresa de investigación de bienes raíces Foresight Analytics.
A pesar de la pronunciada caída en el precio de los departamentos, oficinas y propiedades industriales a nivel nacional durante el año pasado, ha habido ciertos indicadores recientes que sugieren que el mercado finalmente tocó fondo.
Después de 13 meses de caídas consecutivas, los valores de las propiedades comerciales crecieron, en general, 1%, según la última publicación mensual de REAL Índice de Precios de Propiedades Comerciales, de la calificadora Moody's.
Incluso los banqueros de renombre han ofrecido panoramas optimistas en el estado del mercado.
"Los inmuebles comerciales son los restos de un terrible desastre, pero éste ya pasó", dijo el presidente ejecutivo de JP Morgan Chase, Jamie Dimon, durante una conferencia patrocinada por la compañía el mes pasado. Pero algunos expertos en la industria han advertido que el problema aún no se ha acabado.
Las adquisiciones de alto perfil que fueron hechas en la cima de la burbuja de los bienes raíces , han comenzado una implosión en todas direcciones. El mes pasado, los dueños de Stuyvesant Town y de los complejos departamentales de Peter Cooper, de Nueva York, no lograron cumplir con los pagos.
Además de todo, los prestamistas que ayudaron a financiar el Four Seasons Resort and Club fuera de Dallas, están muy cerca de la ejecución hipotecaria de su propiedad de 400 acres.
Con la tasa de desempleo a nivel nacional todavía cerca del 10%, y con el gasto del consumidor aún en niveles difíciles, no queda ninguna duda de por qué los prestatarios cuyas negocios están en tiendas y edificios se sienten tan presionados.
"Las empresas no están ocupando espacios en oficinas y los consumidores no están comprando cosas en las tiendas", dijo Mark Riedy, director ejecutivo del Centro Burnham-Moores para Bienes Raíces, de la Universidad de San Diego.
Ese es un prospecto fatal para los miles de bancos regionales y comunitarios a nivel nacional que apenas tienen 860,000 millones de dólares en hipotecas comerciales y préstamos para construcción y desarrollo.
Synovus Financial, de Georgia; Zions Bancorp, de Utah y Búfalo; y M&T Bank, de Nueva York, son sólo algunos de las entidades financieras cuyos portafolios de créditos están fuertemente concentrados en inmuebles comerciales, según la agencia de evaluación de crédito Standard & Poor's.
Intentar medir el alcance de estos problemas ha sido difícil. Las instituciones de financiamiento han tardado en reconocer las pérdidas en varios de sus créditos.
Eso se debe a que muchos de estas entidades no han visto la necesidad de realizar ejecuciones hipotecarias a los clientes que siguen al corriente en sus pagos, aún cuando estén completamente atorados con su préstamo, o deban más de lo que realmente vale su propiedad, como han dicho los expertos.
Con el impulso de los reguladores industriales, los bancos han ampliado los términos de varios de sus préstamos de locales comerciales, esperando que los valores de la propiedad o los niveles de ocupación mejoren en poco tiempo.
"Existe el elemento de ‘ampliar y pretender'", dijo Tanya Azarchs, analista de crédito y directora administrativa de Standard & Poor's. "Depende de sus bancos si lo hacen o no".
Desafortunadamente, se sabe que ni los precios ni las tasas de ocupación mejorarán pronto.
Los cálculos publicados en noviembre pasado por el Instituto de Terrenos Urbanos, y PricewaterhouseCoopers, sugieren que las vacantes en bienes raíces comerciales seguirán aumentando en 2010, mientras su valor seguirá bajando en el transcurso del año. Los precios caerán hasta la mitad de sus puntos más altos de 2007.
Si eso ocurre, sólo nublaría las esperanzas de los prestatarios de que los bancos refinancien sus créditos. Se espera que cerca de 1.4 billones de dólares de deuda de bienes raíces venzan durante los próximos tres años.
Matt Anderson, socio en Foresight Analytics, dijo que eso sólo puede significar una cosa para los bancos: más pérdidas.
"Cuando combinas eso con las caídas del valor [de las propiedades], hay un problema grave".