¿Mejor rentar que pagar hipoteca en EU?

Lo normal es que las personas desembolsen menos por ser dueñas que por arrendar una propiedad; pero en 2006 los propietarios pagaban hasta el doble por sus casas que sus ‘pares’ por alquilarlas.
hogar-casa-hipoteca-atraso-pagos-2  (Foto: Jupiter Images)
Shawn Tully
NUEVA YORK -

Tal vez no es la medida más popular para los precios de las viviendas en Estados Unidos, pero si quieres darle seguimiento a un indicador poderoso, hay que prestar atención a las rentas, en especial, a las que los estadounidenses pagan en los condominios, departamentos o casas que son de aproximadamente del mismo tamaño y comparten los mismos vecindarios que definen finalmente su valor.

"Si notan la tendencia para ver hacia dónde se dirigen los precios de las viviendas, estás prestando atención al medidor adecuado", dice Robert Shiller, economista de Yale.

En informes recientes, Deutsche Bank demostró cómo las rentas estables, incluso las que van a la baja, han disminuido los precios hasta el punto en el que en muchos mercados cuesta casi lo mismo comprar que rentar. Los estadounidenses no habían llegado a este punto desde hace casi 10 años. Las investigaciones del banco también ofrecen evidencias poderosas de que estos fuertes ajustes en los precios ya terminaron para gran parte del país, pero algunas zonas en particular aún resentirán este fenómeno.

Antes de hablar de cifras vale la pena revisar por qué las rentas causan cierto jalón gravitacional en los precios de las viviendas.

En circunstancias normales, la gente no pagaría mucho menos por rentar una casa que por ser su dueña. Después de todo, estás pagando una mensualidad en vez de una hipoteca e impuestos, y con eso puedes disfrutar de las mismas recámaras, cocina y cuarto de huéspedes para cuando te visiten tus suegros. Por lo tanto, la señal más clara de que habrá pánico surge cuando ser dueño de tu propia casa es mucho más caro que rentar, y eso es precisamente lo que ocurrió durante la última burbuja.

La señal más clara de que los precios ya se ajustaron por completo es cuando la proporción de lo que la gente paga por una renta comparada con lo que los dueños de hogares lo hacen por la misma propiedad regresa a su promedio histórico.

Eso nos remite nuevamente a los estudios del Deutsche Bank. Su equipo de investigación del Fondo de Inversión de Bienes Raíces (REIT por sus siglas en inglés) primero fijó un punto de referencia para una proporción "normal" de las rentas comparadas con los costos de propiedad, lo que llama pago hipotecarios después de impuestos (ATMP por sus siglas en inglés) en 53 ciudades estadounidenses.

En promedio, la institución financiera se percató de que las familias en Estados Unidos estaban gastando cerca de 87% tanto para rentar como para comprar en 1999. Por lo tanto, estaban dispuestos a pagar una prima como propietarios, aunque no una muy alta.

Pero a mediados de 2006, con la locura en lo más alto, esta cifra cayó por debajo de 60%. En ese punto, los estadounidenses estaban gastando increíblemente 66% más por ser propietarios que por una renta. Fue incluso peor en las burbujas de los mercados: en Las Vegas, Phoenix y Miami, los dueños estaban pagando más del doble en rentas, y en San Francisco y en el condado de Orange, los pagos mensuales de los propietarios eran tres veces mayores a los de sus vecinos con rentas en vez de hipotecas.  

¿Cómo pasó esto? Durante la burbuja, las rentas, que son el motor real que dirige los valores, estaban avanzando a su ritmo normal. De 1999 a 2007, el pago mensual de departamentos aumentó sólo 32%, pero los precios de las viviendas aumentaron tres veces más rápido, cerca de 105%.

Deutsche Bank calculó que los precios de las viviendas serán más o menos razonables cuando la proporción regrese a sus niveles de 1999. ¿Por qué 1999? Porque fue relativamente estable durante la década de los 90, y fue el año en el que ocurrió seriamente el crecimiento de los precios. Al final del tercer trimestre de 2009, la cifra se mantuvo en 83%, lo que significa que las rentas eran sólo ligeramente más atractivas que el ser propietarios.

Pero el panorama varía fuertemente de ciudad a ciudad. En 15 de estas 53 zonas metropolitanas, incluyendo a St Louis, Indianapolis, y sobre todo, Phoenix y San Diego, ahora es más alto que en 1999, lo que significa que los costos de los propietarios cayeron en comparación con los costos que pagan quienes rentan debido a la fuerte caída en los precios. En los condados de San Bernardino y Riverside, en California, ahora cuesta 10% menos tener una propiedad que rentarla. En 2006, los dueños pagaron más del doble que aquellos que rentaban.

En otras 14 ciudades, una lista en la que se incluyen Boston, San José y Chicago, el costo de propiedad supera al de las rentas en 6% o menos. En los 24 mercados restantes, los inmuebles siguen siendo entre moderada y extremadamente sobrevaluadas. Las zonas más problemáticas son Baltimore, Long Island y Seattle, donde la proporción sigue estando entre 24% y 32% por encima del mismo punto de referencia de 1999.

¿Qué implica esto para los precios del futuro?

Según este análisis es posible que los precios caigan otro 5% a nivel nacional. La caída puede ser incluso ligeramente más alta, y una razón es que las rentas, que son la fuerza que controla el precio de las viviendas, sigan descendiendo.

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En 2009, el arrendamiento de departamentos cayó 2.3% y sigue cayendo. Se requieren enormes ajustes en mercados exorbitantes como Nueva York y Baltimore. Afortunadamente, la economía está mejorando, y la disminución en la tasa de pérdidas de empleos significa que las rentas se estabilizarán pronto. Incluso pueden comenzar a crecer para finales de 2010.

Pero afortunadamente para la mayoría de los estadounidenses, la repentina y terrible caída en los precios tuvo su propia solución: las cifras volvieron a alinearse, o están a punto de hacerlo. Esto tenía que ocurrir, y es lo que las rentas, el gran manipulador de las viviendas, nos habían estado diciendo.

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