La vivienda en Florida se desmorona

¿Qué le pasó a los préstamos de la Administración Federal de Viviendas (FHA por sus siglas en inglés) en Florida?

El estado estadounidense domina la lista de zonas metropolitanas en problemas para las hipotecas aseguradas por la FHA. De hecho, 16 de los 25 locales con las mayores tasas de moras están en Florida (hasta diciembre), con la diminuta Punta Gorda de la costa del Golfo a la cabeza con 22.7%.

El mediocre desempeño de los préstamos de la FHA en el estado ayudó a hacer caer a la agencia a su nivel más bajo en décadas, aumentando así las preocupaciones de que los contribuyentes tendrán que hacer el rescate . La agencia está en medio de las revisiones de sus operaciones para generar reservas, que han caído por debajo del nivel requerido por el Congreso de Estados Unidos.

Parte de la culpa radica en el famoso mercado de condominios en Florida, que colapsó durante el boom de las viviendas. La práctica controversial de los pagos asistidos por un vendedor también es un factor, al igual que la escasez de empleos y la severa disminución del valor de las viviendas.  

Los compradores de casas en Florida han girado en torno a los préstamos de la FHA, que son los primeros que buscan los compradores con ingresos moderados. Los precios relativamente bajos de casas en el estado ayudaron al mercado a conseguir estas hipotecas respaldadas por el Gobierno.

"La FHA tuvo presencia en Florida porque hace préstamos en el rango donde se hallaba gran parte de la vulnerabilidad", dijo Wayne Archer, director ejecutivo del Centro Kelley A. Bergstrom para Estudios de Bienes Raíces en la Universidad de Florida.

La caída de los condominios

Los préstamos de la FHA fueron particularmente populares entre los compradores de condominios en Florida. La agencia ha respaldado más de estas hipotecas en el "estado del sol" que en cualquier otro lugar del país, asegurando más de 11,000 préstamos valuados en cerca de 1,700 millones de dólares en los últimos cinco años. 

"Florida es el punto central de los condominios y de pérdidas en los mismos", dijo Guy Cecela, publicista de Inside Mortgage Finance, una publicación comercial. "Los condominios en el sur de Florida son lo peor de lo peor".

Hasta la recuperación reciente, los condominios generalmente se desempeñaron mejor que el mercado de viviendas en general, dijeron autoridades de la agencia. Ahora el 28% de los préstamos de condominios de la FHA en Florida corre serios riesgos de moras. Tan solo en Broward County, cuatro de cada 10 dueños de condominios están retrasados en sus pagos. 

Una razón fue el boom en la construcción de condominios en los últimos 10 años. Los especuladores sabían que los dueños de hogares no dejarían escapar los departamentos de lujo en los nuevos desarrollos, lo que hizo que los precios se elevaran mucho, pero cuando el mercado cayó, estos inversionistas fueron los primeros en retirarse, haciendo que todo el desarrollo cayera.

"Desde una perspectiva de la FHA, definitivamente vemos una mayor cantidad de condominios con ejecuciones hipotecarias que en otros estados", dijo Vicky Bott, asistente del secretario en la agencia.

El recibo del desastre

Otra categoría de préstamos, donde el vendedor da a al comprador dinero para el enganche, también explotó en el estado del sol. Cerca de 37% de estas hipotecas en Florida presentan problemas, comparado con el nivel nacional de 21%.

Una razón por la que este segmento de préstamos fue tan afectado es porque los precios en Florida crecieron tan rápido y después cayeron tan acentuadamente, sobre todo en las costas, dijo Bott.

Florida tiene el tercer puesto en el país, después de Hawaii y California, para la apreciación de las viviendas entre 2000 y septiembre de 2006, con 154.9% arriba antes de llegar al clímax, según First American CoreLogic. Desde entonces ha caído 45.7%, el tercer peor desempeño del país, después de Nevada y Arizona.

Varios hogares involucrados en enganches asistidos por vendedores vieron una inflación en sus valores, haciendo que los dueños corrieran más riesgo de incurrir en moras cuando el precio colapsó, según los expertos.

La débil economía del estado también contribuye a la difícil situación de la FHA de Florida. Con 11.9%, la entidad tiene una de las tasas de desempleo más altas del país, y la mayor parte de las ciudades con moras altas.

Varios prestatarios con préstamos de la FHA no tienen ahorros o recursos para navegar en la Gran Recesión, dijo Elizabeth Boyle, abogada en Gulf Coast Legal Services, con base en Petersburg, quien ha visto más prestatarios de FHA entrar a sus oficinas en los años recientes.

"Las moras de los préstamos de la FHA que estamos viendo hoy son préstamos que fracasaron porque la burbuja de los bienes raíces estalló", dijo Boyle, notando también que la economía de Florida depende fuertemente de la construcción. Los prestatarios "perdieron su empleo y están enfrentando un periodo extendido de desempleo".

Darryl Gary es uno de los prestatarios desempleados que incurrió en moras. Después de perder su empleo como chofer en octubre de 2008, Gary luchó por mantener los pagos de 1,400 dólares mensuales en su casa de Sarasola. Aunque hace poco colocó un anuncio como técnico detector de plagas de polilla, ese empleo le pagó 5.50 dólares menos por hora y sólo duró un año.

Aunque su esposa sigue trabajando, la pareja tuvo que usar sus ahorros y después se atrasaron en los pagos de la hipoteca a mediados de 2009. Está intentando negociar un préstamo de modificación con su servidor para ayudarlo a recuperar un buen ritmo financiero, pero sabe que el mercado laboral es débil por el momento.

"Si no hubiera perdido mi empleo, nada de esto estaría pasando. Fui más que capaz de costear la hipoteca, pero cuando te atrasas, si pagas menos de lo que pagabas antes, es difícil recuperar el ritmo", dijo Gary.

Los arreglos de la FHA

Las tasas de moras altas de la FHA a nivel nacional han obligado a la agencia a cambiar sus lineamientos. Ha ajustado sus estándares suscritos, y en enero reveló un plan para aumentar las primas. También exigirá a los prestamistas a tener un puntaje de crédito de al menos 580 puntos para calificar para el programa de enganches de 3.5% de la agencia. Aquellos con puntajes más bajos pagarán al menos 10%.

La agencia también ha tomado medidas para atender los problemas que invaden particularmente el mercado de Florida. Prohibió los pagos iniciales asistidos por un vendedor en 2008, después de ver que corren tres veces más riesgo de incurrir en moras. 

El año pasado, la FHA revisó las reglas de los condominios, sumando restricciones especiales para las transacciones de Florida.

A nivel mundial, al menos la mitad de las unidades de proyectos de condominios debe venderse antes de que la agencia respalde un préstamo, y no más de 30% de las unidades que pueden estar aseguradas por la FHA. En el pasado no existían estas limitaciones. El proyecto entero debe obtener la aprobación de la FHA antes de que asegure una unidad. Antes se permitían las aprobaciones en el sitio.

Y en Florida, la agencia es la única con la autorización de bendecir un proyecto; en cualquier otro lugar, los prestamistas pueden hacerlos en ciertas circunstancias.

"Queremos saber que es un proyecto estable en el que queremos hacer un préstamo antes de aprobar un proyecto de condominio", dijo Bott. 

Incluso con estas nuevas medidas, la tasa de moras de la agencia (tanto en Florida como a nivel nacional) pueden permanecer altas durante el próximo año, según las autoridades de la FHA y los expertos. La agencia no tiene muchas esperanzas en la recuperación de las pérdidas en Florida debido al diezmado de los valores de la propiedad en los estados. "Hay posibilidades de que vean serias pérdidas por moras en este aspecto", dijo Cecela.