El nuevo Sueño Americano: renta una casa

La cultura de EU se construyó alrededor de la propiedad de un hogar, como la cúspide del ciudadano; pero la situación actual muestra que el convertirse en dueño, no siempre resulta lo más inteligente.
hipoteca casa vivienda eu ejecucion precio  (Foto: Photos to go)
Nin-Hai Tseng

Estados Unidos ha relacionado "el sueño americano" con la propiedad de un hogar. La idea de hacerse de un lugar, pagar impuestos sobre una propiedad y podar el pasto de vez en cuando, eran actividades que pertenecían a los ciudadanos que, de una u otra forma, eran más estadounidenses que los más desafortunados que sólo podían rentar el lugar al que llamaban casa.

Y esta noción no es accidental; la propiedad y el sueño americano están fuertemente ligados a políticas gubernamentales que favorecen las hipotecas sobre los arrendamientos, desde antes de que Herbert Hoover fuera electo presidente en 1929. Como secretario de Comercio, durante del "Miedo Rojo" (en referencia al comunismo), Hoover presumió la propiedad de hogares, creyendo que si alguien tenía un bien inmueble en el país, eran menos propensos a caer bajo las garras del comunismo. Lo que siguió durante la Gran Depresión fue una serie de medidas federales que ayudaban a los propietarios de hogares, en una época en la que la mitad de las hipotecas presentaban moras.

Los programas gubernamentales masivos que apoyan a la propiedad aún existen, pero el registro de ejecuciones hipotecarias y la caída de los precios obligaron la redefinición del sueño americano: uno que ahora incluye las rentas.

En el débil mercado de viviendas de hoy, la propiedad ya dejó de ser un vehículo de inversión que millones solían emplear para comerciar las casas de sus sueños en épocas de bonanza. Y tampoco es un cajero automático para refinanciamientos constantes, sino que, durante los últimos cuatro años, la propiedad se ha vuelto la culpable de las angustias. En junio, una de cada 411 unidades de vivienda recibió una ejecución hipotecaria, según RealtyTrac. Entre 2006 y 2009, los precios de las viviendas cayeron más de 32%, según el Índice de Precios de Viviendas de S&P/Case-Shiller.

El auge de las rentas

Con los mercados de propiedad de viviendas tensos, parece que las rentas se han vuelto más atractivas que ser propietario. Entre 2004 y 2009, el número de familias que rentaron aumentó cerca de 10%, es decir, 3.4 millones de arrendadores más, según un estudio realizado este año por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. El aumento fue más dramático en la región central de Estados Unidos, donde el crecimiento de familias que rentaban propiedades aumentó 15.4% entre 2004 y 2009. El sur también sumó la cifra más grande de viviendas a la renta, con un aumento de 1.2 millones entre 2004 y 2009, según el estudio.

Todo esto ha hecho que el Gobierno reconsidere su definición del sueño americano. Desde las presidencias de Bill Clinton y George W. Bush, el mantra de la propiedad de hogares era casi sinónimo de responsabilidad cívica, pero los principales legisladores ahora dicen que la propiedad de hogares no es necesariamente buena para todos.

En mayo, el secretario de Viviendas y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés), Shaun Donovan, declaró ante el comité de la Cámara que la crisis financiera comprobó que existe una necesidad de un mejor balance entre la propiedad de hogares y la renta de viviendas. La semana pasada, el oficial de la HUD, Raphael Bostic, dijo al Washington Post que "en épocas anteriores no se había visto que la gente cuestionara si la propiedad de una vivienda era la decisión correcta. Simplemente se asumía que era el camino lógico. Agregó que ahora, la gente no asume lo mismo.

La propiedad de un hogar no siempre fue tan fácil como la hicieron lucir los préstamos mentira de 2000. Cuando la economía estalló durante la Gran Depresión, las legislaciones pretendieron estimular a las viviendas que iban en picada y a las hipotecas con moras, por lo que el papel del Gobierno en el mercado de viviendas se fortaleció. Hoover firmó la Ley de Préstamos Federales a las Viviendas, y en 1933, Franklin D. Roosevelt creó la Corporación de Préstamos a Propietarios de Viviendas para ofrecer préstamos con interés bajo.

Y el Gobierno apenas empezaba: en las décadas siguientes fue aprobada una serie de legislaciones que ayudaban a veteranos, minorías y al pueblo en general con hipotecas seguras, pero parece ser que el péndulo no estaba equilibrado.

"El Gobierno no debería alentar ciegamente la propiedad de viviendas", dijo Joe Gyourko, profesor de finanzas de bienes raíces en la Facultad Wharton de la Universidad de Pensilvania. "Si el Gobierno debe hacer algo, es alentar a la gente a que tome la decisión correcta".

Gyourko dice que no está completamente en contra de la idea de la propiedad; después de todo, como padre de dos hijos, el profesor de 53 años de edad tiene su propia casa. Pero dice que la aflicción que produce la propiedad de una vivienda debería ser analizada más a fondo, y debería ser vista como algo más que una inversión a largo plazo o un beneficio superior a las rentas en cuestión de costos.

Los propietarios no pagan a un casero, pero pagan impuestos y los costos de mantenimiento de sus casas, y Gyourko dice que esos costos terminan siendo los mismos.

Gyourko agregó que la compra de una casa como una inversión inteligente a largo plazo no siempre es así. Dijo que, entre 1975 y 2008, el precio de casas de calidad y precio similares aumentaron su valor en 1% en promedio anual después de la inflación. Los inversionistas pudieron haber ganado más comprando bonos del Departamento del Tesoro.

El papel que el Gobierno federal decida tomar después de la crisis aún está por verse. En respuesta a la baja en los precios de las viviendas y el récord de la tasa de ejecuciones hipotecarias, la presidencia de Barack Obama lucha por revisar políticas que podrían enfocarse mucho menos en la propiedad de hogares. El Gobierno también podría reducir el apoyo gubernamental en préstamos para viviendas y concentrarse más en rentas más costeables, pero no queda claro qué dirección tomarán las autoridades.

El problema con Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes financiadores de hipotecas que fueron confiscados por el Gobierno en septiembre de 2008, en medio de enormes problemas con malos préstamos, sigue siendo un tema sensible entre los legisladores. Su rescate combinado, según algunas estimaciones, podría costar hasta un billón de dólares, una cifra que algunos creen, es el resultado final de generaciones de políticas que favorecían la propiedad de viviendas.

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Muchos culpan a la soltura de las prácticas de préstamo de las agencias de haber contribuido a la crisis financiera. Los republicanos querían que los destinos de los gigantes hipotecarios fueran atendidos en la recientemente aprobada propuesta de ley Dodd-Frank, supervisando a los reguladores financieros del país, pero eso no ocurrió. 

Cualquier forma en la que los legisladores definan el papel del Gobierno en el mercado de las viviendas, los consumidores ya comenzaron a redefinir el sueño americano: ahora, socialmente es bien visto que alguien envíe por correo su cheque para pagar la renta, y no su pago de la hipoteca.

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