La gente huye de su casa por el narco
La inseguridad y la violencia que se viven en México generan zonas ‘fantasmas' en diversas ciudades, principalmente del norte del país, de acuerdo con un estudio elaborado por la calificadora de valores Standard and Poor's (S&P). El temor entre la población, a causa de organizaciones delictivas, propicia que la gente abandone su vivienda y eso se traduce en un aumento en la cartera vencida de las empresas hipotecarias.
El mercado mexicano de vivienda afronta una preocupación adicional creciente: el abandono de viviendas, advierte S&P. La firma considera que hay dos razones principales para esto: la baja calidad de algunas de las propiedades y de los desarrollos en que éstas se ubican, pero también el aumento de la inseguridad y la violencia en algunas zonas del país .
La tasa de cartera vencida para el mercado mexicano de los instrumentos respaldados por créditos hipotecarios (RMBS, por sus siglas en inglés), aumentó 14% en conjunto durante 2010, a 6.7% al 31 de diciembre de 2010, desde 5.9% al cierre de 2009.
En términos del desempeño de las transacciones de RMBS mexicanos, una propiedad deshabitada prolonga los tiempos de ejecución y disminuye los montos de recuperación, debido a que no se puede localizar al deudor y a que las propiedades pueden sufrir vandalismo durante el periodo de ejecución, agrega S&P.
Además, incluso después de un embargo exitoso, la liquidación de dichas propiedades puede tomar más tiempo e implicar un mayor descuento en el precio de la vivienda.
A octubre del año pasado, la cartera vencida del sector hipotecario fue de casi 17%, dijo Roberto Ureña, presidente de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE), la cual "en mucho se origina por el tema de inseguridad".
Las zonas más afectadas se ubican en la franja fronteriza, como Ciudad Juárez, Tijuana, Matamoros, Reynosa. "En esas ciudades hay desarrollos completos abandonados por inseguridad; si quitamos toda la cartera vencida que está generada en zonas fronterizas, entonces el indicador cae por debajo de 9%", dijo.
Es decir, indicó el presidente de la AMFE, que casi 50% del problema de créditos vencidos está ligado a desarrollos abandonados por problemas de inseguridad.
En tanto, el secretario de Hacienda y Crédito Público, Ernesto Cordero aseguró este lunes que el sector de la vivienda sigue siendo sólido y no se vio afectado por la crisis. "Evidentemente es un sector maduro, un sector al cual la presencia del INFONAVIT y el FOVISSSTE le da una solidez que ningún otro sector de la vivienda en el mundo tiene", afirmó. Además, agregó que de 2007 a 2010 son cerca de 4 millones de familias las que han tenido acceso o a una vivienda nueva o a una remodelación.
El presidente de la AMFE agregó que hay desarrollos a los que llega gente ligada "a cuestiones poco transparentes" y obligan a las personas a dejar sus viviendas; otros dejan su casa por el temor, pero en otros casos hay desarrollos completos controlados por grupos de narcotraficantes, por lo que el crédito no se puede cobrar.
Un ejemplo de violencia se da en el Fraccionamiento Los Sauces, ubicado en el Municipio de Zumpango, en el Estado de México. El comité vecinal denunció el incremento de índices de inseguridad, robos y violencia, falta de servicios adecuados, así como un pésimo trato de la gente por parte de la Administradora Bienestar.
Manifestaron que Grupo GEO se apropió de la situación y lo único que buscan es recuperar la cartera vencida con embargos, notificaciones a los diferentes centros o instituciones que otorgaron los créditos y lo único que genera es una inestabilidad social de grandes proporciones.
En tanto, S&P destacó que si bien la economía mexicana creció a una tasa de 5.5% , en 2010 probablemente se necesitarán entre 12 y 18 meses para que los beneficios del entorno macroeconómico positivo se extiendan al mercado de instrumentos respaldados por créditos hipotecarios, debido a los consistentemente mayores índices de cartera vencida, al apalancamiento de los hogares, así como a las crecientes adjudicaciones y plazos de recuperación.
En términos de emisión de RMBS mexicanos, 2010 fue el primer año en que el monto emitido disminuyó, desde el inicio del mercado en 2003, con una caída de 24% a 2,370 millones de dólares, en comparación con 3,130 millones en 2009, ya que solamente dos instituciones de crédito emitieron nueve bursatilizaciones de RMBS durante el año.
Esta disminución se debió principalmente a la ausencia de los bancos y de las instituciones financieras no bancarias (IFNBs) del mercado, así como a los mayores márgenes sobre las tasas de interés y a las consolidaciones, fusiones y reestructuras en el sector de IFNBs.
El potencial requerimiento de contar con reservas de capital adicionales para financiamientos estructurados bajo Basilea III podría también reducir la emisión de RMBS en los siguientes años.
