Precios de la vivienda, ‘en el sótano’
Salvo que Ben Bernanke, presidente de la Reserva Federal, desencadene una gran ola inflacionaria , los precios de la vivienda en Estados Unidos están condenados a ir en picada por años. El índice Case-Shiller de precios de la vivienda en el mercado estadounidense, publicado el martes, muestra un descenso interanual en enero de 3.1%. El índice, que mide el precio de las propiedades en 20 áreas metropolitanas del país, cayó a 140, ubicándose un punto por encima del mínimo registrado en la primavera de 2009, bajo la estela de la crisis financiera.
La 'sombría' muestra incluyó 11 ciudades que registraron mínimos posteriores a la burbuja y "no presenta verdadera esperanza a la vista en un futuro cercano," de acuerdo con David Blitzer, de S&P.
Robert Shiller, el académico de Yale que inició esté índice junto con Karl Case, dijo este mes que "hay un riesgo sustancial de que los precios de la vivienda caigan otro 15%, 20% o 25%".
Los recientes descensos en el precio de las propiedades han llevado a algunos a declarar que es el mejor momento para comprar una casa. Consideran que la mejoría en los ingresos ligada a la recuperación económica, la sobreoferta y las bajas tasas de interés, hacen que las propiedades sean más asequibles que nunca.
Pero este análisis pasa por alto un hecho que Shiller ha documentado por años: con el tiempo, los precios de las viviendas tienden a subir más o menos en consonancia con la inflación. Y si bien los temores de la inflación crecen actualmente, la inflación real -medida por los criterios gubernamentales- permanece baja. Así que las casas podrían depreciarse aún más.
Aunque los precios de las casas han caído una tercera parte respecto a los valores máximos registrados en tiempos de la burbuja, en 2006, ese descenso sólo cierra parte de la brecha entre los precios de las casas y la inflación, una brecha que se amplió durante los años de la burbuja. La brecha, pues, puede acortarse todavía más y los precios podrían bajar más en consecuencia.
"Pese a la caída del 33% en el índice Case-Shiller de precios de la vivienda respecto al pico máximo, la brecha acumulada desde 1987 entre la inflación subyacente y la inflación de los precios de las casas es aún de 25%", explicó este mes Chris Kotowski, analista de Oppenheimer, en una nota a los clientes de la firma. "Por lo tanto, creemos que los precios de la vivienda seguirán tendiendo a la baja por varios años".
Para cerrar esa brecha no hace falta, desde luego, un dramático descenso similar a la caída registrada entre 2007 y 2009. Si la Reserva Federal logra orquestar una inflación moderada y los precios de la vivienda caen durante algunos años, como predice Shiller, los precios de las propiedades y la inflación podrían alinearse sin mucho drama.
Pero aun sí la economía sigue debilitada y la inflación controlada, un drástico declive no está a la vista, pues el Gobierno estadounidense no ha dejado de inyectar dinero a las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, para evitar que se repita un colapso crediticio como el de hace unos años.
Pese a la reciente caída, el índice compuesto Case-Shiller se ubica en 140, 40% por encima de su nivel del año 2000. Hay que considerar que, para conseguir que los precios de las casas vuelvan a los niveles ajustados a la inflación del año 2000, el índice Case-Shiller tendría que caer 8% ó, alternativamente, Bernanke tendría que disparar la inflación en una economía donde una de cada seis personas está desempleada . Y no importa cuánto adviertan los halcones de la inflación, eso no sucederá de un día para otro.
Así que si quieres comprar una casa, hazlo, pero no lo hagas porque la consideres una gran inversión.