Mercado inmobiliario, base de la crisis
¿Estados Unidos es, o no, un gran país? Al comienzo del año pasado, un amigo mío, propietario de una pequeña empresa que ha sufrido mucho en la recesión, entró en un programa de prueba de modificación hipotecaria. Pocos meses después, el banco le dijo que su solicitud de una tasa de refinanciación asistida por el Gobierno había sido rechazada: su casa ya estaba muy por debajo de su valor .
La había comprado durante el boom inmobiliario por 220,000 dólares, poniendo 30,000 dólares de enganche, y luego gastó otros 45,000 haciéndole arreglos. Ahora vale unos 100,000 dólares. Una vez que sus pagos mensuales estuvieron programados para volver a subir (su tasa de interés hipotecario es del 6.5%), mi amigo dejó de pagar y esperó a que los avisos de ejecución hipotecaria y desalojo llegaran. Un año y medio más tarde, todavía vive en su propia casa y espera que llegue el correo de advertencia.
Cada vez que escucho a alguien decir que el crecimiento económico está a punto de repuntar, pienso en mi amigo y en los aproximadamente 11 millones de propietarios de viviendas cuyas hipotecas valen más que sus hogares. Algunos de ellos siguen haciendo sus pagos mensuales. Otros, como mi amigo, están viviendo por nada. La crisis hipotecaria muestra cómo, seis años después del estallido de la ‘burbuja' inmobiliaria , el mercado residencial de Estados Unidos sigue siendo un lío. Y sin una verdadera recuperación de la vivienda, es difícil pensar que alguna vez tendremos una recuperación autosustentable.
Claro, la noticia de que el presidente Obama y los republicanos están discutiendo sobre extender el recorte de impuestos de nómina de este año y las prestaciones por desempleo hasta el año 2012 es una buena noticia. Lo último que necesita la economía es un golpe de 250,000 millones de dólares al gasto, que es lo que supondría no hacer nada. Pero, ¿dónde están las propuestas serias para reactivar el mercado de la vivienda? Es como si ambas partes hubieran acordado olvidar el asunto.
La vivienda no es sólo una industria más: es un motor de la economía en su conjunto. La inversión residencial aporta hasta una cuarta parte de la inversión de capital en general. Los precios de la vivienda tienen una gran influencia en el gasto de los consumidores -por cada 1,000 dólares de valor que su casa pierde, el propietario de una casa tiende a reducir sus gastos en alrededor de 50 o 60 dólares. Y la caída de los ingresos por impuestos sobre la propiedad está diezmando a muchos pueblos y ciudades . ¿Qué tan mal está allá fuera? La construcción de viviendas nuevas está funcionando a menos de un tercio de su nivel previo a la recesión; en agosto volvió a caer. Las ventas de casas existentes se recuperaron un poco, pero eso fue en gran parte por inversionistas que exploran en el fondo, apostando a que los precios no pueden caer más abajo. Esperemos que tengan razón. A nivel nacional, de acuerdo con el índice S&P/Case-Shiller, los precios han bajado 6% en Estados Unidos en el último año y 32% desde el primer trimestre de 2006.
No estoy diciendo que reparar el mercado de la vivienda sea fácil. Si lo fuera, alguien ya lo habría hecho. Pero, para comenzar, podríamos hacer que el tan calumniado Programa de Refinanciación Asequible de Vivienda (HAMP, por sus siglas en inglés) funcionara mejor. En general, cualquier persona que esté al corriente de sus pagos y cuya casa valga por lo menos el 80% del préstamo pendiente de pago es elegible para participar. Sin embargo, muchos propietarios han sido puestos en espera por la burocracia y por cargos adicionales que Fannie Mae y Freddie Mac , que en última instancia poseen o aseguran muchas de las hipotecas, han impuesto a los solicitantes.
Además, hay gente cuyas hipotecas están muy por debajo del agua; es decir que valen mucho menos en el mercado de lo que la gente debe por ellas. Una de las opciones: obligar a los bancos a ejecutar las hipotecas y acabar con toda la pesadilla de una vez. Pero eso arrojaría aun más propiedades al mercado . Una solución mejor, que nunca ha sido intentada en serio, sería ampliar el programa de modificación de hipotecas, que ofrece reducciones de tasas de interés y condonación de las deudas principales a cambio de opciones sobre el valor positivo de la propiedad . Por ejemplo, el Gobierno y el banco podrían reducir la hipoteca de mi amigo a 150,000 dólares -150% del valor actual de la propiedad- pero exigir la mitad de cualquier beneficio que él reciba cuando finalmente venda la propiedad.
Se necesitaría trabajar en los detalles -existe una compensación entre maximizar la captación y minimizar las recompensas a los prestatarios irresponsables- pero sin duda vale la pena intentarlo. Tres años de restar importancia al problema de la vivienda no nos han llevado muy lejos.
* John Cassidy es un colaborador de Fortune y escritor permanente del New Yorker.