EU prevé privatizar mercado hipotecario

El posible retiro del apoyo gubernamental a Fannie Mae y Freddie Mac afectaría a los compradores; los planes elevarían las tasas de interés e impondría un pago a un fondo de seguro.
freddie  (Foto: Getty)
Nin-Hai Tseng

Los esfuerzos por aminorar el apoyo gubernamental a las mayores compañías hipotecarias de Estados Unidos están ganando impulso, pero la pregunta ahora es la siguiente: ¿Cuánto más podría costar a los compradores de casas si el Congreso reduce el tamaño de Freddie Mac y Fannie Mae o las clausura por completo?

Recordemos que Freddie Mac y Fannie Mae colapsaron en 2008 después de registrar enormes pérdidas por demasiadas hipotecas que acabaron mal. En realidad, las empresas no hacen préstamos para vivienda, compran hipotecas a prestamistas, que luego son empacadas en forma de bonos y vendidas a inversores. Durante años, eso ayudó a los bancos a reducir el riesgo en sus balances generales.

También liberaba más dinero para prestar, por lo que ayudaba a mantener bajas las tasas de interés. Si los prestatarios incumplían, las empresas se comprometían a pagar a los inversores gracias a una garantía implícita que tenían del Gobierno estadounidense.

Este sistema funcionó durante muchos años hasta que la burbuja del mercado inmobiliario explotó, y el Gobierno salvó a Freddie y Fannie con un plan de rescate de casi 200,000 millones de dólares.

Ahora está claro que nadie, en especial los contribuyentes, quiere revivir la crisis, o pagar por nuevos errores. Y el martes, el presidente estadounidense Barack Obama se unió a este "mantra" que pide cambios en Freddie y Fannie, similares a los del plan bipartidista del Senado, que eliminará gradualmente las empresas en un plazo de cinco años y reduciría el papel del Gobierno en la garantía de títulos hipotecarios.

La idea de reducir su tamaño no es nada nuevo. Desde 2010, si no es que antes, los republicanos, en particular, han llamado a reducir el tamaño de los gigantes hipotecarios. Lo que diferencia a los esfuerzos actuales es que el mercado inmobiliario ha repuntado y así también Freddie y Fannie, que garantizan el 80% de todos los nuevos préstamos de vivienda en Estados Unidos.

Según las últimas propuestas, los contribuyentes recibirán más protección, pero eso probablemente conllevará algunos costos para el comprador de vivienda promedio mediante el pago de tasas de interés más altas.

El economista en jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi, ha hecho algunas estimaciones. Si tiene razón, según el plan del Senado, el prestatario típico con una hipoteca de 200,000 dólares y un 20% de pago inicial podría pagar alrededor de 75 dólares más al mes en intereses por una hipoteca a 30 años, o aproximadamente la mitad de un punto porcentual más. Según el plan de la Casa Blanca, que prácticamente privatizaría el mercado hipotecario, los prestatarios pagarían en promedio unos 135 dólares más al mes.

Nadie está diciendo todavía que reducir el tamaño de Freddie y Fannie vaya a destruir el mercado inmobiliario. Sin duda, muchos otros detalles importantes no están claros.

Además de pagar más en intereses, los prestatarios podrían incluso pagar más, aunque solo sea indirectamente, a un fondo de seguro administrado por el Gobierno. Bajo el plan del Senado, el Gobierno continuará jugando un papel importante aunque limitado en el mercado hipotecario, al crear una Corporación Federal de Seguro de Hipotecas (Federal Mortgage Insurance Corp o FMIC).

Esto sería similar a la forma en que la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés) asegura los depósitos bancarios. El FMIC cobraría primas de seguros a la industria y mantendría un fondo de seguros, que entraría en juego cuando una "cantidad sustancial" del capital privado se haya agotado, de acuerdo con el proyecto de ley del Senado respaldado por los senadores Bob Corker (republicano de Tennessee y Mark Warner (demócrata de Virginia).

La pregunta es qué se considera una "cantidad considerable". También es incierto cuánto podrían costar las primas a los prestamistas, así como cuánto de ese costo sería trasladado a los prestatarios.

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Tal vez la pregunta más importante de todas es esta: ¿Si el mercado hipotecario se dejara totalmente en manos del sector privado, podría dejar de existir la popular hipoteca de tasa fija a 30 años? Esto dependerá en gran medida de la creación de un FMIC, que absorbería muchos de los riesgos que conlleva este tipo de préstamos a largo plazo, dice Zandi.

Si la industria hipotecaria se deja totalmente en manos del libre mercado, sería menos probable que los prestamistas ofrezcan este tipo de beneficios que han hecho la compra más asequible para muchos prestatarios.

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