La Fed pone nuevos retos a las Fibras

Las Fideicomisos de bienes raíces deberán sacar el músculo este año ante el alza de tasas; un crecimiento económico menor al esperado también puede complicar el panorama.
Fibras  (Foto: Getty)

El aumento en las tasas de interés de Estados Unidos y un buen desempeño de la economía mexicana serán algunos de los retos que empresas del sector inmobiliario en México deberán enfrentar este año, en especial el joven y acelerado sector de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).

El consenso de los analistas prevé que a mediados de este año la Reserva Federal (Fed) estadounidense comenzará con el aumento de su tasa de interés. Las Fibras tienen una relación inversa con el rendimiento que otorgan los instrumentos de deuda, cuando las tasas suben, la Fibra puede volverse menos atractiva frente a un bono, el cual implica un menor riesgo.

“Evidentemente los inversionistas tienen en cuenta esta correlación y conforme se vuelven más bursátiles sí hay un efecto. Conforme se vaya acercando la fecha pudiéramos ver cierta presión”, comentó el analista de Grupo Financiero Ve por Más, Marco Medina.

En los últimos tres años las Fibras levantaron en el mercado 137,495 millones de pesos (mdp) incluyendo ofertas iniciales y subsecuentes, según cifras de la Bolsa Mexicana de Valores. Tan solo en 2014 obtuvieron 53,794 mdp con el debut de Prologis y Fibra Monterrey además de los follow on de Fibra Uno, Macquarie y Terra.

Expansión  

Para compensar el alza de tasas, la consolidación de su crecimiento y la adquisición de inmuebles atractivos serán clave para brindar un mayor retorno a sus accionistas, coinciden los analistas.

Los certificados (o títulos) de las Fibras tienen un carácter híbrido ya que además de ser un instrumento que  opera como una acción, también tienen características de deuda debido a que están obligados a pagar un dividendo trimestral a sus tenedores.

“Tienen que ser más activos en inmuebles de valor, la clave está en los niveles de ocupación, un 95% de ocupación de las propiedades muestra un portafolio maduro”, dijo el analista de Monex, Roberto Solano, quien espera que el aumento de la tasa de interés de la Fed se aplace hasta finales de 2015 o incluso en 2016.

En este escenario algunas fibras como Fibra Uno, Fibra Macquarie y Terrafina regresaron a la BMV en 2014 para levantar capital y continuar con sus planes de crecimiento; mientras que Fibra Inn(FINN) y Fibra Hotel (Fiho) se han mantenido activos en cuanto a adquisicionees.

“Seguimos muy enfocados en el crecimiento, tenemos 55 hoteles en operación, con una meta de corto/mediano plazo de llegar a 100 hoteles (…) Llegar a esta meta sería tener menos del 10% del mercado de hoteles de negocio, por lo que todavía vemos una muy importante oportunidad de crecimiento en el futuro”, relató el director de desarrollo de Fibra Hotel (FIHO), Guillermo Bravo.

"Para el cierre de este año tendremos dos de las tres torres de oficinas del Toreo en operación junto con el hotel y también tendremos las aperturas de las expansiones de Parque Tezontle y Parque Delta", dijo  el director de relación con inversionistas de Fibra Danhos, Elías Mizrah.

El directivo de Danhos agregó que el alza de tasas es parte de un cambio estructural que podrá afectar a ciertas clases de activos pero que, en su, dado que no tienen deuda, el incremento tendrá un impacto menor que en otras Fibras apalancadas.

Crecimiento económico

Los prospectos de crecimiento del mercado inmobiliario están fundamentados en la estabilidad macroeconómica del país y del crecimiento económico que garanticen un mayor consumo y ocupación en los inmuebles.

Además de FIHO y FINN -las dos Fibras que operan en la BMV- en el mercado mexicano cotizan Hoteles City y Grupo Hotelero Santa Fe, empresas dedicadas al negocio de los hoteles, atado al comportamiento la economía del país.

“La tasas de interés tendrán que subir en un momento y nuestro negocio tendrá que compensarlo con un incremento de precios para ir adecuándolo, pero este sería gradual. Vemos un año que arrancó muy bien, no va a ser fácil pero por nuestro tipo de negocio no vemos mayor impacto”, comentó en entrevista el director general de Grupo Hotelero Santa Fe, Francisco Zinser.

La empresa se muestra optimista para 2015, aunque ve como principales retos el desempeño económico del país que permita al sector seguir con su expansión pues el 80% de los hoteles en México pertenecen a dueños independientes.

El directivo comentó que su crecimiento estará fundamentado vía adquisiciones de nuevos inmuebles principalemente en zonas urbanas (60%) y destinos de playa (40%) así como en desempeño de sus hoteles en operación por lo que este año esperan un crecimiento de entre 32% y 35% en sus ingresos.

“Al ser una fibra hotelera, nuestra renta o cliente se va cada noche, por lo que el tener una economía mexicana más débil es probable que se pudiera traducir en menor demanda, afectando la ocupación y/o tarifa. Hoy en dia en base a la información que vemos en el mercado, esperamos continuar creciendo orgánicamente, por lo que no vemos un impacto con la economía actual, pero si llegara a existir una importante ajuste económico, probablemente si afectaría a FIHO”, dijo Bravo.

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Adicionalmente Marco Medina, comentó que  las Fibras industriales podrías verse beneficiadas por un mayor dinamismo en la región fronteriza  dada la tendencia de recuperación gradual en la producción industrial de EU.

El incremento de tasas también habla de una recuperación económica, y eso es algo positivo y los niveles de renta podrían incrementar de manera gradual. En un ambiente más favorable pueden ir por más activos”, dijo Solano.

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