Claves para comprar tu oficina

Al tomar la decisión de comprar o rentar un inmueble para establecer un negocio, los planes a corto y largo plazo marcan la estrategia, pues al valorar el costo de una hipoteca contra el de una renta, arrendar el espacio siempre será más barato si se piensa de forma inmediata. Sin embargo, a futuro, se pierde la posibilidad de ganar la plusvalía acumulada y de construir un patrimonio propio para la empresa.

La compra de una oficina, local comercial o bodega no es un traje para cualquier compañía. La opción es conveniente para aquellas que tienen más de dos años de operación, ventas mensuales de al menos 85,000 pesos mensuales, sin problemas con el buró de crédito y con la capacidad de pagar un enganche de 25%, explicó en conferencia de prensa Jacobo Gracida, director de Estrategia de SOC Asesores Hipotecarios.

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No hay una estadística que muestre cuántas empresas rentan sus inmuebles y cuántas los han adquirido, pero Gracida calculó que entre 90 y 95% de las empresas en México -de un universo de 5.4 millones de unidades, según el INEGI- rentan sus inmuebles.

A tomar en cuenta

Las ventajas de comprar una oficina, local comercial o bodega son dos: las mensualidades son fijas, al contrario de una renta, que aumenta anualmente, y el inmueble adquiere año con año una plusvalía que se puede aprovechar si en el largo plazo se opta por vender o rentar el espacio.

Como al rentar un local, los intereses de las hipotecas son deducibles; sin embargo, el costo del interés es menor al de una renta y las devoluciones serían, por tanto, menores, lo que se compensa con la plusvalía.

“Anualmente, los inmuebles comerciales en la Ciudad de México tienen una plusvalía de entre el 8 y 10%, pero si descontamos la inflación estimada del 5%, los propietarios se quedan con un rendimiento de entre el 3 y 5%”, dijo Gracida.

Las tasas de interés de un crédito hipotecario oscilan entre el 12.5% y el 18%. Esto depende de sus estados financieros, ventas y capacidad de pago. Las instituciones financieras que los ofrecen créditos hipotecarios para empresas son Banorte, Inbursa, Afirme y la sofom ION Financiera.

A la hora de otorgar un crédito, los bancos evalúan la capacidad de endeudamiento de una empresa según sus utilidades: si la compañía tiene ventas mensuales de 100,000 pesos y logra una utilidad del 30%, es decir 30,000 pesos, de este monto sólo podrá comprometerse a pagar una hipoteca que cueste 50%, o sea 15,000 pesos.

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Con esa mensualidad le alcanzaría para un crédito hipotecario de 800,000 pesos. El empresario tendría que poner 400,000 pesos de enganche para adquirir un inmueble promedio de 1.2 millones de pesos. “El banco no presta el 100% de la hipoteca, sólo lo hace hasta el 75%”, especificó Gracida.

Adicional al pago de la mensualidad, hay que considerar los gastos por escrituración e impuestos, que suman 5% más del costo del inmueble, es decir unos 150,000 pesos.

Al contrario de un crédito hipotecario que tiene una duración de hasta 15 o 20 años, los créditos para inmuebles comerciales tienen un plazo de 10 años como máximo.

Antes de comprar analiza

Leonardo González, real estate analyst de Propiedades.com, añade cinco recomendaciones antes de comprar un inmueble:

1. Si estás en un sector de alta mortalidad, no compres porque la probabilidad de permanecer en el mercado es baja. Si estás en un sector donde hay una alta rentabilidad y las probabilidades de mantenerte en el mercado son altas, hazlo.

2. Si vas a comprar considera el indicador price to rent que mide cuándo es conveniente comprar versus alquilar. En este momento, por la apreciación del dólar, la zona fronteriza con Estados Unidos es buena opción para adquirir inmuebles. Y en Polanco, debido al mismo factor y la poca movilidad de la zona, conviene rentar.

3. Cuando una empresa tiene un inmueble también mejora su clima laboral porque puede hacer las adecuaciones que requiera para hacer más cómodas y accesibles las instalaciones. En un contrato de alquiler, el empresario tendría que negociar con el propietario el mantenimeinto, la logística y la ambientación.

4. Cuando tienes un inmueble formalmente establecido y con sus documentos en orden, le das seguridad a la empresa. Además si necesitas un crédito, puedes dejarlo como garantía.

5. Si la empresa tiene problemas de deudas, el activo inmobiliario se puede utilizar como un colateral en caso de que entre a un concurso mercantil.