La hipoteca inversa no es atractiva para los bancos
Los adultos mayores pensionados y propietarios de una casa o departamento podrían beneficiarse de su propiedad a través del modelo de hipoteca inversa, por medio de la cual obtendrían ingresos vitalicios garantizados por su propiedad. No obstante, si bien el instrumento ha sido autorizado en varias ciudades, incluida la Ciudad de México, los bancos todavía no lo ofrecen.
El rezago en la implementación de este crédito se debe a que, si bien las reglas son claras, no son atractivas para los bancos debido a que contempla una regulación de tasas y se afronta la falta de un mercado secundario para la vivienda, consideró Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Scotiabank.
“Hay una serie de componentes que se deben cumplir para que este mercado funcione: estabilidad macroeconómica, un mercado secundario de vivienda, temas fiscales, regulación específica, cambios en regulación bancaria y un tema de imagen, para que no se crea que los bancos van a despojar a las familias de su patrimonio”, explicó el directivo.
La figura legal de la hipoteca inversa fue aprobada para la Ciudad de México en noviembre pasado, y existe en otras ciudades como el Estado de México desde 2013, sin que hasta ahora se ofrezca un crédito de este tipo por ninguna institución financiera.
“Es un producto que incluso en los países donde se implementó, los volúmenes no han sido relevantes para el tamaño y profundidad de sus mercados hipotecarios, pues tiene sus limitantes”, explicó Margain.
Para BBVA Bancomer, promover este tipo de créditos equiere altos montos de inversión, áreas especializadas en hipotecas y rentas vitalicias, un marco regulatorio que brinde incentivos creíbles, además de una estimación de riesgo relacionada con la longevidad de los clientes.
La hipoteca inversa ha funcionado muy bien en países como Reino Unido y Estados Unidos, de donde se retomó la idea, pero a diferencia de lugares como la Ciudad de México, la regulación es distinta a la aprobada en México.
Por ejemplo, mientras que en la Ciudad de México no es obligatoria la contratación de un seguro para el inmueble, en el Reino Unido y Estados Unidos sí lo es. De igual modo, la regulación en México delimita las tasas de interés.
Margain explicó que las tasas de interés para este tipo de productos necesitan ser bajas para poder entregar una suma de dinero acorde a las necesidades del acreditado, dado que no pagan amortizaciones. Generalmente, este modelo funciona en donde las tasas de interés son muy bajas como Estados Unidos, Inglaterra, España, que están por debajo de 5%, contrario a México, donde se ubican por encima del 9%.
“Con esta tasa regulada, la oferta de hipoteca inversa sería probablemente nula. Independientemente de la tasa que se utilice en el marco regulatorio, un producto que nace con control de precios está destinado al fracaso”, dice BBVA Bancomer.
A decir de Margain, lo que se requiere es hacer un mejor análisis del instrumento y estudiar a profundidad los casos extranjeros para extraer lo mejor de la regulación, perfeccionarla en México e incentivar a los bancos a prestar a los adultos mayores.
“En México, si un adulto mayor necesitara del patrimonio que ha construido por su vivienda, lo que podría obtener es un crédito y liquidez soportado por su hijo como coacreditato en el crédito, garantizando que el adulto mayor tenga liquidez con respaldo de una persona que genera ingresos”, destacó el directivo de Scotiabank como alternativa al proyecto.
