GE Real Estate, billete llama a billete

En los centros comerciales del DF, como en la vieja canción de Chava Flores, desde las 10 ya no hay dónde parar el coche; los fines de semana, los estacionamientos están saturados con autos de modelos recientes; las tiendas compiten por vender con esquemas de 12 meses sin intereses y sus sucursales se multiplican.

En altos edificios de corporativos, hoteles y centros comerciales abarrotados en las quincenas está oculta la mano de GE Real Estate. El detonante: la cada vez más pudiente clase media mexicana, que se fortalece desde finales de los 90, cuando la estabilidad económica tras la crisis de 1994 permitió un mayor crédito al consumo.

Un indicador de la nueva capacidad de compra de muchos mexicanos: el gasto en consumo de las familias en México creció más de 38% de 1997 a 2006, según el INEGI. Eso implica más dinero en el bolsillo, el cebo que más atrae a las firmas financieras que dan crédito a las constructoras de los palacios de consumo. La unidad de negocios del grupo General Electric no deja de sentir el pulso consumista en sus propios bolsillos. Tradicionalmente dedicada a dar créditos y capital para inmuebles en el sector industrial, ahora busca dónde invertir su dinero para aprovechar el auge de la construcción de centros comerciales, vivienda y hoteles (o cualquier cosa que atraiga a la compulsiva clase media).

Para fines de 2008, el grupo planea aumentar 20% sus activos: de 3,700 millones de dólares (mdd) en 2006 a 4,500 mdd. Y eso implicará una modificación en su enfoque, involucrándose cada vez más en los proyectos que financia. Además del dinero que presta en créditos (900 mdd es la meta para este año), aumentará su participación como capitalista (hoy de 18% del total de activos) en los desarrollos de naves industriales, centros comerciales, vivienda y hoteles.

Si bien eso es un cambio que el grupo ya ha iniciado en todo el mundo, un mayor enfoque en capital de riesgo (equity) lo ha reservado a los mercados más maduros donde los márgenes de ganancia que dejan los créditos tienden a disminuir debido a la competencia. "(Por un lado) crecerá el porcentaje de inversiones en capital de riesgo y se reducirá el de crédito; (por otro), el sector industrial pasará a aportar de 70 a 60% del total de la actividad y seguirá bajando", explica Raúl Gallegos, director general de GE Real Estate. La idea es dar cada vez más lugar a proyectos comerciales, residenciales, de oficinas y hoteles.

La mitad de la pirámide

Esa estela que deja todo lo que toca la clase media todavía es larga. En 2006, Liverpool abrió cuatro tiendas departamentales, con sus respectivos centros comerciales, mientras que Grupo Sanborns traerá a México la cadena de lujo Saks. Aperturas que parecen escasas para saciar la sed. "No son suficientes para satisfacer la demanda de los cada vez más exigentes consumidores de todos los puntos del país", reza un estudio de la agencia inmobiliaria Cushman & Wakefield.

Aunque originariamente se enfocaba sólo en naves industriales, actualmente GE Real Estate sigue la ruta del dinero que rodea al consumo. "Estamos sumamente interesados en el sector comercial, y seguiremos invirtiendo", asegura Luis Sada, director de Equity de esta compañía, que ya tiene 120 mdd de capital de riesgo en centros comerciales, y prevé llegar a 500 mdd en los próximos tres años.

La tendencia es mayor diversificación y mayor involucramiento en los proyectos. Para asegurar que el crecimiento será tan rápido como se pueda, están aportando capital junto con otros socios para abrir centros comerciales en dos plazas del Estado de México, y otras seis en Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey, Saltillo y Reynosa.

Según los propios cálculos de GE, en los próximos cinco años en México todo el sector invertirá alrededor de 3,000 mdd en la construcción de centros comerciales. En ese plazo, la empresa de bienes raíces espera llevarse una décima parte de ese pastel este año, y 30% en los próximos tres años siguientes. "Esperamos destinar al menos 20% de los créditos al sector comercial, de una meta de colocación de 900 mdd para 2007", afirma José Alverde, director de Crédito de esta financiera.

A comer, que no se acaba

Si bien dio su primer financiamiento a un centro comercial en 2003, apenas el año pasado abrió la cartera para este sector. El terreno para crecer todavía es amplio. En los últimos tres años, el número de metros cuadrados de comercio formal por habitante se ha más que duplicado, ya que pasó de 11 a 27 metros cuadrados, de acuerdo con la firma Cushman & Wakefield México.

Considerando que cada vez hay más ingreso disponible y mayor oferta de crédito al consumo, esa cifra tenderá a crecer. "El espacio comercial por habitante es una décima parte del de Estados Unidos, el país más consumista de la tierra", estima Víctor Lachica, director de la agencia inmobiliaria.

La ruta del dinero también ha llevado a la división de GE al sector de viviendas. Y aquí apenas está metiendo el pie en una gran alberca. A pesar del tamaño del mercado actual (y teniendo en cuenta que podría haber un millón de créditos hipotecarios este año), GE Real Estate participa como socio de sólo dos desarrollos de la Ciudad de México, que tendrán alrededor de 200 viviendas. "No llega ni a 1% del mercado –estima Sada– y para el tamaño de GE es realmente muy poco". Pero es un principio.

En total, entre el área comercial y la residencial, la compañía tiene invertidos cerca de 120 mdd en capital de riesgo (a esa cantidad habría que sumar la cifra financiada), contra 600 mdd en el sector industrial, que había sido hasta ahora su principal objetivo, pero la proporción habrá de cambiar. "Tenemos planes de llegar a 900 mdd en comercial y residencial en los próximos seis años", comenta Sada.

Además de tantear el terreno en el mercado residencial, GE observa, de lejos, el auge de la construcción del segundo hogar para los retirados estadounidenses, principalmente en San Miguel de Allende, la península de Yucatán, Sonora y Baja California. "Aquí nos mantendremos como observadores, hasta que se vea una tendencia clara en el mercado, porque hay algunas poblaciones que están creciendo en forma explosiva sin tener la infraestructura necesaria, lo que dentro de muy poco puede revertirse contra los inversionistas", señala Luis Sada.

Más industria

Hace más de una década, en 1994, llegó GE Real Estate. El momento justo: una banca endeudada que exigía requisitos imposibles para las industrias frente a la devaluación del peso, y un aluvión de empresas estadounidenses atraídas por un TLCAN recién firmado y las ventajas del tipo de cambio.

La firma tenía doble ventaja frente a los bancos locales: por un lado, obtenía y prestaba su capital en dólares –y a largo plazo– a desarrolladores inmobiliarios que rentaban naves industriales a los fabricantes instalados en México para exportar.

Por otro lado, entendía el negocio de bienes raíces. Mientras los bancos buscaban como garantía el contrato de renta vigente (sólo por cinco años), GE podía hacer una evaluación de mercado y pronosticar el arrendamiento de una nave industrial por plazos más largos.

Su interés por el capital de riesgo es tal que hace dos años protagonizó la mayor operación de inmuebles industriales de la historia de México. Convirtió la deuda en capital de la empresa Finsa, operadora de 130 millones de metros cuadrados de naves industriales.

La sociedad dio lugar a Intramérica, una compañía que opera naves industriales en el norte del país y un portafolio de 500 mdd. "Teníamos 10 créditos con diferentes bancos, con GE lo consolidamos en una deuda a mejor tasa, y una línea de financiamiento que fue determinante para el progreso de la empresa", agrega Sergio Argüelles, presidente de Finsa.

Así también lo hizo GE con Vesta, que opera 600,000 metros cuadrados de naves industriales, apoyada con créditos de la multinacional. En los últimos 13 años han llegado al menos cinco empresas mundiales que compiten por ofrecer financiamiento y capital, entre ellas AIG Global, Metlife y Lasalle Investment Management (dos ex ejecutivos del grupo estadounidense encabezan estas dos últimas firmas).

Pese al interés por el sector comercial, GE todavía ve bastante margen dentro del sector industrial. El efecto China parece haberse asentado. Aunque, entre 2001 y 2003 varias maquiladoras trasladaron sus operaciones a aquel país, el ritmo industrial de México durante el año pasado volvió a niveles de 2000. El número de empleos en maquiladoras en la zona fronteriza cayó de un máximo de un millón a 800,00 en el peor momento y a fines del año pasado alcanzó los 900,000.

En poco más de una década, la compañía estadounidense lleva financiados 50 millones de metros cuadrados de naves industriales, cerca de 10% del inventario total. Según un estudio de la agencia inmobiliaria Jones Lang Lasalle, todavía falta por desarrollar centros logísticos que apoyen la industria y es necesario el reemplazo del actual parque de naves industriales por otros inmuebles clase A (con mayores estándares de calidad en infraestructura y equipamiento).

La apuesta de la empresa es que la producción industrial genere un efecto en cadena que beneficie sus negocios: refuerce el crecimiento de la clase media. La misma que se hospeda en hoteles, se muda a una mejor casa, va de compras y aparca su coche dentro de un centro comercial.