Nueva York en venta

La capital financiera del mundo podrá desmoronarse, pero los precios de los bienes raíces (todavía) se resisten a caer.
Hernán Iglesias Illa / Nueva York

Si hay un lugar en el mundo donde los bienes raíces tenían buenas raíces, es Manhattan, en Nueva York, cuyas propiedades, dice un viejo mito local, nunca pierden valor. Lo han repetido, durante un siglo, los agentes inmobiliarios de la ciudad: las inversiones aquí son siempre seguras, todo el planeta quiere estar en Nueva York, nunca faltará demanda.

Este mantra, confirmado por las estadísticas, salvo suaves y cortísimas excepciones –la última de ellas, a principios de los años 90–, podría dejar de serlo: el mercado de bienes raíces neoyorquino del tercer trimestre ha sido muy flojo y ya nadie se atreve a asegurar que Manhattan –aquella caja fuerte inmobiliaria, blindada a todas las catástrofes– no sufrirá el mismo declive de precios que ha asolado en los últimos dos años al resto de EU y a buena parte de Europa.

Como la desgracia de unos a veces se convierte en la oportunidad de otros, el achatamiento –o pronta caída– de la curva de los precios en Manhattan sugiere otra pregunta: ¿ha llegado el momento de los inversionistas extranjeros?

¿Es éste un buen momento para invertir en ladrillos neoyorquinos o, viendo el posible cambio de rumbo del mercado, quizás sea mejor esperar y comprar a un precio menor? Si la respuesta es sí, ¿hay algún barrio que se haya mostrado especialmente invulnerable o, por el contrario, atractivamente volátil? Dadas las turbulencias financieras recientes, es difícil dar una respuesta concreta, porque hay tendencias que sugieren comprar ahora y otras que aconsejan dejar pasar unos meses. “Una buena manera de decidirlo es pensar qué uso tendrá el departamento”, dice Cara Sudownick, vicepresidenta del grupo Corcoran, uno de los gigantes inmobiliarios de Nueva York.

“Si se quiere para vivir, Manhattan es buen negocio, porque en el largo plazo las cosas siempre se recuperan. Si se busca una inversión, quizás éste no sea el mejor momento”.

Los precios de las propiedades en Manhattan aún no están en caída, pero sólo subieron 2.8% en el tercer trimestre contra el mismo periodo del año pasado. (En el primer trimestre de 2008 habían subido 18%.)

En los otros cuatro distritos de Nueva York (Brooklyn, Staten Island, El Bronx y Queens) el precio medio de las casas y departamentos cayó de 9 a 17%. La Gran Manzana está rodeada. “Sí, hemos estado viendo una marcada suavización de los precios”, dice Michael Slattery, vicepresidente y director de investigaciones de la Cámara Inmobiliaria de Nueva York (o REBNY, por sus siglas en inglés), una asociación de propietarios, inquilinos y otros participantes del mercado. “La tendencia para el próximo año es de estancamiento o leve caída de los precios”.

¿Qué hacer entonces con el dinero? El precio medio de un departamento en Manhattan es actualmente de 845,000 dólares y corresponde, en general, a propiedades de 65 a 70 metros cuadrados, con una recámara. A mediados de octubre, en las listas de The New York Times –que concentra casi toda la oferta inmobiliaria de la ciudad– por ese precio había decenas de departamentos, en buenos edificios y en buenos barrios, ideales para compradores extranjeros.

El término ‘Manhattan’, entre los agentes inmobiliarios, se refiere sólo a los barrios por debajo de la Calle 100.

Harlem, el barrio negro más tradicional de Nueva York, podría ser una excepción: ha cambiado mucho en los últimos años y ha atraído a oleadas de jóvenes profesionales. Sus precios ya no son tan bajos, pero, como el proceso ha sido más bien reciente, es un lugar donde hay riesgo de que las propiedades pierdan valor más rápido. “Todos los barrios del centro hacia el downtown (cerca de Wall Street) están relativamente a salvo, o perderán todos de forma parecida”, dice Slattery. “Pero Harlem y el norte de Manhattan presentan un riesgo mayor”.

Entre los barrios del centro y el sur que podrían presentar alguna mínima ventaja de precios están el Distrito Financiero, reconvertido en barrio residencial en los últimos años tras la mudanza de los bancos de Wall Street a otras zonas de la ciudad; Battery Park City, el barrio más nuevo del sur de Manhattan, sobre el río Hudson; o Brooklyn, del otro lado del East River, donde se pueden conseguir más metros cuadrados y barrios igual de bonitos a apenas 10 minutos de distancia en metro o taxi. “Pero a los extranjeros les cuesta pensar en Broo-klyn”, comenta Sudownick. “Manhattan les atrae mucho”.

La debilidad del dólar en los últimos años ha provocado una ola de compras de apartamentos de lujo por parte de europeos y asiáticos que siempre habían tenido el sueño de poseer una propiedad en Manhattan. Ésta ha sido una razón que ha mantenido los precios de la isla al alza.

Shlomi Reuveni, vicepresidente ejecutivo de Brown Harris Stevens Select, otra firma inmobiliaria de EU, publicó hace poco un informe donde ponía en los compradores extranjeros la esperanza para evitar un derrumbe. “Aún hay un montón de riqueza ahí fuera”, escribió. “Hay que ir a buscarla”.

Para un comprador extranjero, la situación financiera actual y las peculiares reglas del mercado neoyorquino le favorecen en algunas cosas y en otras le perjudican.

A favor tiene que muchos vendedores están desesperados por vender y que el financiamiento se ha reducido al mínimo. Un comprador mexicano, dispuesto a hacer una oferta en efectivo –la mágica all-cash offer por la que suspiran los agentes–, correrá con ventaja y hasta tendrá la posibilidad de regatear unos 20,000 dólares al precio, aprovechando que la cantidad de operaciones cayó 24% en el tercer trimestre, comparado con el mismo lapso del año previo.

En contra, están las tradiciones de los bienes raíces de la ciudad, empezando por un doble tipo de propiedad. En Nueva York uno puede ser dueño de condominios donde, como en casi todo el planeta, al comprarlos la única obligación es pagar el mantenimiento. Pero también existen las cooperativas de propietarios, o coops, donde no se compra un departamento sino un porcentaje, proporcional a sus metros cuadrados, de las acciones de una compañía cuyo único activo es el edificio.

El problema con los coops es que, como toda empresa, tienen consejos de administración con poder para establecer reglas y vetar a los candidatos que no les gusten. En Nueva York es habitual que un vendedor logre una venta y que ésta se cancele porque el consejo no aprueba el perfil del comprador.

Además, muchos de estos consejos tienen reglas estrictas sobre sus accionistas. Muchos de ellos, y aquí es donde los inversionistas extranjeros se ven perjudicados, exigen a los dueños que vivan en el departamento o pasen en ellos un número determinado de meses por año. Otros prohíben a sus dueños alquilar la propiedad, o sólo durante periodos específicos. En Nueva York hay agentes inmobiliarios especializados en enseñarles a los extranjeros a navegar en las aguas encrespadas de las propiedades de Manhattan y a indicarles los edificios donde aceptan a inquilinos de departamentos pequeños usados por periodos cortos.

¿Cuál es el horizonte, entonces, a partir del cual empieza a tener sentido comprar un depa en Manhattan? “Si el horizonte de la inversión es un año, entonces no”, dice Sudownick. “Pero a partir de cinco sí, por supuesto. Nueva York al final siempre da su recompensa”.

“Si se quiere el departamento para vivir, Manhattan es un buen negocio”.
Cara Sudownick,vicepresidenta de Grupo Corcoran.

LOS LEGENDARIOS PRECIOS DE NUEVA YORK
Ejemplos de departamentos en condominio, con dos recámaras y cerca de
94 metros cuadrados, en edificios relativamente nuevos.

1- Upper West Side: 84 y West End: 1,400,000 dólares.
2- Midtown: Avenida Tercera y calle 40: 1,300,000 dólares.
3- Financial District: 1, 200,000 dólares.
4- Battery Park: 1,150,000 dólares.
5- Brooklyn Heights: 950,000 dólares.
6- Harlem: 850,000 dólares.

Ahora ve
No te pierdas