Mexicanos lideran compras de casas en EU

A fines de año, Eduardo V. (45) será dueño de una casa victoriana de 350 metros cuadrados con cuatro cuartos y tres baños. Ejecutivo mexicano de una multinacional alimentaria, que oculta su apellido por razones de seguridad, Eduardo la vio en septiembre, de paso de una visita a amigos en Fontainebleau, un barrio de clase media al noroeste de Miami.

La casa pertenecía a una familia venezolana que la compró en 2004 para incrementar el patrimonio familiar. En dos años, la propiedad llegó a valer 550,000 dólares, 35% más que su hipoteca. Pero el sueño acabó en 2007 cuando comenzaron a subir las tasas de interés y la familia ya no pudo asumir los pagos mensuales, que llegaron a 3,000 dólares.

En septiembre decidieron un short sale, una venta anticipada por un precio menor a la deuda bancaria, y entonces apareció Eduardo. Con uno urgido y el otro con liquidez, no tomó tiempo pactar el precio. La casa se vendió finalmente en 256,000 dólares, 35% menos de lo pagado por la familia venezolana.

La de Eduardo fue una cacería de oportunidad, como suelen ser hoy las compraventas inmobiliarias en Estados Unidos, donde sobreviven familias atrapadas en propiedades impagables, bancos con créditos tóxicos y viviendas retomadas en inventario, precios en caída y especuladores buscando gangas. “Si alguien tiene estómago y dinero, hay que echarle el guante al mercado”, dice Eduardo, que usará la casa para vacacionar con su familia.

Bienvenidos a ‘Quiebralandia’

Como el mexicano, cientos de inversionistas están llegando a los estados más afectados por la crisis financiera y económica en busca de propiedades. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), 170,000 casas fueron vendidas a extranjeros entre mayo de 2007 y mayo de 2008. Los estados más demandados fueron Florida, California y Texas seguidos por Arizona, Nueva York, Washington y Nevada.

Los principales inversionistas vienen de Canadá, Europa y Asia. México fue el tercer punto de origen de los fondos, tras ser el primero en 2007, año en que la NAR comenzó a ofrecer cifras. Este año, los canadienses duplicaron su interés (fueron 11% en 2007) y los chinos avanzaron otro tanto. Los mexicanos, como la mayoría, eligieron casas de familia, preferentemente para vacacionar en Texas y California. Ellos lideraron la minoría latinoamericana, comprando bastante más que brasileños, colombianos, argentinos, venezolanos o chilenos. Un año atrás, éstos eran el 16% de los oferentes; ahora son el 10%.

Un 60% de los mexicanos compró viviendas a un valor promedio de 164,500 dólares, distante del precio pagado por europeos o canadienses –unos 207,400 dólares–, beneficiados por monedas más fuertes. De todos modos, 20% de ellos también tuvo dinero para invertir entre medio y 1 millón de dólares por casas costeñas, la mayoría recurriendo al crédito. “Con los precios de las viviendas en los valores más bajos desde 2006, todo mundo está mirando oportunidades”, dice Peter Green, un corredor inmobiliario de Brickell, el área financiera de Miami. “Esto no durará para siempre, pero ahora el mercado de reventa está calentándose”.

Todos huelen sangre

Florida y otros estados con familias endeudadas ruegan por compradores. La mayoría de los compradores prefiere lidiar con los propietarios, aunque se incrementó la incidencia de los bancos, toda vez que poseen cada vez más viviendas recuperadas por impagos.

De hecho, el foreclosure (ejecutar hipotecas) es el disparador de las ocasiones, seguido por la caída de precios. Y eso continuará así. Sólo en el tercer trimestre de 2008, 766,000 casas recibieron una notificación hipotecaria, desde avisos de impago a subasta o reposición bancaria, según RealtyTrac, compañía que lista hipotecas tóxicas. La cifra es 71% mayor que en el mismo periodo de 2007. Sólo en Florida, los foreclosure superaron las 40,000 unidades en 2008, una cifra escandalosa que supera largamente la de 2007 (26,691 viviendas), que a su vez fue casi el triple que en 2006 (9,606) y 3.4 veces más que en 2005.

Ahora, los desarrolladores se jalan los pelos para deshacerse de departamentos muertos y muchos dueños aceptan ofertas que un año atrás los mataban de risa. El precio de una vivienda nueva en Miami cayó el año pasado 13.3% con respecto al año anterior. Es el mayor descenso interanual desde 1970. En el área financiera de Brickell, por ejemplo, un departamento de 120 m2 que se vendía en 400,000 dólares en 2006 se tasa hoy en 220,000 dólares.

Al ritmo actual de adquisiciones tomará 12 meses vaciar el inventario pendiente (468,000 unidades construidas) y eso significa que la urgencia seguirá empujando a la ganga, especialmente después de que las ventas de 2008 acabarán 17% por debajo de 2007, las peores cifras de la década. La mejoría arribaría hacia 2010, cuando las ventas podrían pasar a 5.62 millones de casas –frente a 4.9 millones en 2008.

Según la NAR, este año habrá grandes variaciones de precio en Las Vegas, Phoenix y muchas ciudades de California y Florida, territorios que en 2006 mostraban sobrevaluaciones de hasta 55%. Los especialistas y corredores están convocando a todo el mundo a aprovechar el viento favorable.

“Es un mercado de compradores, una oportunidad en la vida”, dice Robert Thompson, analista de Los Ángeles. “¿Quién la dejaría pasar si el mercado toca el piso y en cinco años repunta?”