La crisis se presta para comprar ´bien´

Suena descarnado, pero éste es el momento de comprarle a los constructores que quieren vender sus departamentos de lujo a cualquier precio, con tal de librarse del peso de la deuda en Estados Unidos. Ésa es la invitación de Rodrigo Niño, presidente de Prodigy Networks, una red de agentes inmobiliarios que ahora presenta un nuevo esquema para animar a los compradores mexicanos a volver a incursionar en los mercados de bienes raíces de Miami y Nueva York.

Niño estuvo de gira en México para promover un esquema de rendimientos garantizados dirigido a quienes compren viviendas a los agentes de Prodigy Networks. El esquema se llama ‘activos de ingreso garantizado’ o guaranteed income assets (gia). Según él, quienes invirtieron en bienes raíces de lujo en Estados Unidos están tan desesperados por vender que están dispuestos a vender con un gran descuento y, además, se comprometen a pagarle al comprador una renta anual durante tres años. El comprador lo salva de la deuda, le da el dinero en efectivo, y el vendedor firma un contrato para pagar el alquiler, por el equivalente a 6% o hasta 8% del precio total del bien, durante tres años. ¿Suena como un esquema como esos de Maddoff, en los que se ofrecían rendimientos garantizados por una inversión? Según la explicación de Niño, no lo es, porque el vendedor firma un contrato en el que se compromete a pagar ese alquiler mensual. En todo caso, el que adquiere es ahora propietario de un bien tangible.

Por ejemplo, jn bien de 600,000 dólares pagaría una renta de entre 36,000 y 48,000 dólares anuales. El vendedor se encarga de pagar los impuestos y los gastos de mantenimiento durante ese tiempo. El comprador no puede ocupar el bien raíz que adquiere durante los primeros tres años. Durante ese tiempo, la renta la cobra el vendedor. Si obtiene más de 6 u 8%, se queda con la diferencia, pero si logra menos, quien compra de todos modos recibe el ingreso prometido.

Según Niño, el comprador está aprovechándose de la necesidad del vendedor. De 1997 a 2007, Estados Unidos vivió uno de los mayores auges inmobiliarios de su historia, con la consecuente fiebre de construcción que quería aprovechar el avance de los precios de los bienes raíces. Aunque los titulares de las noticias de la crisis financiera se los han llevado los bienes de bajo costo, comprados por familias que no pudieron pagarlas después, también en el segmento de lujo se dio una gran burbuja en precios, porque se adquirían con créditos.

Los constructores, y los inversionistas que creyeron en ellos, se endeudaron para empezar a construir y vender después, con ganancia. Como no lo lograron, ahora buscan salir de la deuda con el banco. De acuerdo con cálculos de Prodigy Networks, los precios de los bienes raíces de lujo han caído 21% en un año (hasta febrero) en Estados Unidos, en promedio. Pero en Miami, la caída ha sido más pronunciada, de “alrededor de 34%”, calcula Niño. Manhattan, legendaria por la aparente invulnerabilidad de los precios de sus bienes raíces, también ha sufrido caídas de más de 7% en ese lapso.

Como los constructores se endeudaron para construir, los bancos están tomando posesión de los bienes raíces –donde los hay terminados–. Los bancos quieren deshacerse de estos activos y ofrecen algunos bienes con descuentos de 66%. El presidente de Prodigy Networks presenta un ejemplo de una vivienda en Miami, que se vendió en 650,000 dólares en 2006 y ahora se está en 219,000, a 800 dólares el metro cuadrado.

En estas ventas van a perder los constructores y los inversionistas que entraron al esquema de ‘preconstrucción’. “En Miami te consigues una propiedad que en preconstrucción costaba 200,000 dólares” a mucho menos que eso, dice. Hasta 2007, los inversionistas pagaban un porcentaje de ese precio con la esperanza de que al estar construido el bien raíz, venderían a un precio más alto y saldrían con ganancia. Las nuevas oportunidades surgen porque los constructores quieren pagar la deuda, o porque los bancos expropiaron la propiedad y desean venderla lo más pronto posible.

Para los inversionistas originales que tendrán que vender con pérdida, Niño tiene una recomendación: dejen de lamentar la crisis. “Ya está bien del trauma, sí es terrible, el tipo (el constructor o el inversionista original) perdió su depósito... Eso ya lo pasamos y ahora estamos hablando con el inversionista que ve una oportunidad en lo que pasó”. Tal vez suene ‘descarnado’, concede, pero “aquí nadie está tomando ventaja de nadie, no te olvides que éste es el capitalismo… Este señor que está perdiendo su capital y su plusvalía, te pide el favor de que te quedes con su propiedad”.

Niño explica que desde 1997 hay dos etapas en el desarrollo inmobiliario. La que empezó ese año, en la que los inversionistas esperaban multiplicar su valor. Y ahora, en la ‘versión 2.0’, iniciada en 2007, que se trata de transferencia de valor, entre los inversionistas que apostaron y los que apuestan ahora a comprar barato y a que el mercado se recuperará en los próximos tres o cuatro años. ¿Y los inversionistas obligados a perder? “Si pierdes en una mano, recupérate en la siguiente”, aconseja.

¿Cómo estar seguro de que ya se tocó piso en la caída en los precios y que conviene comprar ahora? Es una apuesta, dice Niño. “Tienes que hablar con inversionistas con olfato para los negocios, ahora el precio es una opinión… Los precios ya han dejado de caer en muchas regiones de Estados Unidos, porque la relación entre precio de renta y valor del inmueble ya volvió a su comportamiento histórico”.