El glamour regresa a Los Cabos

A cuadro se ve un hotel de lujo, la cámara se mueve y se ve el mar y al fondo salta una ballena, se hunde y vuelve a saltar. La cámara se aleja y en la televisión se ve un yate de 70 pies. La cámara se enfoca en el hoyo 18 del campo de golf de Cabo del Sol, se ve el green al lado del mar y las olas. En ese instante entra a cuadro un letrero: ‘Bienvenido al Senior Slam en Los Cabos, México’.

“‘Ay, Chihuahua’, dijo la gente, ‘¿dónde está este lugar?’ Y el lunes siguiente recibimos miles de llamadas pidiendo información sobre Los Cabos”, recuerda John Solís, en ese entonces encargado del desarrollo Cabo del Sol, y quien actualmente funge como presidente del Consejo Coordinador de Los Cabos.

En la década de los 90, Los Cabos inició su segunda época de oro, la primera fue en los años 60 cuando sólo políticos internacionales o artistas de Hollywood pasaban sus vacaciones en la punta de la península.

Ahora, Los Cabos, al igual que cualquier otro destino nacional, sufre una gran crisis no sólo a causa de la burbuja de los bienes raíces que estalló en Estados Unidos hace más de un año, sino también por el efecto del virus AH1N1 y el conflicto de inseguridad que permean al país. Además, Los Cabos sumó al tormentoso 2008 una crisis de transporte que involucró elementos políticos (una lucha entre concesionarios de transportistas turísticos y taxistas por dirimir quiénes debían mover el pasaje turístico en la zona).

Pero Los Cabos tiene un plan para sobrevivir y convertirse en un sitio modelo en el mapa de los destinos de playa de México. Los empresarios intentan proteger el lugar, las inversiones y cuidar a los turistas, algo que plantearon y persiguieron los primeros aventureros que abrieron hoteles de 20 cuartos a mediados del siglo pasado.

El plan está constituido por dos agendas que buscan que Los Cabos siga siendo el destino donde los turistas extranjeros gastan hasta 40% más que en el resto de las playas del país o donde están dispuestos a invertir hasta 5 millones de dólares (MDD) en lotes para construir su segunda casa. Los empresarios empujan estos planes para mantener el destino con cierto estándar de lujo y seguir con la misma plusvalía que han mostrado sus inversiones.

El plan cuenta con el apoyo de los gobiernos estatal y municipal y la estrategia parece prometedora. “No he visto ningún otro plan. Me encantaría decir que sí, que lo he visto en Cancún o Puerto Vallarta, Mazatlán o cualquier otro destino. Pero todos niegan el futuro y dicen: ‘Mis problemas hoy son tan importantes, que no me puedo preocupar por después’”, dice Gene Towle, socio director de la consultora Softec, especializada en asesoría inmobiliaria.

El plan tiene dos agendas: Los Cabos 2025, un documento de desarrollo integral para los próximos 16 años que contempla un plan de crecimiento ordenado; y Los Cabos Destino Modelo, una agenda con 23 puntos a trabajar, entre los que destacan vialidad, seguridad pública, infraestructura urbana y desarrollo social. La idea es que sea un destino que no se vea afectado por un resurgimiento financiero que desordene la planeación urbana ni que pierda su estatus de ‘pueblo chic’.

Lo insólito es que el plan agrupe a todos los empresarios de la zona. “Es un buen ejercicio y un buen esfuerzo. Creo que es una forma diferente de hacer las cosas en la que los empresarios asumen más compromiso”, dice Francisco Madrid, director de la Escuela de Turismo de la Universidad Anáhuac México Norte.

Buenas relaciones

La relación cordial entre los empresarios en Los Cabos viene de antaño y ayudó a que el desarrollo se diera de forma distinta.

Un destino de playa con desierto, la casi isla a la que hay que llevar hasta las frutas, era un conjunto de ranchos ganaderos desde mediados del siglo XIX. Gran porcentaje de las tierras eran propiedad privada, lo que permitió que no se pulverizaran los terrenos y se vendieran en ‘pedacitos’ para construir un hotel aquí y otro allá. Los terratenientes vendieron enormes extensiones de tierra. “Estos terrenos, desde Benito Juárez, eran de los más limpios de la República y pasaron de una a otra persona”, dice Raúl Arturo González, desarrollador de los condominios Miramar y los Mykonos, en Los Cabos, y otros proyectos en La Paz, e hijo de Valerio González, comerciante que adquirió y vendió los terrenos de algunos de los desarrollos turísticos de la zona.

La plaza no es muy grande, un poco más de 30 kilómetros de frente de playa, incluyendo Cabo San Lucas, el corredor turístico y San José del Cabo. Según datos de Fonatur, se planeó en un polígono de 915.78 hectáreas, equivalente a 7.2% del polígono planeado en Cancún, de 12,700 hectáreas. Además, los dueños no son tantos, gracias a ello se conocen y se reúnen para buscar la estrategia hacia un desarrollo planeado.

Su relación es estrecha, “siempre nos estamos cuidando las espaldas. No hacemos cosas a otros que no queremos que nos hagan. Es una protección mutua y es algo raro y difícil de encontrar”, dice Ernesto Coppel Kelly, propietario del hotel Pueblo Bonito. El empresario tiene 1,200 hectáreas en ese destino, lo que lo coloca como uno de los más grandes terratenientes.

Los Cabos tiene potencial, “lo que se necesita ahora es que se recupere la economía de Estados Unidos, si no, todo lo demás sale sobrando. ¿De qué hablamos si no viene la gente?”, dice Luis Coppola Joffroy, senador de la República por el estado de Baja California Sur, presidente de la Comisión de Turismo e hijo de Luis Coppola Bonilla, uno de los pioneros del turismo en la zona. El 40% de la economía de Los Cabos depende del turismo, ya que está entre los primeros tres destinos de playa más visitados de México.

Nacer cinco estrellas
El potencial de Los Cabos parte de su historia. La camaradería de los empresarios pioneros sentó base para que los que han ido llegando mantuvieran el entendido de no jugarse chueco y cuidaran el destino. “El área combinada de Los Cabos hoy es un área turística de nivel mundial, gracias a unos cuantos hombres visionarios. Cuatro de los más emblemáticos son Abelardo ‘Rod’ Rodríguez Jr, William ‘Bud’ Parr, Luis Coppola Bonilla, y Luis Bulnes”, dice Greg Niemann en su libro Baja Legends (Leyendas de Baja), publicado en 2002.

Hay varios eventos importantes que fueron impulsando el desarrollo, como la primera gran obra de infraestructura (véase línea del tiempo). Los primeros hoteleros eran también pilotos, como por ejemplo Luis Coppola Bonilla, Abelardo Rodríguez y Bud Parr, quienes traían en sus aviones a los turistas. En los 70 llegó el desarrollador Manuel Díaz Rivera y compró a Conchita Bulnes, esposa de Luis Bulnes, 150 hectáreas para lo que ahora es el desarrollo Pedregal, “un fraccionamiento que durante 35 años hemos hecho y no hemos logrado acabar”, dice Manuel Díaz Rivera hijo. Hoy en día un lote de unos 1,100 metros cuadrados en Pedregal vale entre 250,000 y 500,000 dólares.

La pesca y el golf son las actividades que, junto con los desarrollos, detonan que el turismo sea de alto nivel. Jugar golf en Los Cabos puede llegar a costar hasta 300 dólares el green fee (valor del derecho a jugar 18 hoyos) por persona. “Casi lo mismo o más que una noche de hotel”, dice Francisco Madrid. En otros destinos turísticos el precio del green fee puede rebajarse hasta la mitad del costo en Los Cabos.

En cuanto a la pesca, en 2007, según un informe legislativo, 354,013 personas, en su mayoría visitantes internacionales, pescaron en Los Cabos y gastaron 1,785 dólares durante su estancia en actividades relacionadas con la pesca, como el alquiler de las embarcaciones y la compra de alimentos. Casi el doble de lo que gastan los turistas en promedio en el resto del país, donde la cifra ronda los 800 dólares por visita.

El conocimiento de Donald Koll, de The Koll Company, en Newport Beach, California, y quien adquirió Palmilla, impulsó el lujo del destino con la idea de ofrecer a los estadounidenses, cuenta John Solís, un destino como Newport Beach.

Towle, de Softec, dice que Cabo Real, de Eduardo Sánchez Navarro; Cabo del Sol y Palmilla, de Koll, fueron el inicio del crecimiento turístico exponencial. En 2000, según la Secretaría de Turismo, 546,200 turistas visitaron Los Cabos. De enero a julio de 2009, considerando que sólo son datos de siete meses del año y que en este periodo están los peores meses de ocupación turística a nivel nacional, llegaron al lugar 769,385 visitantes. Aun con el crecimiento, Los Cabos sigue siendo un destino exclusivo, con sólo 10,444 cuartos. Acapulco suma 16,390 cuartos disponibles en promedio por noche y la Riviera Maya, 31,083.

El 80% del turismo en Los Cabos proviene de EU. Es un destino visitado por un segmento de altos ingresos, entre ellos, los baby boomers (la generación nacida entre 1946 y 1964,). “Nuestro mercado son ellos. Y a ese mercado no le hemos hecho ni cosquillas, es enorme, un elefantote que donde le tires, le das. Ahorita no tienen dinero, pero sin duda se van a recuperar”, dice Coppel. Según el Buró de Censo de Estados Unidos, en 2005 había unos 15 millones de baby boomers con poder de compra como para pagar una segunda casa en Los Cabos, de 200,000 dólares en adelante.

En 2007, según datos de Softec, se vendieron un millón de viviendas vacacionales a los baby boomers en EU. En México la cifra fue de 20,000, sólo 2% del mercado potencial.

“Sí hay, en realidad, una percepción en el mercado de que Los Cabos es un destino de un perfil más alto que los otros. Es real, las tarifas de los hoteles son mucho más altas ahí que en cualquier otro lugar de México”, dice Francisco Madrid, de la Anáhuac. Una noche de hotel en el Westin Regina de Los Cabos ronda los 473 dólares, mientras que en el mismo hotel en Puerto Vallarta, es de 349 dólares (27% más).

Miguel Blásquez, delegado regional de CIP Los Cabos, de Fonatur, cuenta que se vendieron casas de hasta 20 MDD y que aunque no se puede justificar cómo, el bien inmueble los vale “porque los han pagado”. Sin embargo, dice que se están padeciendo las consecuencias de esa sobrevaluación. “Si el mercado se ajusta, a lo mejor no van a ganar las grandes fortunas que se ganaban, quizá sea un negocio muy generoso, pero no tan generosísimo como antes”, dice Blásquez.

Competidores y compadres
En los 90, “lo que logró posicionar a Cabo como un lugar exclusivo era que tenía tres desarrollos integrales con golf, hoteles y residencias de muy buena calidad”, dice Eduardo Sánchez Navarro Rivera Torres.

Según Rodrigo Valenzuela, consultor de Softec, en los dos últimos años y medio el valor de venta inicial de los proyectos en Los Cabos ha tenido una plusvalía aproximada de 25%.

Baja California Sur fue el séptimo estado con mayor inversión privada en 2008, según Sectur, con 284.6 MDD. Sólo en Los Cabos se invirtieron 148,22 MDD. De la inversión conjunta en el estado, 52.5% proviene de inversionistas de EU y 39.5%, de mexicanos. El resto viene de Canadá e Inglaterra.

Mantener la calidad del destino es esencial para las inversiones. “Estamos comprometidos. Además de pagar los impuestos que tenemos que pagar nos damos el lujo de ayudar en la medida que podemos”, dice Díaz Rivera. Contribuyen ya sea con un estadio (el Complejo Deportivo Don Koll), como lo hizo Donald Koll; o un parque de playa cerca de la nueva marina con mesas para que los pescadores corten las capturas del día, como lo hizo Grupo Questro; o porque cuidan los parques fuera de sus desarrollos, como lo hace Díaz Rivera; o crean parques para la comunidad, como lo hizo Luis Bulnes (parque Luis Bulnes); o porque invierten en plantas desalinizadoras de agua, como lo hizo Coppel. “A ese cuate hay que darle un premio, yo creo que es el único que manda a su gente a barrer y cuidar todas las banquetas y jardinería de las calles que llevan hacia sus hoteles”, dice Díaz Rivera.

Esto no sucede en todos los destinos turísticos del país, Towle dice que uno de los factores de éxito del destino es que Los Cabos es muy pequeño y que los empresarios tienen el tiempo para conocerse y buscar el bienestar de su destino. “Son empresarios y cuidan sus intereses, pero están más preocupados por cuidar el destino y han entendido que debe estar bien presentado. En otras partes no han encontrado los mecanismos que han encontrado ellos”, comenta Madrid.

También han participado en puestos públicos y de las asociaciones. Manuel Díaz Rivera fue regidor y participó en la Asociación de Promotores y Desarrolladores Turísticos Inmobiliarios de Los Cabos, un organismo que fomenta la inversión para impulsar el crecimiento del turismo. A principios de los 80 fundó el Club Activo de Cabo San Lucas, al cual los empresarios daban una cuota mensual para mantener los parques, la limpieza de las playas y quitar el graffiti de las paredes.

‘Los dos luises’, como se les conoce a Bulnes y Coppola Joffroy, pusieron otro grano de arena consiguiendo primero una contribución de 1.3% de los ingresos de los empresarios para la carretera de cuatro carriles de San José a Cabo San Lucas en el sexenio de Carlos Salinas. Después, durante la presidencia de Fox, consiguieron una aportación de 1% sobre los ingresos de los empresarios para pavimentar calles.

El Consejo Coordinador de Los Cabos surgió hace más de una década para hacer un enlace entre la iniciativa privada y las autoridades para ordenar el crecimiento del destino. Está conformado por un comité asesor integrado por los empresarios de Los Cabos y una junta ejecutiva con las cámaras de industria, asociaciones y colegios. Entre las metas logradas del consejo está el que los empresarios paguen 20 cámaras de video ya instaladas para incrementar la seguridad. 

La segunda época de oro
“Un estilo de líder es el que no sabe cómo le va a hacer, pero sabe que las cosas van a salir, convence a la gente de hacerlo y su interés no es necesariamente figurar, no lo hace por ego, sino porque es lo que hay que hacer. Y me da la impresión de que Coppel, Sánchez Navarro y Manuel Díaz Rivera son de este tipo”, dice Towle, de Softec.

Eduardo Sánchez Navarro llegó a Los Cabos a mediados de los 80 en la luna de miel de su segundo matrimonio, cuenta su hijo Eduardo Sánchez Navarro Rivera Torres, quien ahora opera los negocios de su Grupo Questro en Los Cabos.

Su primer desarrollo integral fue Cabo Real. Grupo Questro tiene cuatro megadesarrollos en unas 2,350 hectáreas. El más nuevo, Puerto Los Cabos, tiene lotes de 3,000 m2 para construir una casa de hasta 5 MDD.

A finales de los 80, inversionistas de Culiacán llevaron a Los Cabos a Ernesto Coppel, exitoso en el negocio de tiempos compartidos en Mazatlán, para convencerlo de construir desarrollos. “Coppel era el rebelde que se dedicó a tiempos compartidos. Hace 20 años te lo encontrabas en las oficinas vendiéndolos en la calle... Es muy talentoso”, dice Towle.

Ya que Coppel decidió comprar terrenos, cuenta Enrique Gándara, director corporativo de Ventas y Marketing de Pueblo Bonito, llevó a Roberto Guzmán, con quien ha trabajado desde ese entonces, a ver el destino y le dijo: “Roberto, ¿a qué hueles? Y Roberto contestó: ‘Pues a mar’. ‘¡No! a puros billetes de 100 dólares nuevecitos!’, respondió Coppel”. Así, éste inició su aventura y además de los cuatro desarrollos de Pueblo Bonito, se unió con Ritz Carlton para formar, dentro de Quivira, su nuevo desarrollo, el hotel y las residencias de la marca internacional. Este desarrollo estará terminado en 10 años. La inversión es de 1,500 MDD y hasta mediados de 2009 se habían invertido unos 150 MDD. Una residencia de The Ritz Carlton en Quivira costará entre 2.5 y 5 MDD. Para finales de 2012, Coppel espera vender unas 12 casas.

En 1989, cuando Coppel compró los primeros terrenos, el m2 le costó 200 dólares. Según Valenzuela, de Softec, en julio de 2009 el precio por m2 de los proyectos en Cabo San Lucas era de 47,000 pesos, en el corredor turístico, de 53,500 pesos, y en San José del Cabo, de 54,500 pesos.

La crisis se deja ver. Las grúas están detenidas. Según Softec, a nivel nacional la venta de viviendas cayó 22% respecto del mismo periodo de 2008, con un incremento en número de proyectos de 8.6%. Los precios se han ajustado: si una casa se rentaba en 2,000 o 3,000 dólares antes de la crisis, ahora cuesta 1,500.

Para lograr competir con otros destinos del Caribe, la relación con los gobiernos estatal y municipal es crucial. Según Díaz Rivera, Los Cabos podría ser “como el Cannes de América” si el gobierno tuviera mayor energía reforzando las leyes. Sin embargo, está consciente de que el crecimiento que ellos han impulsado para el destino ha sido tan veloz que el gobierno no puede mantener el paso. El gobierno reconoce que no han tenido la capacidad para mantenerse a los niveles de crecimiento poblacional de 20% anual. Un cuarto de hotel genera ocho empleos, dos directos y seis indirectos.

La población del estado de Baja California Sur es de 500,000 habitantes, cuando se desarrolla un hotel de 1,000 cuartos muchos de los empleados llegan del interior de la República. Para poder ir de la mano entre gobiernos municipal y estatal y los empresarios debe existir un compromiso de parte de éstos para hacerle frente a la responsabilidades que conlleva la generación de sus desarrollos, dice Alberto Treviño, secretario de Turismo de Baja California Sur.

Para Treviño, los empresarios en Los Cabos se integran y aportan en beneficio de la comunidad, pero “se tendría que buscar un mecanismo que sea institucional, que quien llegue a invertir asuma la responsabilidad de lo que está generando”.

¿Otra época dorada?
Los Cabos ha hospedado a presidentes, celebridades, estrellas de Hollywood, políticos y empresarios. En los años 50 inició un desarrollo que llevó al destino a vender casas de 10 millones de dólares hasta 2007. En la actualidad, a un año de la caída económica de EU y entre líos de transporte e influenza, está en pausa. Sin embargo, su potencial es tal que los empresarios confían que una tercera era de glamour podría lograrse. Es el destino de alto nivel más importante de México, asegura Madrid.

“Le veo un futuro muy próspero a Baja California Sur, tiene mucho que dar. Los Cabos tiene para donde crecer y calculo que va a ser imparable en los próximos 10 años”, opina Coppel.

Lo peor ya pasó. Aunque en junio el destino cerró con una ocupación de 38%, en comparación con 61% del mismo mes de 2008 y la poca demanda obligó a aerolíneas de EU a reducir el número de vuelos –Continental Airlines redujo sus vuelos a Los Cabos de cinco diarios a uno entre semana–, los jugadores no dejan de planear inversiones.

La estrategia de planificar a largo plazo, les permitiría mantener el destino ‘divino’, conservar la seguridad de las tierras y los turistas.“El nombre del juego es aguantar”, dice Coppel.

Y el sol se pone detrás del Arco, ese último pedazo de tierra firme de la península, donde se juntan el Mar de Cortés y el Pacífico, y rodeado por la Ventanta del Beso y la playa del Amor. El letrero en la pantalla diría: “Bienvenido sea el fin de la crisis”.