Grandes hoteles cambian de dueños

En tan sólo unos meses, dos sitios clave para la imagen de la Ciudad de México cambiaron de operador. Sin dar el gran notición, más que nada para tranquilidad de los huéspedes, una gran cadena internacional y un fondo de inversión se movieron para dar forma a la tendencia de transacciones que marcó 2009 para la industria hotelera nacional.

En uno de los casos, por 54 millones de dólares (MDD), la firma española de inversiones Meridia Capital entró al sofisticado mercado mexicano de los hoteles Gran Turismo adquiriendo el Four Seasons de la Ciudad de México.

Según Javier Faus, presidente y director general de Meridia Capital, se trató de una transacción culminada en cinco meses. Con ello, este grupo especializado en inversiones en hoteles de alto valor agregado en ciudades europeas y de América del Sur, puso su huella en México.

En el acuerdo que Meridian firmó con Strategic Hotels & Resorts, anteriores dueños de uno de los sitios de referencia del Distrito Federal, se signó también un contrato para que Four Seasons, la cadena canadiense de hoteles de lujo, siga haciendo la gestión, con su marca y todo.

“En Meridia”, dice Faus, “trabajamos solamente con contratos de gestión. Es nuestro caso y el de un gran porcentaje de los hoteles que están operando bajo las primeras marcas. Asumimos más el riesgo del negocio, ya que la titularidad del inmueble y la propiedad del negocio son nuestras. Sin embargo, nosotros como fondo no somos hoteleros y necesitamos el respaldo de una gran marca como Four Seasons”.

En ello, Faus describe mucho de lo que sucede por estos días en el mercado mexicano de la hotelería. Un enclave que ha sido especialmente dañado por las plagas que azotaron el país el año pasado.

A diferencia de lo que se vio con el Four Seasons, otro sitio insignia de la ciudad cambió de marca, pero no de dueños. Con ello, el ya tan sonado Sheraton Centro Histórico quedó como referencia oral, pues desde fines de 2009 la propiedad de frente a la Alameda capitalina es el Hilton Mexico City Reforma.

En este caso, Hilton invirtió en comprar el contrato de gestión a los dueños del inmueble, la familia Sitton Guindi.

“Tenemos pleno poder para manejar lo que ahora es el Hilton Mexico City”, dice José Muñoz, gerente general de la propiedad. “La familia Sitton sigue siendo propietaria, pero nosotros lo gerenciamos. Antes, era una franquicia del Sheraton y los dueños operaban. En nuestro caso, somos responsables de todas las áreas y departamentos, hicimos una reconversión del hotel al estándar Hilton”.

Reconversión
Aunque Hilton ya operaba varias propiedades en el país (con marcas como Garden Inn y cuatro Hilton en Cancún, Los Cabos, el aeropuerto capitalino y Villahermosa), la empresa necesitaba una presencia fuerte en el DF y lo hizo por la vía fácil, la de los contratos de gestión.

“Es difícil construir hoteles nuevos”, dice Daniel Hughes, vicepresidente para América Latina de Hilton Inc. “Además, hay poco crédito disponible y pocas locaciones en la capital para entrar por nosotros mismos”.

Hughes no detalla el nivel de inversión que harán en la reconversión de Sheraton a Hilton, pero, según analistas, una transacción que implica cambiar la marca e invertir en su difusión (pasarán años para que el público se olvide del ‘Sheraton Centro Histórico’), podría necesitar más de 20 MDD.

Según Hughes, tanto ellos como la familia Sitton tenían ya varios meses de acercamiento. “Las cosas se alinearon, tanto ellos como nosotros buscábamos un buen match”, dice.

El ejecutivo asegura que la cadena, que controla más de 100,000 habitaciones en todo el mundo, buscará ampliar su huella en México, tanto a nivel gerencial como mediante la construcción de hoteles nuevos.

“México es un destino fantástico y diversificado, desde las tierras mayas a Los Cabos, pasando por todo el centro; se da una combinación ideal de mercados de negocio y placer”, asegura Hughes.

Un año infame

Pero lo que subyace también en esto es que hay una gran oferta de espacios inmobiliarios por parte de desarrolladores a quienes la crisis les pegó y que ahora no saben qué hacer con decenas de torres que primero se pensaron para residencias y que ahora podrían terminar siendo destinos turísticos.

Según Alejandro Zozaya, presidente de AMResorts, un conglomerado que opera 13 propiedades en el país, México tuvo en 2009 uno de los peores desempeños hoteleros de la historia. “Hay pocos mercados a los que les haya ido peor”.

Los problemas macro son conocidos por todos, pues marcaron la historia del país el año pasado: la crisis financiera global, el brote de la influenza humana y la percepción de peligro por la violencia generada por el narcotráfico.

Este coctel preludió efectos devastadores en la industria turística mexicana, considerada la cuarta fuente de ingresos del país luego de las exportaciones, el petróleo y el envío de las remesas.

Según la Secretaría de Turismo, la caída de los ingresos turísticos en el país en 2009 se podría medir hasta en más de 1,600 MDD. Para colmo, la caída de inversión privada en el ramo (en nuevos hoteles, en infraestructura, etc.) fue de menos de 1,500 MDD el primer semestre de 2009; esto es, casi 55% menos que el mismo periodo de 2008.

Quienes han padecido esto, más que nada, son pequeños propietarios de hoteles; familias que han tenido propiedades por generaciones, o inversionistas que, de forma independiente, metieron su dinero al turismo con la idea de que hallarían rendimientos constantes a largo plazo.

Se trata, dice Zozaya, de inversionistas puros y duros o que quisieron diversificar invirtiendo en el boom hotelero de 2005 a 2007.

Ahora, hay un mercado enorme de propiedades; y no solamente de hoteles, sino de torres construidas con la idea de ser habitacionales, pero que sus desarrolladores no pudieron vender y que ahora tienen viabilidad como hoteles, dice Francisco Navarro, de EuroHypo, una división del gigante alemán CommerzeBank que en México ha financiado proyectos de bienes raíces comerciales por más de 800 MDD.

“Se gestiona hotel”
Aunque no hay un cálculo oficial, las fuentes consultadas concuerdan en que la oferta de cuartos ya construidos supera con mucho el ritmo de edificación de inmuebles nuevos. Según Lodging Econometrics (LE), una firma de investigación, en México se habrían construido unos 111 proyectos (17,843 habitaciones), para el cierre de 2009. Si bien eso ubica al país como el segundo en la región (detrás del explosivo Brasil), lo cierto es que se trata de una cifra revisada, que se tuvo que bajar de cálculos más optimistas un par de años atrás.

LE dice que entre el Caribe, México y América Central se cancelaron 19 proyectos por la crisis (un total de 3,320 habitaciones). De ellos, 12 ya estaban en proceso.

Las cancelaciones de nuevos proyectos es lo que empuja a los compradores a moverse, pues, según Ricardo Ampudia, vicepresidente del Área de Turismo de la firma corredora de bienes raíces CB Richard Ellis, “estamos ante un mercado de compradores”.

Sin embargo, muchas de estas operaciones se dan en la trastienda. A tal grado, que tanto compradores como vendedores están de acuerdo con una regla no escrita de: ‘lo que sucede en el hotel se queda en el hotel’. Cuando las operaciones trascienden, como en el caso del Hilton Mexico City o del Four Seasons, es porque a las partes así les interesa, dice Richard Katzman, director de HVS, una firma especializada en la consultoría y evaluación de bienes raíces comerciales.

Pero la mayor parte, comenta Zozaya, de AMResorts, se da en lo oscurito.

Aunque hay quienes dicen que en México no se ha generado un mercado de compraventa de hoteles en quiebra o en situación financiera pesada (distressed hotels), Zozaya asegura que sí hay un inventario de este tipo de propiedades con un rendimiento por debajo de su nivel.

“Los dueños”, dice Zozaya, “tienden a decir que no los venden, pero los ofrecen a través de brokers, quienes hacen su papel, buscan ofertas y luego le dicen a su cliente que encontraron algo... Ofrecen que se vende hasta lo que no se vende, es muy común de los brokers”.

Según un corredor que ha valuado más de 40 propiedades este año y que ha cerrado ventas por 12 (para un nivel de transacciones de más de 75 MDD), en México se han visto más de 200 cambios de bandera en el sector hotelero en 2009.

Zozaya abunda, además, que la tendencia de cambio de manos en las propiedades y operaciones de los hoteles continuará en 2010 y 2011.

En todo esto, las condiciones económicas y el crunch crediticio han causado que los vendedores de propiedades las estén colocando a precios por debajo de 2006. Aunque, según Navarro, de EuroHypo, los precios actuales no son tan bajos pues en 2007 se vivió un boom en la construcción hotelera.

Zozaya dice que AMResorts se encuentra negociando con varias partes a fin de expandir su huella en México. La firma, que factura unos 700 millones de dólares anuales en sus propiedades del Caribe, tiene a la fecha unos 1,000 MDD invertidos en México.

Según el directivo, los dueños de veintenas de hoteles o torres condominales en el Caribe, en Los Cabos o en Vallarta, no están rematando sus propiedades, sino simplemente queriendo recuperarse de una inversión que se les vino abajo por las plagas de 2009.

El empresario, sin embargo, ve un mercado de compraventa por debajo del precio de reposición. “Los que venden”, dice, “son un montón de empresarios que se dedicaban a otra cosa o que incursionaron en el negocio porque lo vieron fácil”.

Zozaya asegura que las tarifas de compraventa son ahora más baratas (hasta 30% de lo que se veía de 2005 a 2007) y como ejemplo cita el del Four Seasons, adquirido por Meridia Capital en 54 millones de dólares.

Faus, el CEO de Meridia, dice que la compra del hotel se dio en medio del interés de otros inversionistas “tanto mexicanos como internacionales” y que “la posición privilegiada del activo en el DF y su condición de líder en el mercado atrajo la atención de muchos”. Sin embargo, Zozaya, que se ha caracterizado por llevar una voz disidente en el medio turístico mexicano, dice: “No se vendió bien, probablemente sea ahora el más barato que se ha vendido en la historia de Four Seasons, se vendió a precio de regalo”.

Expansión buscó la postura de los vendedores, Strategic Hotels & Resorts, sin conseguirla. Por su parte, Navarro, de EuroHypo, dice que  probablemente el precio de venta del Four Seasons implica una recomposición de su valor por el futuro del entorno de esa propiedad en Paseo de la Reforma en el DF.

“Al lado del Four Seasons construirán el nuevo centro del banco BBVA-Bancomer, lo que cambiará el valor del hotel y yo diría que a la baja, porque una circulación adicional de 10,000 personas todos los días no dejaría tanto prestigio”.

En este mismo sentido, el experto dice que en el caso del Hilton, si sigue mejorando el entorno del Centro Histórico, el valor de esta propiedad crecería.

Por la segmentación
Aunque México se estancó en el Índice de Competitividad Turística del Foro Económico Mundial (en 2009 se ubicó en el lugar 51, por debajo de Costa Rica y Brasil y al nivel de países con menor tradición turística, como Letonia y Lituania), por su infraestructura turística (medida sobre todo en casi 160,000 cuartos) es uno de los principales 10 del mundo.

Ello implica, dicen los observadores, un amplio panorama en las transacciones de bienes raíces en el nicho de la hospitalidad. En este sentido, las mayores transacciones se verían en un nicho nuevo, el de los viajeros de negocios a ciudades medias, donde la oferta ha consistido por décadas en hoteles familiares, y que es a donde están llegando cadenas de marcas de nivel medio, como CityExpress, One e Ibis.

En estos casos, dice Ampudia, de CB Richard Ellis, muchas propiedades no sólo cambiarán de manos, sino que pueden desaparecer. La cuestión, precisa, es que en muchos  centros de ciudad los terrenos cuestan más que la operación hotelera. Además, las nuevas cadenas llegarán con una administración más ágil, sin servicios de bar, restaurante o discotecas.

“La pura operación hotelera deja un margen de ganancia de 70%”, explica Ampudia. Lo demás, lo generan servicios al viajero y la comida y los tragos dejan menos de 10%. “El hotelero nuevo le apuesta a los cuartos, no cobran por cosas que el visitante no usa”.

Ampudia dice que a su mesa llegan muchas ofertas de propietarios que buscan una salida a sus inversiones en hoteles, pero, enfatizando el sentir en la industria, quien manda en esto son los compradores.

En esto, también se marca una tendencia propia del mercado mexicano: quienes están acudiendo a comprar propiedades son inversionistas locales, sin apalancamiento, toda vez que el crédito no da para transacciones.

Según Navarro, los bancos especializados, como EuroHypo, son ahora más exigentes al colocar el crédito en México.

Por ello, dice, ha advertido que se ha incrementado la disponibilidad de capital para inversiones locales. “Y además, están invirtiendo con capital propio porque la barra de crédito sube”, dice. “Se han estado cubriendo de ese déficit de agresividad con capital interno, lo cual es sorprendente”.

Esto deriva en una red para inversiones que podría resultar, si la tan ansiada recuperación comienza a darse en 2010, un nuevo escenario. En este sentido, Michel Montant, vicepresidente de Operaciones de Grupo Posadas, dice que la empresa, que ya opera más de 18,000 cuartos, buscará crecer por medio de desarrollos nuevos (en alianza con inversionistas locales), pero que no descuidará invertir en reconversiones de hoteles de pequeños propietarios.

“Todo hotel con más de 10 años de operación tiene oportunidad para que lo reconvirtamos”, señala el ejecutivo hotelero.

Pero lo cierto es que estos tipos de operaciones, las más de las veces, se darán en lo oscurito, sean inmuebles pequeños o no. “Y lo sabremos a toro pasado”, advierte Zozaya.

O escucharemos de casos como el del Fairmont, del que poco se dijo cuando en 2007 lo compró Goodman Hospitality Investments. “Esa propiedad cambió de inversionista hace tres años y eso no se supo, sólo lo supieron los entes financieros que fueron consultados”, dice Navarro.

Lo que sucede en el hotel, se queda en el hotel.