A construir confianza

El mes pasado, los hermanos De Nicolás, Eustaquio y Gerardo, hicieron sonar de nuevo la campana del New York Stock Exchange (NYSE). Lo habían hecho por primera vez el 29 de junio de 2004, cuando las acciones de su empresa comenzaron a cotizar, simultáneamente, en las bolsas de valores de México y Estados Unidos. Muchas cosas han cambiado desde entonces.

- En esos 12 meses, la empresa de Sinaloa no sólo atrajo financiamiento de inversionistas de todo el mundo (siendo la única de su sector que cotiza en Nueva York), sino que se puso a la cabeza de la industria preferida de los últimos dos sexenios con la compra de la séptima empresa del mercado, Casas Beta, cuya estructura viene a compensar algunas falencias estratégicas que tenía Homex.

- Entre junio de 2004 y febrero pasado, mes en que la cotización de la desarrolladora tocaba el cielo, el precio del ADS de Homex creció 122%, mientras que el índice industrial Dow Jones subió apenas 4% en el mismo periodo. La historia en el mercado nacional no ha sido diferente. En los últimos 12 meses, el precio de la acción de Homex ha crecido 55.9%, mientras que el IPC de la Bolsa Mexicana de Valores aumentó 31%.

- El golpe estratégico de comprar Casas Beta le permite ampliar sus operaciones a la zona metropolitana de la Ciudad de México, Monterrey y Tijuana, en donde esta empresa fue la segunda desarrolladora más grande en volumen de ventas en 2004.

- Esta adquisición convirtió a Homex en la mayor desarrolladora de vivienda de México, en términos de utilidades, aunque para finales de este año se espera que también ocupe el primer lugar en capacidad de construcción, al sumar las 27,000 unidades que tiene proyectadas construir Homex, junto con las 13,000 unidades de Casas Beta, para un total de 40,000 unidades (20% más que la líder anterior, GEO). “Nos atrevimos”, dice con orgullo Eustaquio de Nicolás, el presidente de Homex.

- Para Carlos González, analista de Ixe Banco, desde su salida a Bolsa, la estrategia de la empresa había sido convertirse en una de las más grandes. “Tal vez no pensaban en ser la más grande, pero ciertamente querían ser una de las más grandes, aprovechando el auge que experimenta el sector”, apunta.

- Aunque al principio la operación fue valuada en $194 millones de dólares, finalmente la compra de Casas Beta costó $188 millones de dólares, una cifra razonable para la mayoría de los analistas. La transacción implica la adquisición de 53% del capital social de Beta por $98 millones de dólares en efectivo, seguida de una fusión entre Beta y Homex, mediante la emisión de 22.6 millones de nuevos títulos para los accionistas de Beta, con un valor de $89 millones de dólares. Como resultado de la fusión, se espera que los actuales accionistas de Beta adquieran 6.55% de los títulos de Homex.

- Después de recibir un crédito por $1,145 millones de pesos (al cierre de la edición el pasado 6 de julio aún no se revelaba el acreedor, ni las condiciones del préstamo), y de asumir $370 millones de pesos en deuda neta de Beta, la nueva entidad tendrá aproximadamente $1,165 millones de pesos de deuda operativa y $1,145 millones de pesos de deuda a mediano plazo.

- Aunque todos los analistas reconocen que Homex es una empresa fuerte que tiene uno de los gobiernos corporativos más sólidos del mercado bursátil mexicano y que ha tomado decisiones de negocio agresivas, la comunidad financiera también tiene algunas interrogantes. “Todo se reduce a una cuestión: ¿la empresa podrá administrar este crecimiento tan grande y al mismo tiempo concretar la fusión de Beta?”, pregunta Alan Macías, analista de Smith Barney Citigroup.

- Buenos cálculos
Hasta ahora, la empresa ha mostrado una gran capacidad de gestión para administrar el crecimiento y mantener su modelo de negocios.

- Una de las grandes diferencias de Homex contra la industria es su nivel de inventario de tierra. La empresa de Sinaloa cuenta con la reserva territorial más baja (3.2 años), muy por debajo de GEO (5.5 años), Urbi (7 años) y Ara (7.7 años). “Cinco años es demasiado. México no tiene problemas de tierra. El precio de la tierra no ha subido tanto en los últimos cinco años”, argumenta Carlos Moctezuma, el encargado de manejar la relación de Homex con los inversionistas.

- Pero otros no piensan así. A decir de Gonzalo Fernández, analista de Santander Serfin, si Homex planea cumplir con sus expectativas de crecimiento de 50% para 2005 y 25% para 2006, la constructora necesita incrementar su reserva territorial. En todo caso, la empresa cree en lo que hace. “Se nos hace que es la tierra suficiente para no pararnos nunca, y es que tener más (tierra) sería tener dinero invertido y parado”, explica De Nicolás.

- En este sentido, el riesgo que observa Macías, de Smith Barney Citigroup, es que el precio de la tierra aumente, lo que obligaría a Homex a realizar desembolsos mayores. “Aunque es poco probable que suceda, ya que en México no hay tantas empresas que puedan comprar grandes extensiones de tierra y aún hay otras opciones como la compra de tierras ejidales”, dice.

- Otro crítica a la sinaloense fue su alta concentración de reservas territoriales. Según un informe de Smith Barney Citigroup, a finales de septiembre de 2004,  46% de su reserva territorial se concentraba en Sinaloa y Tamaulipas. Moctezuma dice que esta cifra ha bajado a 28% y que la compra de Beta le dará más impulso a sus operaciones en las grandes capitales del país.

- Pero uno de los reclamos más fuertes que ha recibido la empresa de De Nicolás, ha sido su alta dependencia de las ventas de vivienda de interés social. A pesar de haberse comprometido a reducir el porcentaje de ventas en unidades de interés social, el año pasado 90% de las ventas totales de Homex provinieron de este tipo de viviendas. Al final del tercer trimestre del año pasado, Merrill Lynch criticó a la constructora por haberse quedado 40% por debajo de las expectativas de venta de la vivienda media. Para Moctezuma, ésta es la única proyección que Homex no ha podido cumplir. “De ahí en fuera, todas y cada una de nuestras proyecciones las hemos cumplido”, afirma.

- Y esto no va a cambiar con la integración de Casas Beta, pues su core bussines es la construcción de vivienda social. Hasta cierto punto, es comprensible el porqué a Homex le cuesta deslindarse de la construcción de este tipo de vivienda: en los próximos cuatro años el gobierno federal otorgará más de tres millones de hipotecas para este segmento. No obstante, la empresa sigue haciendo esfuerzos para guiar su operación hacia la construcción de vivienda media y residencial, que es precisamente con la que esperan ganar márgenes más altos (dos puntos porcentuales más, en promedio) y obtener el crecimiento más importante, siempre y cuando los bancos comerciales cumplan su promesa de regresar al negocios de las hipotecas. Además, bajar el peso de la vivienda social en los resultados de las desarrolladoras, también significa disminuir la dependencia que la industria tiene de las políticas de gobierno federal en materia de financiamiento a la vivienda.

- Aunque Homex no cumplió el año pasado sus metas en este sentido, el primer trimestre de 2005 presentó buenos números.  Los ingresos por la venta de vivienda media pasaron de representar 11% a 24% del total, mientras que el precio promedio de las casas vendidas aumentó 6%.

- Planes seguros
¿Cuál es el riesgo entonces que tiene la empresa más grande del sector preferido de la economía? El primer foco de atención de Adriana Beltrán, encargada de la calificación de Homex en la calificadora de deuda Fitch Ratings, será el impacto que tenga la nueva deuda en el Ebitda de la empresa. El segundo, tiene que ver con la integración de la nueva compañía. “Un punto que vamos a seguir de cerca, porque es un reto, es la velocidad con que logren fusionar las dos estructuras”, dice Beltrán.

- La propia empresa advierte en un documento enviado el mes pasado a la sec, que la fusión de Casas Beta podría ser más costosa de lo que tenían estimado. Aunque Moctezuma afirma que es un comentario que, legalmente, le convenía hacer a la empresa; Alan Macías, de Smith Barney Citigroup, lo ve como una amenaza real. “Homex viene creciendo en forma importante y es un reto para la administración mantener ese crecimiento. Si a eso le sumas una fusión, eso implica mayor tiempo y recursos que deben dedicarse a este proceso”, apunta.

- Macías observa además dos escenarios que podrían poner en riesgo el crecimiento de esta empresa y de la industria en general: el impacto que tendrá en las políticas de fomento a la vivienda un nuevo régimen de gobierno y que la banca comercial no entre tan fuerte como se espera al negocio hipotecario.

- Eustaquio de Nicolás está tranquilo: “Estamos muy seguros de lo que estamos haciendo”, asegura. Y por lo visto, el mercado también se siente seguro con esta empresa.