A grandes males, refugios pequeños

Las constructoras de viviendas económicas conservan su buen paso. Pero como siempre siguen en busca
Yolanda Ruiz

Si existieran genios y lámparas mágicas, todos los mexicanos verían su sueño de tener casa propia hecho realidad. Pero como no existen ni unos ni otras, muchos se quedan con la ilusión. Aunque cada año se construyen 600,000 casas en México, el déficit es superior a esta cifra: se tendrían que levantar 800,000 más para satisfacer la demanda que se genera año con año. En números redondos, las viviendas nuevas llegan a sólo 70% de la demanda acumulada, que se calcula en siete millones.

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Ciertamente, nadie dispone de recursos propios suficientes para desarrollar obras habitacionales de la magnitud que se requiere y esa es una de las razones por la que constructores e instituciones financieras encuentran pertinente la búsqueda tenaz de nuevos mecanismos de financiamiento para sus clientes. A su vez, los demandantes de vivienda se afanan para reunir el importe del enganche y tener un buen historial crediticio que les avale a la hora de acceder a un préstamo.

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Para todos ellos, 1999 será un año emblemático.

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Casas a la bolsa
Se espera que la iniciativa del Fondo de Vivienda (FOVI) de financiar sus hipotecas a través del mercado bursátil permita hacer frente al problema de la insuficiencia de recursos. Mónica Lourdes, analista del sector construcción de Finamex, explica la mecánica. “Una vez que el trabajador ha recibido la hipoteca y empieza a pagar, el Fovi puede recuperar recursos anticipadamente y ocuparlos en la construcción de otra casa. Con ello, las instituciones que hagan esta bursatilización incrementa el número de hipotecas.”

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Este nuevo esquema de Fovi, agrega Carlos Hermosillo, analista de Casa de Bolsa Vector, requiere que el comprador de la casa dé un enganche mayor, el cual estará tasado en unidades de inversión (UDIS); de este modo, el banco y la Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol) tendrán más recursos para acelerar el ciclo de inversión (ver recuadro). En otras palabras: se financia cierto número de viviendas, se bursatilizan los créditos y, con los recursos recabados, se echa a andar otro paquete de proyectos. “Abres la puerta al capital más rápido –asegura–; la única desventaja es que el enganche es más alto y de alguna manera impacta a algunos clientes potenciales.”

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Otro de los objetivos de la bursatilización de créditos es que “los préstamos hipotecarios dejen de ser heterogéneos (con distintas escalas de riesgo)”, apunta, a su vez, Donald Forseck, director de finanzas de Ara, una de las más activas constructoras de vivienda. Para los inversionistas, esto significa contar con un instrumento de inversión seguro y de largo plazo; en tanto, los prestamistas aligeran su cartera y adquieren mayor liquidez para financiar nuevos créditos. ¿Un círculo perfecto o un espejismo producido por la sed de recursos? No habrá que aguardar mucho tiempo para saberlo. La primera etapa de bursatilización comenzará en este mes, pero será entre el año 2000 y el 2001 cuando se le vea completamente en marcha. Se espera que las afores y las compañías de seguros sean las que más inviertan en carteras de hipoteca, porque, por su propia naturaleza, son inversiones a largo plazo.

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Estabilidad y crecimiento
El buen desempeño de las constructoras de vivienda de interés social contribuye al optimismo en torno a la bursatilización de carteras hipotecarias, pues es una de las contadas industrias mexicanas que sigue adelante a pesar de los vaivenes de la economía. “No está relacionada con lo que ocurre en economía o lo que pasa con las tasas de interés, porque son créditos subsidiados”, explica Lourdes. No obstante, la proporción de la demanda no atendida rebasa con creces la capacidad de los promotores de vivienda.

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Las necesidades de inversión de los promotores en terrenos y en equipo de construcción han consolidado a las Sofoles como motor financiero.

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En el primer trimestre de 1999, mientras que la producción industrial acumuló un crecimiento anual de 1.8%, la construcción de vivienda alcanzó 3.7%, además de que por cada casa construida se generaron cinco puestos de trabajo directos e indirectos.

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Los más sólidos institutos financieros de vivienda, el Infonavit y el Fovi, otorgaron 83% de los 160,000 créditos hipotecarios –una cifra histórica– concedidos en 1998. Y para este año, tan sólo el Fovi –fideicomiso administrado por el Banco de México y que recibe fondos del Banco Mundial ($505 millones de dólares este año), el gobierno federal y de portafolio–, dará 150,000 créditos.

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Con el fin de reducir los periodos de cobranza y evitar al promotor-constructor la necesidad de recurrir a financiamiento externo, en breve este último organismo, que otorga créditos por medio de la banca comercial y las Sofoles, adelantará a los contratistas 50% del capital cuando se haya construido 65% de la casa.

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Por otra parte, el hecho de que la hipoteca se denomine en UDIS y se indexe al salario mínimo redunda en seguridad y viabilidad, dicen los analistas. Anticipan que también dará libertad para establecer comisiones, permitirá la bursatilización de las hipotecas y pondrá a las operaciones a salvo de las alzas en las tasas de interés.

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La Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol) dio luz verde el año pasado al Programa Especial de Subsidio a la Vivienda (Prosavi), cuya finalidad es otorgar créditos a personas con ingresos menores a dos salarios mínimos. Así, el gobierno federal da un subsidio de 8,000 UDIS para la adquisición de una casa con un valor de 40,000 UDIS, es decir, subsidia la quinta parte del costo de la vivienda, y el resto se financia con créditos blandos (70%) y con las aportaciones del beneficiado (10%, lo que hoy representa un pago mensual de $450 pesos).

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El gran ausente en la construcción de vivienda es la banca comercial. Después de la crisis, sus créditos hipotecarios se derrumbaron y, según los analistas, no hay esperanzas de recuperación antes del año 2001, si acaso. Entre las razones de tan desalentador panorama están las altas tasas de interés, los estrictos requisitos de garantía que solicitan y la falta de confianza de la población. A pesar de ello, hay algunos esfuerzos; Bital financia vivienda media con Ara, en tanto que Bancomer cofinancia Geofácil, el programa de ahorro de Geo, la constructora de vivienda número uno del sector.

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Aunque la vivienda formal gana terreno, es la construcción informal la que levanta más casas. Entre 1990 y 1995 se construyeron 316,000 unidades informales y 278,000 formales, según datos de Casa de Bolsa Vector.

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El sector formal de la construcción está altamente fragmentado, con más de 7,000 empresas dedicadas a la vivienda de interés social, muchas pequeñas y sin una capitalización adecuada, pero que atienden tres cuartas partes del mercado. La crisis de 1995 causó verdaderos estragos entre ellas. Antes de este año había 12,000 de estas empresas; cuatro años después, 5,000 habían desaparecido. Se cree que seguirán los decesos, debido sobre todo a sus dificultades para acceder al financiamiento, a sus limitadas reservas territoriales, sus ineficiencias y a la aguerrida competencia.

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No obstante, visto en su conjunto, las perspectivas del sector son buenas. De aquí a 10 años podría crecer 10%, asegura Hermosillo, de Vector. Por el momento, sólo ocho compañías tienen capacidad operativa y financiera para construir más de 2,000 casas por año, según Promotores de Vivienda AC (Provivac). Significa que pueden ofrecer programas de ahorro, sus procesos de diseño y construcción son eficientes y tienen acceso a tecnología. Tres de ellas, Ara, Geo y Hogar cotizan en Bolsa Mexicana de Valores y están entre las mejor posicionadas del mercado. Otra de las grandes constructoras, Urbi, tiene pensado salir a bolsa a finales de este año, aunque no ha revelado el monto de acciones que colocará en el mercado.

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El crecimiento acelerado de estas empresas no ha coincidido, empero, con su valoración en el mercado bursátil; por el contrario, sus acciones se han devaluado drásticamente –aunque ya dio inicio una recuperación paulatina. La razón principal, dice Alberto Baz, director de finanzas de Consorcio Hogar, es la creencia de que la vivienda es tan vulnerable a las crisis y a las altas tasas de interés como lo es la construcción de infraestructura.

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Una creencia, como se puede apreciar, imprecisa.

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