Por algo, se dice, fue negocio de viudas: los inmuebles siempre han representado una renta segura. Sea que se les venda o que se les alquile, a la larga siempre tienen una plusvalía. Un caso: la empresa Schütte vendió en 1986 una casa en la ciudad de México por el equivalente a $50,000 -dólares; dos años más tarde, esa misma propiedad se vendió en $320,000 dólares.
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Pero ojo: ni todo bien raíz es igualmente rentable, ni todo momento es oportuno para hacerse o deshacerse de él y obtener una ganancia. Hoy, por ejemplo, es el tiempo de comprar. Y si las cosas siguen como están, es muy probable que las ventajas del lado de la demanda continúen buena parte de 1996.
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La razón es sencilla: Fernando Schütte, director de la empresa que fundara su padre hace 40 años, explica que "hoy, los bienes raíces están por debajo de su valor de reposición". Esto es, que se puede comprar un inmueble por debajo del costo que representaría construirlo.
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Más todavía: puede adquirirse a un precio prácticamente igual al del año pasado, antes de la devaluación; es decir, por debajo de la inflación. Véalo el lector: aquella propiedad que en 1988 se vendió en $320,000 dólares, equivalentes entonces a -$1104,000 nuevos pesos, acaba de ser adquirida en $170,000 dólares, que hoy (10 de noviembre) suman -$1292,000 nuevos pesos.
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Ahora bien, advierte Schütte, los bienes raíces se comportan respecto de sus valores de manera cíclica, lo que significa que si bien en el corto plazo no siempre es redituable invertir en un inmueble, a 10 ó 20 años el rédito es más que seguro. Su magnitud, empero, dependerá de muchos factores.
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Para Blanca Rosa Álvarez de Cuéllar, fundadora y directora de Brarsa Bienes Raíces, empresa especializada en el corretaje de inmuebles "sofisticados" (como ella les llama), "hay tres cosas que determinan el valor de una propiedad: su ubicación, su ubicación y su ubicación".
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Sin embargo, de acuerdo con Shütte, además de esto es necesario considerar otros dos factores: su grado de comerciabilidad o reventa y su precio actual. Si alguien compra hoy una propiedad sobrepreciada, no debe esperar que mañana tenga el mismo rendimiento que si la hubiese comprado a un precio real.
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Mercado dislocado. México está a remate y no hay compradores. Con un déficit habitacional que se estima en seis millones de viviendas, la demanda real no cubre la oferta. Hoy hay cientos de edificios, despachos, casas y departamentos desocupados en espera de algún habitante.
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De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Profesionistas Inmobiliarios (AMPI), tan sólo en la ciudad de México hay 29,700 inmuebles a la venta (y 10,500 a la renta) y las perspectivas de que esta oferta se realice están atadas a dos factores de futuro incierto: la recuperación del poder adquisitivo y la reactivación del crédito hipotecario. Pero el que tiene un excedente debería considerar los bienes raíces como una parte fundamental de su portafolio de inversiones y hacerse de ellos hoy, antes de que se revalúen.
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José Pedro Lomelí, directivo de la firma que desde hace casi medio siglo se dedica a la administración y corretaje de inmuebles, opina que un portafolios equilibrado debiera contener entre 50 y 70% del capital invertido en bienes raíces, "porque han probado ser la inversión más sólida, incluso más que cualquier inversión líquida o bursátil".
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A mediano y largo plazo, esto es, a partir de los tres o cuatro años, los rendimientos se hacen patentes, y lo que en el inter se perdió de liquidez se gana, multiplicado, en rendimientos y/o en plusvalía. Si el negocio se quiere hacer en corto, el éxito dependerá de cuándo entre y cuándo salga. Pero, en realidad, la inmobiliaria no es una inversión especulativa sino patrimonial, refiere Lomelí, y de acuerdo con el presidente de la AMPI, Raúl Sergio Figuerola, tiene la cualidad de revaluarse.
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La explicación no tiene nada del otro mundo: la tierra es finita y, por ende, la oferta es limitada. Además, si a esa tierra se le añade valor, el precio sube: no es igual comprar en descampado, sin servicios de ninguna clase, que comprar en plena urbe. Y a su vez, ese valor va a estar determinado también por factores políticos y sociales.
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Ciertamente, en los bienes raíces "más que un espacio, vendemos un entorno. No es lo mismo que yo le venda un ladrillo en Acapulco o en Cancún a que se lo venda en Chechenia", dice Figuerola, para quien, no obstante los sucesos de Aguas Blancas, en Guerrero, y la violencia que éste y otros hechos han generado, no han tenido resonancia en el mercado inmobiliario acapulqueño.
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La directora de Brarsa, también presidenta fundadora de la Asociación de Mujeres Jefas de Empresa, mira las cosas con menos optimismo. No porque niegue que hoy las oportunidades de inversión sean más que magníficas sino porque la realidad está mostrando que estas oportunidades no están siendo aprovechadas y no se ve que vaya a haber una pronta recuperación. Es directa: "De esta situación, que inició el 1o. de enero de 1994 y perdura hasta hoy, vamos a tardar en salir, yo siento, por lo menos todo el sexenio".
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Ella cree que el levantamiento zapatista ha dejado hondas secuelas en el mercado de bienes raíces, otrora muy activo e incluso "sobrepreciado". Con 30 años de operar en un nicho de clientela muy selecta, Álvarez de Cuellar cree que la falta de profesionalismo de los corredores inmobiliarios y el otorgamiento de franquicias extranjeras a gente de poca o nula experiencia, ha contribuido a distorsionar el mercado.
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Buscada por Sothebys -la más prestigiada firma de subastas que actualmente corre las propiedades más insólitas del mundo- para asociarse y representarla en México, la directora de Brarsa afirma que para saber si una propiedad va a tener futuro o no, hace falta conocer el mercado y sus variaciones: qué zonas van teniendo más valor que otras, dependiendo del uso que se quiera darles: comercial, industrial, residencial, de oficinas, casas de interés social, centros turísticos, etcétera.
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Este expertise, aterrizado en la realidad local, no lo da un nombre, por famoso que sea. Lo da el tiempo. Cuando de inversiones se trata, las decisiones no se pueden tomar a la ligera. En el caso del hotel Marquís capitalino, por ejemplo, dice que la búsqueda tomó dos años, pero la elección fue sin duda altamente costeable. Y cómo no, si fue adquirido en los años delamadridistas, cuando las propiedades bajaron a precios tan increíbles que en 1986 por $100,000 dólares usted se podía comprar una casa en Bosques de las Lomas y los edificios de Reforma se vendían a la veinteava parte de su -valor.
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Y si bien para muchos la crisis inmobiliaria de hoy recuerda a la de entonces, en la perspectiva de los posibles compradores están presentes, también, las ganancias enormes amasadas con la sola espera de la recuperación. El riesgo, empero, existe, y lo reconocen todos los entrevistados. Una compra equivocada puede no dar los resultados esperados e incluso no dar ningún resultado. Los entrevistados opinan que la clave está en una buena asesoría, pero en esto la gente suele sentirse autosuficiente.
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Es paradójico, sin embargo, ver que mientras la gente se asesora para sus inversiones bursátiles o en dinero, no busca ayuda para sus inversiones inmobiliarias. Y si, como aconseja la AMPI, Schütte o Lomelí, el inversionista ha puesto la mitad de su patrimonio en bienes raíces, o incluso un poco más, quiere decir que está dejando a la deriva la parte fundamental de su capital. ¿Suena lógico? Que lo medite el lector.