Bienes raíces. La oportunidad de invert
El mercado de los bienes raíces es como la rueda de la fortuna: a veces está arriba y a veces abajo. Sin embargo, con todo y crisis, un inmueble siempre aumentará su valor con el paso del tiempo.
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Para aquellos que tienen liquidez y no requieren créditos, éste es un buen momento para comprar. En cambio, para aquellos a los que no les alcanza, la opción sigue siendo rentar, mientras que para los que construyen, el ingenio es su principal recurso para crear sus propios esquemas de financiamiento.
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Desde diciembre de 1994 el mercado inmobiliario se ha contraído 70%. Junto con esta disminución en la compra de bienes inmuebles se produjo el desempleo de más de medio millón de trabajadores del ramo. Y esta cifra podría llegar a un millón a finales de 1995 en caso de no generarse la construcción de nuevas obras, indica un estudio reciente de Softec, firma de análisis financiero del sector inmobiliario nacional.
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Por su parte, los constructores y promotores inmobiliarios siguen sacudiéndose los estragos de la devaluación y de la restricción económica. Crean sus propios sistemas de autofinanciamiento inmobiliario, se asocian estratégicamente con empresas multinacionales y se lanzan a buscar créditos extranjeros para no limitarse a las promesas de inyección de capital que hacen los bancos nacionales; o, dicho de otro modo, para no morir esperando el ansiado repunte financiero.
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Asimismo, con el Programa Especial para la Vivienda y el Empleo anunciado por el presidente Ernesto Zedillo el pasado 23 de junio, surge lo que podría ser una tablita de salvación: el inicio de operaciones de las Sociedades de Objeto Limitado (Sofoles) del ramo inmobiliario, que comenzarán a captar capital del público.
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Hasta el momento, sólo una sofol -Su Casita- ha venido funcionando desde 1994, y las otras, con sus restricciones, han operado hasta ahora con capital propio.
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Con respecto a la reestructuración con Unidades de Inversión (UDIs) de 30,000 créditos puente para la construcción que anunció este programa especial, José Carlos Cota Arce, presidente de Promotores de Vivienda AC (Provivac), asegura que con ello tendrán un respiro. “Los promotores -dice- podremos colocar el inventario y continuar con la búsqueda de nuevos esquemas de financiamiento que hagan repuntar esta industria.”
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Recientemente, también han surgido las subastas como sistema de comercialización de inmuebles que abaten tiempos en comparación con mecanismos tradicionales. Así, la primera subasta internacional de inmuebles procedentes de embargos bancarios y de edificios, herencia de la estatización de la banca, estará a cargo de La Salle Partners el próximo 11 de agosto y será observada por empresas nacionales y extranjeras. Si todo sale bien, Trilenio Internacional y Kermedy Wilson-JQ, entre otras firmas, se avalanzarán al mercado con este mecanismo.
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Manual de sobrevivencia. Los principales problemas que enfrentan constructores y promotores inmobiliarios son la falta de liquidez y de créditos puente para concluir sus desarrollos e iniciar otros.
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A esto se suma la contracción del mercado por la falta de liquidez de la población en general, que no puede pagar sus adeudos ni adquirir inmuebles, pues tampoco cuenta con créditos hipotecarios. Expertos inmobiliarios consultados por EXPANSIÓN coinciden en que, ante la escasez de créditos y su restricción con excesivos pagos y tasas de interés, los desarrolladores deben generar flujo, circular el inventario y otorgar crédito directo a adquirientes de inmuebles.
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Para no parar los proyectos inmobiliarios, las empresas del ramo establecen alianzas estratégicas entre compañías comercializadoras y constructoras, y también buscan asociarse con la banca comercial y con sus proveedores con el fin de involucrarlos de tal modo que no sólo participen en el financiamiento, sino también en el riesgo.
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Las alianzas también promueven la creación de sistemas de financiamiento que cada desarrollador adapta a su mercado. "Nuestro mecanismo para desplazar el inventario, que es nuestra prioridad, es buscar autofinanciamiento, y, por otra parte, dar crédito directamente de promotores a compradores", afirma Dionisio Sánchez Carbajal, vicepresidente de Grupo Inmobiliario Sare, empresa asociada con CB Commercial, especializada en corretaje de espacios corporativos e industriales.
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En este 1995, las empresas promueven el boom del sistema de autofinanciamiento -que es como una tradicional tanda-, aunque el esquema existe desde finales de los años 80. Frente al corte drástico de créditos hipotecarios, el autofinanciamiento hará accesible la vivienda para quienes no califican como sujetos de crédito para las instituciones financieras, que son cerca de 95% de los solicitantes; mientras que este esquema abarca a 15% de la población económicamente activa y tiene posibilidad de ampliarse", afirma Guillermo Planos González, director de operaciones de Afimex, grupo de autofinanciamiento inmobiliario.
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Asimismo, Sare se asoció con Firme Plus, otra empresa que maneja este mecanismo, para ofrecer un nuevo producto 50% más barato y accesible que un crédito hipotecario, ya que éste paga tasa real de 6%, en comparación con el 12% bancario. Además, considera un plazo de 10 años y financiamiento hasta 75%, frente a 25 y hasta 30 años y sólo 70% de la capitalización que ofrece un banco.
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Además, Sare lanzará el esquema de renta con opción a compra de vivienda, mecanismo que el Departamento del Distrito Federal (DDF) estudia con empresas de autofinanciamiento inmobiliario e institutos estatales de promoción de la vivienda, como el Fideicomiso Casa Propia.
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Por su parte, Ingenieros Civiles Asociados (ICA) y Afimex se aliaron para ofrecerle a los interesados en comprar vivienda, alternativas en Baja California, Cancún, Ecatepec y Querétaro.
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La tendencia indica que surgirán tantos esquemas de ahorro y autofinanciamiento inmobiliario como empresas constructoras y comercializadoras existen. Por ejemplo, Autofin innova con "Hogar", para casas de interés social; Plan Aco aumenta concesiones; Firme Plus, franquicias y UBICA lanza créditos y residencias en UDIs, etcétera.
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Constructores como José Daniel Kabaz, de Grupo Danhos -desarrollador del proyecto Plaza Alameda, en el Distrito Federal-, y promotores como Fernando Schütte y El güero apuestan al repunte del sector inmobiliario en el próximo año, y opinan que están rediseñando sus proyectos y poniendo a prueba su ingenio para no parar obras y ventas.
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En general, promotores y desarrolladores negocian e intentan el apoyo del gobierno, y promueven la bursatilización (colocación de deuda en forma de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores) de lo que ya está construido y tiene un valor real.
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Asimismo, proponen crear un Fideicomiso de Administración y Garantía, en el cual se depositarían grandes paquetes de viviendas ya terminadas; y éstas servirían como base para que puedan lograr créditos extranjeros con mejores condiciones, que se trasladarían a los compradores finales.
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También quieren que el Impuesto al Valor Agregado (IVA) se maneje mediante un crédito fiscal que pague el comprador y se le descuente de su crédito hipotecario. "Algunos bancos han sido, probablemente, el factor más importante en la terrible caída del mercado de bienes raíces, debido a la falta de experiencia en el manejo de las carteras de inmuebles", asegura Shütte, quien advierte que debe analizarse con detenimiento la propuesta de Bancomer de crear la que sería la primera Sociedad de Inversión Inmobiliaria con la participación de los promotores de vivienda.