De regreso a los 70

Como hace tres décadas, los bancos quieren ser dueños de las hipotecas. BBVA-Bancomer dio el prime
David Aguilar Juárez

Si una familia mexicana quería comprar una casa a crédito en 1972, no -tenía que ir a un banco. Podía acudir a alguna de las 27 hipotecarias que -operaban en forma independiente y que, al igual que las modernas Sofoles, eran -las principales otorgantes de este tipo de préstamos.

- Las buenas ganancias de estos organismos y el deseo de las autoridades de -consolidar el sistema financiero llevó a que muchos bancos de ahorro compraran -instituciones hipotecarias y financieras hasta formar la Banca múltiple.

- “Empezó una degradación en la calidad del servicio pues se perdió la -especialización”, recuerda José Manuel Agudo, ex director de Hipotecaria -Hermosillo, filial de Banamex en los años 70.

- Algo parecido podría ocurrir de nuevo.

- La compra de Hipotecaria Nacional (Hipnal), la Sofol hipotecaria más grande -del país, por parte de BBVA-Bancomer, refleja el interés de los bancos por -recuperar el negocio hipotecario, del cual han estado fuera desde la crisis de -1994.

- Pero aún hay dudas de que la Sofol se mantenga tan eficiente como hasta -ahora.

- “Aún hay muchas cosas por decidir en esta operación”, dice Jaime -Guardiola, director general de BBVA-Bancomer.

- Lo único que han decidido es que las oficinas de Hipnal sigan operando y que -se mantengan los planes de expansión de la hipotecaria. El manejo de la marca -está en estudio y esperan tener asimilada la compra en el primer trimestre de -2005.

- El banco quiere que la Sofol sea su unidad de hipotecas, pero hay quienes -condicionan el logro de esta operación a que se evite la integración total. -“El éxito depende de que dejen a la Sofol seguir siendo una Banca -especializada”, dice Judith Verdejo, analista de Ixe.

- El banco tiene dos carteras al día de hoy: una en reestructuración -(derivada de la crisis de 1995) que vale $36,600 millones de pesos, y la que -ellos de-nominan Siglo xxi, que es la que se ha generado de 2000 a la fecha y -que apenas representa $4,300 millones de pesos. De éstos, $3,500 millones son -créditos individuales y $800 millones son créditos puente.

- “La operación de producto nuevo va a estar en Hipotecaria Nacional, y la -cartera vieja la seguiremos administrando como hasta ahora”, adelanta Jaime -Guardiola. Aún estudian la conveniencia de mezclar los créditos recién -generados en el banco con la cartera actual de Hipnal, que asciende a casi -$29,000 millones de pesos.

- El entorno económico en que podría comenzar esta consolidación es -diferente al de los 70. El mercado es más sofisticado en lo financiero y la -vivienda está en maduración luego de un impulso gubernamental sin precedente -en la historia.

- Miguel Gómez Mont, vicepresidente de Corporación GEO, reconoce que gracias -a estos apoyos el dinero para este sector no falta. “Hace 10 años estaba al -revés, teníamos el negocio pero no había el efectivo para crecer.”

- Para algunos analistas no sería sorpresivo que otros bancos anunciaran -también adquisiciones. José Manuel Agudo, director general de Hipotecaria Su -Casita (HSC), la segunda Sofol más grande del sector, bromea diciendo que ellos -son los que podrían adquirir un banco.

- Lo cierto es que esta Sofol ha recibido propuestas de compra por parte de -Santander Serfín desde hace un año y, recientemente, de Banamex Citigroup, -según Miguel Gómez Mont, también accionista de HSC.

- “Se están ofreciendo buenos precios y aunque no estamos cocinando nada -formal con nadie, algunos podríamos ceder a la tentación de vender”, -manifiesta.

- BBVA-Bancomer ya le puso número a la casa y, de no modificarse el precio, -pagará $375 millones de dólares por Hipotecaria Nacional, es decir, 2.2 veces -su valor en libros y 6.3 veces sus ganancias anuales. ¿Quién será el -siguiente?

- Efecto mariposa
-
Cuando un diario publica en México una nota equivocada, en España toman la -decisión de comprar una empresa en este país. Da certeza a la teoría del -meteorólogo Edward Lorenz sobre el efecto mariposa, la forma se conocieron -Víctor Manuel Requejo, director de Hipotecaria Nacional, y Jaime Guardiola.

- A finales de 2003, en una comida con periodistas mexicanos, Guardiola hizo -una declaración que fue interpretada por un asistente como una acusación a las -sofoles de competencia desleal.

- Para aclarar el error y como una atención, Guardiola invitó a desayunar a -Re-quejo, que entonces era presidente de la Asociación Mexicana de Sofoles. Esa -primera reunión, hecha en abril pasado, los animó a explorar la posibilidad de -comprar un porcentaje de la hipotecaria.

- Dos meses después, Marcos Katz, presidente del Consejo de Administración de -Hipnal, comía con Guardiola: ahí se hizo una propuesta formal de compra a la -hipotecaria más grande de este país.

- Hipnal estaba en venta desde 1999, pero no sólo había atraído a unos -cuantos interesados como AIG. BBVA-Bancomer logró negociar con los dos grupos -de socios por separado, que desde hacía tiempo sostenían una lucha por el -control de la empresa (Ver Expansión 897, 18 de agosto de 2004).

- Esta pugna fue la que convenció a BBVA-Bancomer de comprar la Sofol completa -para no quedarse con un socio inconforme. “Todo lo hicimos en paralelo, -incluso la oferta se presentó casi a la misma hora y cualquier avance en la -negociación se fue haciendo con las dos partes”, explica Jaime Guardiola.

- Hipnal, pese a estar en venta, buscó alternativas para su crecimiento. -Durante cierto tiempo persiguió la opción de convertirse en banco, pero fue -desechada por ser un proceso largo y en el que la Secretaría de Hacienda y -Crédito Público no dio señales de respaldar la idea.

- El camino de bursatilizar su cartera como parte de la estrategia para obtener -recursos alternos fue una idea con la que solamente experimentaron. En junio -pasado vendió a la financiera GMAC poco más de 4,000 créditos hipotecarios -por un monto de $1,134 millones de pesos, que apenas significaban 4% de sus -activos.

- Ante tal escenario, el directivo de la Sofol dice que la decisión de vender -“fue muy sencilla” dado que, además, la Sociedad Hipotecaria Federal no -podía darles el volumen de fondeo que necesitaban: entre $10 y $12 millones de -pesos de recursos nuevos cada año y con perspectiva de crecimiento.

- Con un programa mucho más amplio el organismo no podía surtirlos, ya que -tiene otras 16 Sofoles que atender. “No podíamos llevarnos más de 30% de sus -recursos”, explica Requejo.

- Lo que sin duda motivó la venta de la empresa más dinámica de las Sofoles -fue su conflicto entre socios. Desde hace cinco años deseaban capitalizar su -inversión, pero los desacuerdos entre dos grupos de accionistas postergaron e -hicieron fracasar varios intentos de compra.

- Incluso se acercó a ellos Hipotecaria Su Casita, con el propósito de -negociar una compra, pero no llegaron a tener pláticas formales sobre esta -intención.

- La casa gana
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Analistas y desarrolladores recibieron con buen ánimo la noticia. Algunos -consideran que el precio pagado podría parecer alto en apariencia, pero no lo -es si se mira el crecimiento de este sector durante los próximos cinco años.

- Expansión consultó a directivos de GEO, urbi y ara, los tres -principales desarrolladores de vivienda del país, y todos coincidieron: la -compra era algo esperado.

- El mercado de capitales también reaccionó. La tarde en que se supo de la -operación, los papeles más negociados en la Bolsa Mexicana de Valores fueron -los que listan para el indicador de Vivienda. Hasta empresas como Cemex se -vieron beneficiadas, porque algunos analistas interpretaron que la perspectiva -de crecimiento de construcción de vivienda generará más venta de cemento.

- En la vivienda de interés social, por ejemplo, este material significa hasta -una tercera parte del costo de construcción o 5% de su costo total.

- Para Agudo esa fue una señal de que existe credibilidad. “Es un mensaje de -seguridad para invertir en México”, dice.

- El mercado hipotecario cuadruplicó su valor en los últimos siete años. De -poco más de $20,000 millones de pesos colocados en 1997, para 2003 fue por poco -más de $80,000 millones.

- La compra de Hipnal le permitirá a BBVA-Bancomer acceder al segmento de -hipotecas situadas entre $300,000 y $1.5 millones de pesos, el grueso en el -crecimiento de los últimos años. El banco seguirá manteniendo los programas -de Hipnal y buscará impulsar el financiamiento de casas desde más de $1.5 -millones de pesos hasta casi $4 millones, basados en la plataforma de la sofol.

- El proceso hipotecario tiene tres partes: la admisión, la administración de -la cartera y la cobranza. “En los tres vamos a seguir con los sistemas de -Hipotecaria Nacional”, afirma Guardiola.

- En opinión de David Sánchez, subdirector de Finanzas de Infonavit, la -entrada del grupo financiero al mercado permitirá a esta Sofol “resolver su -problema de fondeo y, en manos de un banco, contará con recursos a menores -costos”. Este tema hace creer a los tres desarrolladores consultados que si el -costo de fondeo es más bajo, el crédito también lo será.

- En julio pasado, las sofoles accedían a los fondos federales a tasas que -variaban entre 10 y 11% anual. El costo de colocar deuda (una vía utilizada en -los últimos meses por Hipnal) era Cetes+1.5 puntos. Por su parte, BBVA-Bancomer -tuvo un costo de captación en junio de este año de 3.3%, que representa menos -de la mitad que la mejor opción de fondeo de la Sofol.

- Pero esto no será así, se apuran a aclarar Guardiola y Requejo ante la -posibilidad de un escenario como el que esperan los desarrolladores. El director -de BBVA-Bancomer explica que las tasas de fondeo no serán las que dicten el -precio final al consumidor, sino la eficiencia en la operación que puedan -lograr las financieras.

- Requejo añade: “Tenemos dinero caro y hemos vendido dinero caro, -posiblemente en el futuro eso baje un poco, pero eso no hay que festejarlo y -afirmar que en adelante habrá dinero barato.”

- Quizá los beneficios provendrán de otro lado. Jorge Kury, de Morgan -Stanley, señala que las buenas expectativas de los constructores se verán -cumplidas más que nada porque la velocidad de colocación de hipotecas -aumentaría su ritmo en los próximos dos años. “Esto dada la fortaleza -financiera de BBVA y la habilidad de Hipnal en la generación de hipotecas”.

- Requejo así lo confirma y dice que el problema de recursos que tenía la -Sofol quedará resuelto y que con la habilidad administrativa podrán generar -más de lo que ya hacían. “Es por eso que no creo que los consumidores de -crédito resientan el hecho de que haya un competidor menos en el mercado.”

- Entre las constructoras beneficiadas, de acuerdo con un despacho de Morgan -Stanley, estarían urbi y Consorcio ara. Tienen planes de crecimiento que -parecen empatar con el acelerado ritmo de hipotecas que posiblemente se coloquen -en el mercado de la vivienda media y residencial. Los dos desarrolladores -quieren modificar su mezcla de ventas y fortalecer estos segmentos en el mediano -plazo, de donde obtienen las ganancias.

- Se buscan hispanos
-
La compra de BBVA-Bancomer se justifica también por los incipientes -esfuerzos de Hipotecaria Nacional al otro lado de la frontera. El comprador -tiene desde hace tiempo la mira puesta en el mercado hispano que habita en -Estados Unidos.

- Las remesas son un caudal que promete derivar en otros negocios. Hoy en día, -el que envía el dinero no sabe en qué lo gastará su familia en México. A -muchos les gustaría poder pagar una casa, por ejemplo, pero no tienen cómo -hacerlo desde Estados Unidos.

- Hipotecaria Nacional cuenta con oficinas en Nueva York y en San Diego y, -desde el inicio de operaciones en febrero pasado, ha logrado la firma de poco -más de 60 hipotecas. Guardiola siente que lo hecho por su nuevo socio les -permite a ellos a ganar tiempo, aunado al hecho de que su banco actualmente -distribuye en México casi 50% de las remesas procedentes de Estados Unidos.

- La seducción por ese mercado se debe a las 45 millones de personas -(incluidos indocumentados) que tienen un potencial económico de $700,000 -millones de dólares. La mayoría está en busca de servicios financieros.

- BBVA-Bancomer conoce este potencial y las expectativas prometedoras del -sector: construir 20 millones de casas en México en las próximas dos décadas.

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- Esta explosión inmobiliaria puede ser el catalizador de un gran negocio -interfronterizo. Pero la competencia estará presente también allá, ya que -sólo 48% de los hispanos radicados al norte de la frontera tiene casa propia y -las posibilidades de que destinen su dinero a la compra de una situada en -territorio estadounidense es alta.

- La reciente consolidación del sector financiero tiene nuevas fronteras. -Sólo falta averiguar si la Banca aprovechará el conocimiento del mercado que -ya desarrollaron las Sofoles o si se arriesgará a insistir con sus propias -fórmulas.

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