El Centro vale más
Jihei Aiko, un mexicano de ascendencia japonesa, ha tomado una decisión arriesgada. Desde hace tres meses vive en pleno Centro del Distrito Federal. Es uno de los jóvenes pioneros que se ha echado la manta a la cabeza y se ha instalado en la calle Vizcaínas, un edificio recién rehabilitado por el empresario Carlos Slim . Tiene 27 años, es arquitecto y quiere poner su granito de arena en la recuperación de esta parte de la capital. También es escéptico. Cree que el proceso tomará tiempo: “Sinceramente, no he visto que aún se reviva nada. Es algo muy complicado. En la noche hay la misma vida nocturna de siempre, de cantinas.” En su opinión, la incipiente presencia de “gente bohemia e intelectual” que busca dar un toque folclórico a la cultura nocturna de la zona es todavía limitada.
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Aunque sus nuevos habitantes no lo sientan, la revalorización del Centro ya es palpable y tangible en pesos. El precio por m2 de los condominios verticales que se venden en el primer cuadro –el que rodea al Zócalo– aumentó 55% en dos años, de 2000 a 2002, hasta alcanzar $6,579 pesos, de acuerdo con un estudio realizado por el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad, de la UNAM.
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También se han incrementado los movimientos de compraventa. En ese mismo periodo, el total de ofertas inmobiliarias en el Centro creció 92%, de 81 a 156. Una efervescencia insólita en una ciudad donde el promedio en las otras 100 colonias fue de 9%, según Manuel Perló, director del Programa.
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Los inversionistas pioneros se embarcaron en la aventura con una mezcla de pasión por la zona y una apuesta racional de negocio. Así lo cuenta Jorge Gamboa de Buen, director general de Grupo Danhos, que ya ve levantarse el centro comercial Parque Alameda sobre Avenida Juárez, junto al Hotel Sheraton Centro Histórico. Un sueño de largo plazo y $30 millones de dólares, instalado sobre 30,000 m2, con hotel (Fiesta Inn), boutiques y unas ganas enormes de que esta parte de la ciudad resucite. Hace cuatro años, cuando pocos inversionistas se atrevían a hacer negocio en el Centro, la inmobiliaria de Gamboa compró el terreno a $1,000 dólares el m2.
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La revalorización, según el empresario, no es tan elevada ante las limitantes. Para empezar, no existen terrenos totalmente vírgenes. Cuando alguien adquiere un predio hereda los pilotes y cimientos que hubo en otra etapa. Quitarlos encarece el precio 30%. Si lo que adquiere el inversionista es un edificio viejo, restaurarlo y regresarlo al mercado resulta una tarea complicada, que necesita de más subsidios de los que hay para incentivar la inversión. En general, el estado de los condominios es ruinoso y el espacio rentable nunca es muy grande.
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A pesar de todo esto, Gamboa estima que la apreciación del metro en los 3.2 kilómetros cuadrados en rehabilitación fue de 20% en los últimos dos años. La cautela la comparte el Fideicomiso del Centro Histórico . Víctor Martínez, experto inmobiliario del organismo creado para revivir la zona, estima que el incremento en los inmuebles, del año 2000 al 2003, fue de 12%, oscilando entre $3,500 y $7,000 pesos el m2. Si el aumento del PIB no va a pasar de 2.1%, el desempleo es creciente y no hay recursos, difícilmente puede darse mayor actividad. Martínez pronostica que de aquí a 2006 el valor inmobiliario de la zona crecerá 15%.
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La revalorización de los terrenos, sea cual sea, y las expectativas creadas por el movimiento inmobiliario, han generado la inevitable especulación. Muchos propietarios engrosan los precios de sus predios o prefieren esperar antes que malbaratar sus propiedades. Creen que en poco tiempo cobrarán bastante más que hoy. La experiencia le dice a Javier Lomelín, director general de Colliers International, que ya no es tan sencillo llegar y comprar lo que uno quiere.
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Su empresa ha participado en 40 transacciones de compraventa desde 2001 a la fecha en esta área de la ciudad. En total, 180,000 m2. Hace un par de años o más, los propietarios del Centro ardían en deseos de vender sus terrenos o edificios. Les urgía. Ahora, cuando los precios se disparan, es el mercado el que se encarga de crear un equilibrio entre oferta y demanda. Otros problemas empiezan a poner difícil la adquisición de inmuebles, como las propiedades congeladas, que no son vendibles porque tienen situaciones jurídicas de intestados, conflictos de invasión y el estado lamentable y ruinoso de algunas edificaciones.
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A pesar de los inconvenientes, la realidad supera los pronósticos. La parte del plan de rescate del Centro histórico presume las obras de infraestructura del gobierno, que absorben a la fecha $250 millones de pesos. Ya fue inaugurado el Sheraton Centro Histórico, un lujoso complejo en Avenida Juárez, en el que se invirtieron $900 millones de pesos. Otra obras están por llegar, como el proyecto de Ricardo Legorreta de la Plaza Juárez, la Secretaría de Relaciones Exteriores, el Tribunal Superior de lo Familiar, un Sears frente al Palacio de Bellas Artes e incontables proyectos que auguran un cambio total en cinco años.
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Carlos Pascal, de Pascal Arquitectos, autor con su hermano Gerard del proyecto Sheraton de esta zona, augura una duplicación del valor de los terrenos en un año o dos. Su intención fue crear un hotel que no satisficiera todas las necesidades del cliente, para que sus moradores no tengan más remedio que interactuar con el Centro.
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Repoblación
Jihei Aiko, el joven arquitecto que vive en calle Vizcaínas, reconoce que la inseguridad y el tráfico ya han echado para atrás a algunos de sus amigos que también pensaron en cambiar su residencia a este punto. Pero él le echa ganas. El departamento de 100 metros y dos habitaciones que renta por $3,500 pesos (el mismo costaría en la colonia Condesa, sede no oficial de la actividad artística y cultural, más de $10,000 pesos) es un edificio histórico que vale la pena. “Hay muchos que hablan de la necesidad de repoblar el primer cuadro. Pero no se vienen. Yo sí quiero vivir aquí un buen tiempo.”
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Precisamente, este es uno de los grandes retos del proyecto de rescate: conseguir que la gente regrese a vivir al Centro, una zona que ha perdido en los últimos 30 años la mitad de su población, cerca de 70,000 habitantes, lo que significa una subutilización creciente de los equipamientos urbanos, los servicios públicos y, sobre todo, del patrimonio que alberga.
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Estímulos fiscales
Una de las grandes ayudas que convencen a los inversionistas son las facilidades hacendarias. Según Jenny Saltiel, secretaria de Desarrollo Económico del Distrito Federal, “gracias a las exenciones fiscales dadas por nosotros a 80 proyectos hasta ahora [65 del Centro histórico y el resto del corredor Reforma], el beneficio para los inversionistas ha sido de $250 millones de pesos”. Los incentivos implican que no se cobren impuestos sobre el predial, la adquisición de inmuebles, la nómina, el registro público de la propiedad del comercio, la licencia de construcción, licencia y uso de aguas, etcétera.
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Aun con estas facilidades, Javier Lomelín insiste en la necesidad de más apoyos: “Los estímulos fiscales que existen me parecen buenos, pero insuficientes para motivar.” Un avance, piensa el directivo, sería permitir a quien construya en la zona transferir la potencialidad de esos terrenos a otra parte en la ciudad. Es decir, si alguien no construye todos los pisos permitidos por la ley, que el empresario pueda edificarlos en otros terrenos.
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Obstáculos
La inseguridad, el ambulantaje y las marchas son todavía asignaturas pendientes del gobierno para seguir creando valor en esta parte de la capital. Un centro de mando, 100 cámaras de vigilancia, la creación de las policías de elite y turística, empiezan a controlar el área. Aunque se ha dado el efecto cucaracha: los delincuentes se han ido a otras zonas. Lo peor, a juicio de casi todos los entrevistados, es el comercio informal. La fragmentación de los liderazgos hace imposible la negociación.
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El problema es que, para bien o mal, los tiempos en que tres personas dominaban el mercado ilegal del Centro quedaron atrás. Hoy no hay una cabeza con quien llegar a acuerdos. Jorge Gamboa reconoce que los ambulantes actuales son distintos a los de hace una década. “Hoy, el comercio ilícito es mucho más ilegal que hace 10 años, con productos piratas. Además, no se está avanzando nada en las plazas comerciales para albergar a los que lo practican”, arguye.
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El interés por lo que se está haciendo en el Distrito Federal ha hecho que parte del semestre de la carrera de arquitectura de la Universidad de Harvard lo dediquen al rescate del Centro histórico. Sara Topelson, directora de Arquitectura en el INBA, fue hasta allá para contar en detalle el proyecto. Ella confía en la regeneración de la zona. Aplaude la conjunción de voluntades –gobierno, empresarios y vecinos– que están haciendo posible el milagro. Critica la ciudad en islas en que se ha convertido la capital y reconoce que el retorno al primer cuadro es una cuestión cíclica. La periferia ya no puede absorber más población. Lo único que hace falta es que los servicios sean tan completos que una misma persona pueda vivir ahí, tener acceso a educación, comercio y fuente de trabajo.
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Por lo pronto, gente como Jihei Aiko ya ha puesto su grano de arena para la recuperación de una zona de incalculable valor. Hay esperanza.