El círculo virtuoso de la vivienda
Se ha vuelto común señalar que entre los sectores más beneficiados durante los últimos años está la vivienda. Se trata de una historia de éxito, con raíces profundas e implicaciones diversas, no siempre evidentes.
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La actividad de la vivienda interactúa con 44 sectores de la economía, tiene un impacto social indiscutible y un efecto político significativo.
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Debido a la rápida expansión de la vivienda, durante 2004 la construcción aumentó 5.1%, un punto porcentual más que la economía en su conjunto.
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Esta dinámica de crecimiento se ha mantenido durante los últimos tres años, haciendo evidente que la construcción de vivienda ha observado el crecimiento más acelerado entre todas las actividades.
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Por tercer año consecutivo, durante 2004 este sector generó 80,000 empleos formales, adicionales a los 880,000 existentes en diciembre de 2003. Esto lo ubica como una de las fuentes más importantes del nuevo empleo formal, con el beneficio de que se trata de puestos permanentes.
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El boom en vivienda responde, en esencia, a que el crédito hipotecario resucitó después de varias décadas. En algún sentido lo que se ofrece es una vivienda “pegada” a un crédito, por lo que el financiamiento es el factor decisivo.
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Las principales causas del auge del sector vivienda son:
PRIMERO. El rezago en la materia, acumulado durante lustros debido a la escasez de hipotecas. La alta inflación y la inestabilidad financiera hicieron prácticamente imposible otorgar créditos a largo plazo, característica indispensable del hipotecario.
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SEGUNDO. La flexibilización del sector vivienda, que se inició desde mediados del sexenio pasado, permitió separar la construcción del otorgamiento del crédito.
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TERCERO. Una política expresa de la Administración del presidente Vicente Fox para impulsar el sector; se concretaron diversas reformas legales e institucionales y se alinearon diversas políticas públicas, de suerte que durante el año pasado fue posible individualizar del orden de 520,000 viviendas.
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CUARTO. La pronta respuesta de las empresas desarrolladoras de vivienda, que demostraron su capacidad para responder con edificaciones de calidad a costo competitivo.
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Se trata de una industria con mucha competencia, con más de 40 empresas desarrolladoras de alcance nacional y más de 600 regionales. Además, si bien existen media docena de empresas que construyen más de 1,000 casas mensuales, comparada con otras actividades la concentración en los grandes desarrolladores es relativamente baja (35%). Que no existan barreras de entrada permite que cotidianamente entren y salgan empresas para participar en el desarrollo de viviendas.
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Además del favorable impacto social del auge de la vivienda, existe un impacto político positivo para el gobierno de Fox y el PAN, cuya magnitud sólo se conocerá con precisión en la elección de 2006. En resumen, se estima que para cuando se realice dicha elección, casi dos millones de familias se habrán beneficiado por haber adquirido una vivienda nueva, esto es, 8% de las familias reconocerán el hecho, lo que sin duda incidirá en su voto. El círculo virtuoso es claro: estabilidad financiera, menores tasas de interés y créditos hipotecarios a plazos más largos, hacen posible que una familia adquiera una vivienda, con la consecuente mejoría de su bienestar.
El autor es presidente ejecutivo de Structura.
Comentarios: jreyes@structura.com.mx