El espacio de la productividad

No es ningún descubrimiento revolucionario: el empleado saludable y cómodo -maximiza su eficiencia y productividad. Lograr que los trabajadores estén a -gusto y saludables no requiere de psicólogos industriales ni de un gran -departamento de recursos humanos; sólo se necesita del espacio ideal para las -actividades específicas de cada empresa, así como su meticuloso -aprovechamiento.

- Aun cuando no hay cifras oficiales en cuanto a las pérdidas derivadas por -incapacidades o empleo inadecuado del tiempo causados por disfunciones en -oficinas o plantas industriales, es un hecho que el empresario mexicano no le ha -dado la importancia necesaria a las áreas de trabajo y a la manera como éstas -afectan a sus empleados. Aquellas empresas que llevan más de una década en el -mismo edificio, por ejemplo, difícilmente se percatan de cómo han cambiado sus -operaciones y la relación con su entorno físico.

- Hace 20 años los constructores no se preocupaban por integrar aire -acondicionado a los edificios corporativos. Desde entonces, la temperatura -dentro de las oficinas se ha incrementado notablemente por varias razones, entre -ellas, la expansión en todas direcciones de la capa asfáltica de las ciudades -y el uso cotidiano de grandes generadores de calor como las computadoras, -impresoras, escáners y copiadoras, por nombrar unos cuantos.

- “El aire acondicionado es un elemento indispensable para el espacio -corporativo”, señala Timothy Kelley, vicepresidente de administración de -construcción de Alles Group. Lo que hace 20 años era un espacio corporativo de -buena calidad, hoy ya no lo es debido a los cambios ocasionados por el uso de -alta tecnología.

- - UN MERCADO VIRGEN
- -En la medida en que crece el número de multinacionales que se instala en -las principales ciudades de México, las necesidades corporativas representan -una veta muy rentable de explotar a mediano y largo plazo. “La mayoría de las -multinacionales requiere de espacios con estándares internacionales de -seguridad y eficiencia,” dice Geoffrey Alles, director general de la firma -citada. Pero encontrar este espacio no es todavía tarea fácil en México.

- El espacio óptimo depende de las funciones y necesidades específicas de -cada empresa. Los consultores inmobiliarios, una especie que antes era más bien -rara, juegan un papel fundamental en la solución de las necesidades de empresas -que buscan oficinas y que, evidentemente, esperan pagar lo menos posible -(incluso por espacios AAA). La realidad es que estos espacios funcionales, -creados apenas hace unos ocho años en México, tienen precios de renta o venta -inaccesible para muchas firmas, hoy empeñadas en lograr drásticas reducciones -de costos antes que cualquier otra cosa.

- Por espacio inteligente o AAA, además del elevado precio, debe entenderse: -edificaciones que cuentan con fibra óptica, rociadores de fuego, sistema de -control de limpieza, helipuerto, circuito cerrado de televisión, tableros -eléctricos o electrónicos automatizados, entre otros elementos. A diferencia -de Estados Unidos y Europa, donde se tiene un consenso del espacio AAA, en -México existen varias versiones. Según Alles, en ocasiones el espacio -entregado dista del ofrecido. “Es importante asegurarse de que el sitio que se -promete es el mismo que se entrega.”

- - CRECIMIENTO ANÁRQUICO
- -El mercado está cambiando continuamente y el empresariado mexicano se ha -percatado de que para incrementar los niveles de productividad se requiere -invertir mucho tiempo y mucho dinero.

- Más que fijarse demasiado en los montos de la renta, lo que los empresarios -deben observar es las posibilidades de productividad que ofrece un edificio. -Quizá no se ha contemplado con la suficiente seriedad que los puntos de -productividad que pueden ganarse en un espacio eficiente, influyen mucho más -positivamente en los resultados financieros que la elevada renta por metro -cuadrado en los edificios modernos.

- “Tenemos un problema de actitud. Es difícil hacer entender al cliente -cómo las instalaciones pueden apoyar a un negocio. Existen muchos ejemplos de -multinacionales en México que se encuentran ocupando espacios por debajo de los -estándares internacionales de sus hermanas alrededor del mundo”, explica -Alles, quien agrega que la razón por la que las compañías establecidas en -México son renuentes a creer que el espacio repercute en la vida del negocio se -debe a lo reciente del concepto de mercado AAA en bienes raíces.

- La creatividad mexicana siempre alcanza para improvisar paredes, nuevas -oficinas, pisos extra, remendar averías y acomodar más personal del que -originalmente cabía en una oficina. Según los consultores, el hecho de que una -compañía crezca no siempre significa que requiera de mayor superficie sino de -un mejor uso del área disponible, la cual deberá estar siempre en óptimas -condiciones. En la Ciudad de México, todo tipo de compañías tiende a crecer -en forma anárquica (de manera similar al propio crecimiento de la urbe), lo que -redunda en deficiencias administrativas muy costosas para la empresa. Ante este -hecho, es más barato ocupar una torre corporativa en la que existen -flexibilidad y opciones para crecer.

- También hay que considerar otros elementos, ciertamente: el transporte y la -seguridad. Se trata de costos escondidos que rara vez son tomados en cuenta. Por -ejemplo, no hay mayor error estratégico que mudarse a oficinas donde ni por -asomo existen rutas de transporte público. Ni hablar de oficinas ubicadas en -sitios que se han vuelto cada vez más peligrosos, a los que los empleados -acuden temerosos de sufrir un asalto. “El tema de la seguridad se está -convirtiendo en un factor importante. Uno de nuestros clientes, localizado en -Tlalnepantla, nos comentó que en los últimos 12 meses 75% de su personal -había sido asaltado o acosado físicamente fuera del edificio. Esto nos dice -que el área no es buena y que tiene costos escondidos, tales como alta -rotación de personal. Nadie quiere trabajar en un área peligrosa,” explica -Alles.

- “Existe gran demanda de espacio industrial calificado”, dice por su parte -James Schneider, vicepresidente de propiedades industriales de Alles Group. El -consultor señala que la mayor demanda de estos espacios se concentra en -Monterrey, la frontera norte y Guadalajara, que el Bajío tiene cada vez mayor -auge y que Aguascalientes, Celaya, Querétaro y San Juan del Río están -entrando en un periodo de apogeo.

- Cuando se trata de espacio industrial, la funcionalidad de un sitio está -directamente relacionada con el tipo de actividades de cada sector. De acuerdo -con Schneider, uno de los elementos relevantes a considerar es el valor de la -logística en la cadena de distribución y su importancia dentro de la -estrategia corporativa. Y uno de los principales elementos que agiliza la -logística de la cadena de distribución es la infraestructura de la planta -industrial.

- “El proceso peligra si el espacio físico no concuerda con la estrategia -corporativa. Por ejemplo, un distribuidor de partes tiene que entrar en el -sistema “justo a tiempo”; si tarda un minuto más en proveer sus partes a la -línea de ensamble se le penaliza con $6,000 dólares; si se retrasa 10 minutos, -tiene que pagar $ 60,000 dólares.” La solución más fácil es instalarse en -el lugar más cercano del cliente. Y eso explica la creación de las cadenas de -proveeduría en diversos parques industriales del país, algo que seguirá -sucediendo con cada vez mayor insistencia.