El hombre de Expansión

Los resultados financieros, la buena perspectiva del futuro y su visión empresarial son los motivos
Adolfo Ortega

En medio del alicaído mercado bursátil mexicano, el año pasado apareció -una empresa que pronto se convirtió en una de las consentidas del sector: La -constructora de vivienda Urbi. Todos hablan bien de ella. Parte de estos elogios -se deben a que el precio de sus acciones creció más de 50% entre mayo y -diciembre pasados, y que tiene el mejor margen de utilidades de todo el sector.

- Aunque le sobran razones para ser una estrella. Con un valor de mercado de -$1,224 millones de dólares, al mes pasado, es la constructora de vivienda más -valiosa del país. Cuenta además con una de las mayores reservas territoriales -y puede presumir un envidiable margen de operación de 33.5%.

- ¿Cuál es el secreto? Según Urbi, todo ha sido parte de un esfuerzo por -dignificar la vivienda de interés social. Para ellos, su actividad no es -construir casas, sino reconstruir la clase media del país a través de -venderles una vivienda.

- Pero detrás de sus extraordinarios resultados financieros y los inmejorables -augurios de los analistas, la forma de hacer negocios en Urbi tiene encriptada -una filosofía humanista, basada en valores y principios que sólo parecen ser -entendidos por la gente de la compañía. “Ésta no es una empresa”, dice -Francisco Javier Cázares, socio de la compañía. “Es un juego de negocios -para explorar las posibilidades humanas”.

- El creador de este “juego” es un arquitecto que lleva más de 20 años -diseñando las reglas de la partida. Lo ha hecho al mismo tiempo que su -compañía ha construido viviendas para más de 140,000 familias mexicanas.

- Es Cuauhtémoc Pérez Román, presidente y fundador de Urbi, quien tiene a la -empresa a la cabeza del sector más boyante de la economía. Los resultados -financieros, la buena perspectiva del futuro y su visión empresarial son los -motivos por los que ha sido seleccionado como El Hombre de Expansión.

- En el principio…
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Cuando el presidente de Urbi habla sobre producción, parece un ingeniero -industrial; si discute resultados, pasa por un financiero; pero al explicar la -filosofía de Urbi evoca la imagen de un misionero en labor evangélica.

- Al hablar usa términos como espíritu grande o buscadores de la verdad. Cree -que la libertad individual tiene prioridad sobre todo interés de grupo o -consideraciones de orden económico. Basa la filosofía de Urbi en la confianza -que se tenga en uno mismo y en los demás; y las palabras amor, comprensión, -respeto y honestidad son usadas a menudo en las láminas donde explica cómo se -hacen las cosas en su empresa.

- La astrología atribuiría esta diversidad de personalidades a que -Cuauhtémoc Pérez es un géminis hasta la médula. Pero es más probable que -sea efecto del orden y la disciplina, a veces excesiva, que el empresario -mantiene a su alrededor.

- “Es sumamente organizado, siempre procura exceder las expectativas”, -describe Anthony McCarthy, quien como director general de banca corporativa en -BBVA-Bancomer trabajó con Pérez Román en la salida a la bolsa de Urbi.

- Esta disciplina se ha reflejado en el comportamiento escolar del empresario. -“Se le notan unas bases académicas muy sólidas y las aplica en su negocio”, -opina José Coballasi, analista de la calificadora Standard & Poor’s.

- Cuauhtémoc atribuye las buenas notas a su empeño por aprender, más que a -una inteligencia especial, pero su hermano Netzahualcóyotl cree que el -responsable fue su padre. “Mi papá siempre premió los logros, sobretodo los -académicos”, recuerda.

- Se refiere a Pedro F. Pérez, periodista y cronista emérito de Mexicali, -quien, luego de abandonar el seminario en su natal Guanajuato, se dedicó a -describir la vida en la ciudad fronteriza y a escribir poesía bajo el -pseudónimo de Peritus.

- Buen alumno
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Si al padre le gustaba escribir en los periódicos, a los hermanos -Cuauhtémoc y Netzahualcóyotl preferían venderlos. Cuando cursaban la -primaria, el escritor les llevaba unos cuantos diarios para repartirlos en el -vecindario y ganarse unos pesos. “Ahí conocimos el valor del dinero y del -trabajo”, recuerda el hermano menor, Netzahualcóyotl.

- Siendo el padre un bohemio, el espíritu emprendedor lo tuvieron que heredar -de su abuelo paterno, Martín Pérez, quien sin conocimientos de ingeniería, -construía viviendas en Mexicali.

- Como la familia Pérez Román, Urbi también es un buen alumno. De las -maquiladoras, con quienes convive en la misma ciudad fronteriza, aprendió a ver -el negocio como dos líneas de producción que trabajan al paralelo: una que -construye las casas y otra que encuentra a los clientes.

- La lección de las franquicias de comida rápida fue que los procesos -repetitivos deben analizarse para buscar eficiencias y que los perfiles de -puesto deben simplificarse lo más posible para hacer el negocio repetible.

- Pero quizá uno de los aprendizajes más relevantes en el negocio de Urbi -llegó por parte de Cemex, “su hermano mayor”, como le dicen algunos dentro -de la desarrolladora, y el socio de negocios que ha sido el mejor ejemplo de -cómo sacarle jugo a la tecnología.

- Con los servicios de HP y SAP, la empresa diseñó Urbinet, un sistema capaz -de conocer de cabo a rabo la demanda de vivienda, permitiendo ajustar la -maquinaria para anticiparse a cambios en los gustos o necesidades del mercado.

- “Su preocupación por la eficiencia se refleja en Urbinet”, dice Carlos -González, analista de Ixe Casa de Bolsa.

- Tanto en este proyecto como en otras áreas de negocio, Urbi se ha mantenido -muy cerca de Cemex. “Tenemos muchas alianzas con otras empresas, pero sin duda -Urbi es el más demandante”, dice Juan Romero, presidente de la cementera en -México y América Latina.

- Actualmente, Cemex y Urbi desarrollan una fórmula que llaman Concreto -Confortable, que es una mezcla térmica que ahorrará energía a los dueños de -la vivienda.

- Dualidad
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Nadie pensaría que la oficina donde trabaja Cuauhtémoc es la del líder de -una empresa que el mercado valúa en más de mil millones de dólares.

- Como buen géminis, la habitación está dividida en dos. Cuando trata un -asunto de ladrillos, clientes, sistemas o finanzas relacionados con Urbi, se -sienta en el escritorio de la entrada, situado en apenas un espacio de unos 20 -metros cuadrados.

- Pero cuando analiza cuestiones filosóficas o de visión de Urbi, se sienta -en el escritorio del cuarto contiguo, apenas un poco más grande que la oficina -anterior.

- “Cuando nos llama, ya sabemos de qué quiere hablar según el escritorio en -donde nos reciba”, dice uno de sus colaboradores más cercanos.

- Este minibunker está lleno de libros y cuadernos bien ordenados. A un -costado del cuarto cuelga un gran pizarrón que la parte superior izquierda -destaca la pregunta “¿Por qué estoy haciendo todo esto?”

- Al parecer la respuesta ocupa el resto del pizarrón con frases, decálogos, -gráficos de colores y códigos que sólo entiende un trabajador de Urbi.

- Sobre el escritorio de este laboratorio hay un libro que revela una parte de -la estrategia de Urbi: La fortuna en la base de la pirámide, en donde C. K. -Prahalad explica lo rentable que son los negocios que atienden los segmentos de -mercado más populares.

- “Lo más importante es que generamos aspiración en quienes compran una -vivienda de interés social”, dice Cuauhtémoc. Él cree que las casas que -vende y las pequeñas ciudades donde se ubican, son los espacios físicos que -más fortalecen, junto con la educación, a la clase media que ha vivido casi -tres décadas de crisis.

- Esta filosofía destaca desde el nombre con que bautiza a sus desarrollos. En -Urbi transformaron las unidades habitacionales con nombres de líderes -sindicales, en rimbombantes Villas y Residencias.

- Desarrollaron además un sistema de postventa para mantenerse en contacto con -el comprador, por si la construcción tuviera algún desperfecto, y desde -diciembre pasado, ofrecen con Inbursa una póliza de seguro que garantiza la -calidad de la vivienda a derechohabientes del Infonavit.

- Además, ayudan a organizar a los nuevos vecinos para que mantengan en buen -estado las viviendas. “Su producto genera plusvalía”, dice McCarthy, de -BBVA-Bancomer.

- Pero también genera más clientes. Se calcula que seis de cada 10 -compradores han llegado a ellos gracias a referencias que han recibido de otro -comprador de sus casas. Esta confianza le permitió a Urbi aumentar 50% el -número de viviendas vendidas de 2000 a la fecha.

- Confianza
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La confianza en Urbi no es exclusiva de sus clientes. También es una -característica que distingue a quienes le prestan el dinero para hacer su -negocio.

- El ejemplo más evidente sucedió en febrero del año pasado, cuando los -hermanos Raymundo y Javier García de León decidieron retirar su 19.95% de -capital que tenían en la empresa. Esta operación obligaba a Urbi a pagar un -porcentaje equivalente adicional de intereses a los poseedores de dos tramos de -deuda emitida en 2002 y 2003 por un total de $800 millones de pesos. La -constructora solicitó a los acreedores la dispensa de este pago extraordinario -a condición de que las agencias calificadoras no modificaran la calificación -de riesgo de Urbi, luego de pagar el capital que retiraban los socios.

- La asignación se mantuvo estable. “Los únicos factores de riesgo que -tiene Urbi son los del sector al que pertenecen”, dice Coballasi, de S&P.

- El retiro de los socios nunca dejó ver un problema interno. Su salida se -decidió en el año 2000. Raymundo se dedica a su labor de secretario de -Economía del Estado de Sonora, mientras Javier se mantiene como directivo de -Urbi.

- Idioma Urbi
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En la única materia en donde se rezagó Cuauhtémoc fue en idiomas. A pesar -de vivir en la frontera, su hablar pausado que en ocasiones revela su origen -cachanilla cuando suelta la sílaba “she”, no pronunció palabra en inglés -hasta los 47 años, hace apenas cinco.

- En todo caso, a principios de 2004, su vocabulario en este idioma fue -suficiente para explicar a los analistas en Londres y Nueva York por qué -debían invertir en Urbi.

- Esta tarea no es sencilla, y menos lo es cuando la filosofía de la empresa -está basada en conceptos que los analistas no están acostumbrados a evaluar -como el espíritu grande de las personas. “Bancomer tuvo que mandarnos a un -ejecutivo para que tradujera al lenguaje de los negocios nuestra filosofía -empresarial”, recuerda Cázares, socio de Urbi.

- Cuauhtémoc lo volvió a hacer. “Transmitió bien su visón de negocios”, -cuenta Javier Artigas, director de la Casa de Bolsa UBS, colíder colocador de -la oferta de acciones de Urbi y quien lo acompañó en el road show -internacional. “Capturó la atención de los inversionistas de largo plazo y -generó confianza, que es necesaria en un sector que vive de esto”.

- A pesar de ello, hay analistas que lo encuentran inocente o ingenuo. “Se -nota que no disfruta mucho las reuniones con nosotros”, dice uno de ellos, -prefiriendo el anonimato. Otro grupo de analistas reconoce que si bien le falta -algo de experiencia en el mercado accionario, tampoco tiene la malicia que -caracteriza a buena parte del empresariado mexicano.

- En todo caso, la oferta de acciones, de la cual se colocó la mitad en -México y la otra mitad en el mercado internacional, tuvo sobredemanda. “Sin -lugar a dudas, Urbi fue la colocación del año”, dice McCarthy, de -BBVA-Bancomer.

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- El volumen de operación de esta acción provocó que, desde febrero, los -títulos de Urbi serán parte del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa -Mexicana de Valores.

- En las reuniones que mantiene Cuauhtémoc con analistas ya no cuenta lo del -“espíritu grande”, ni que practica yoga y meditación diariamente. Prefiere -los argumentos más tradicionales que usa el establishment, menos elocuentes y -más técnicos, pero suficientes para que el mercado conozca los buenos -resultados que tienen en su empresa su filosofía.

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