Emerge Mar de Cortés

Es un corredor hoy desértico, pero que promete ser una meca inmobiliaria. hay inversionistas que po
Carlos Martínez y Gabriela Ruiz

Jim Grogan, presidente y CEO de Loreto Bay Company, pasea tranquilo y despreocupado por las costas de la hermosa península de Baja California Sur. ¿Cómo no estarlo? En 17 meses de operación su compañía ha logrado recaudar más de $100 millones de dólares. Tan sólo en los últimos cuatro meses, Grogan vendió casas que cuesta en promedio unos $350,000 dólares, por aproximadamente $30 millones de dólares. El horizonte de sus negocios luce tan claro y despejado como el que se dibuja sobre las azules aguas del Mar de Cortés.

- Loreto Bay Company, subsidiaria del consorcio canadiense-estadounidense The Trust for Sustainable Development (TSD), es uno de los grupos inversionistas extranjeros que está liderando el negocio inmobiliario turístico de mayor envergadura en la historia del país, el denominado Proyecto Mar de Cortés.

- Cálculos realizados por Expansión, sobre la base de inversiones anunciadas por las compañías y proyectadas por el Fondo Nacional de Promoción Turística (Fonatur), muestran que en los próximos 15 años se radicarán en la región inversiones por cerca de $8,000 millones de dólares. Baja California, Baja California Sur, Nayarit, Sinaloa y Sonora –los Estados costeros del “acuario del mundo”, como definiera Jacques Cousteau al Golfo de California– son las entidades que se beneficiarán de este auge, que ya ubicó a México como el mercado inmobiliario turístico más importante de Latinoamérica. “Incluso, por delante de Brasil”, advierte John McCarthy, director de Fonatur, la oficina del gobierno que promueve este desarrollo.

- Tan sólo Loreto Bay prevé invertir $2,000 millones de dólares, a un promedio de $133 millones de dólares al año, lo que significa 30% del promedio anual de inversión directa canadiense en México en la era TLCAN. Sobre un total de 3,237 hectáreas en la costa de Loreto, Baja California Sur, está desarrollando las Villas de Loreto Bay, un complejo turístico de 6,000 viviendas, dos campos de golf, un club de playa, una marina y 1,600 cuartos de hotel. Según datos proporcionados por la sección de Desarrollo Sustentable de la Organización de las Naciones Unidas, sería el desarrollo sustentable más grande de Norteamérica. “Son más casas y lotes de los que el Fonatur pudo vender en 20 años”, confiesa Roberto Calvet, director adjunto de Desarrollo de esa entidad. Aunque la mayoría de inversionistas de Loreto Bay son extranjeros, también hay capitales de empresarios de Monterrey y la Ciudad de México.

- Pero los canadienses no son los únicos. Este negocio se convirtió en una mina de oro y quienes lo vieron a tiempo ya están allí. El consorcio mexicano-estadounidense integrado por las empresas The WorldWideGroup y Abigail Properties, encabezado por los empresarios mexicanos Ricardo Mazón Lizárraga y Enrique Ignacio Tapia Camou, es el otro grupo que arrancó en punta en Puerto Peñasco, Sonora. Van a invertir $400 millones de dólares en seis años para desarrollar Las Palomas Seaside Golf Community. Son 15 edificios que albergarán a 84 condominios cada uno y un campo de golf de 19 hoyos a orillas del mar.

- A su vez, Grupo Anderson, del reconocido constructor estadounidense, Lyle Anderson, famoso por el diseño del complejo Desert Mountain, en pleno desierto de Arizona, estaría a punto de cerrar con Fonatur la compra de tierras para desarrollar Golden Beach.

- Sería una inversión de otros $1,200 millones de dólares, a lo largo de 14 años, para un complejo de hoteles, campos de golf y clubes de playa en unas 2,000 hectáreas en Puerto Escondido, Baja California Sur. Una zona contigua a la que utilizará el Complejo Puerto Escondido, un proyecto de tipología similar para el que se asociaron los españoles de Grupo Obrascon Huarte Lain con el fondo de inversión Advent Internacional y los mexicanos de Aeroplazas. El que todavía no llegó ni lo piensa hacer pronto, va a quedar rezagado.

- Algo que no le ocurrirá al influyente empresario de la zona Eduardo Sánchez Navarro, presidente del Grupo Cabo Real que está desarrollando Puerto Los Cabos, otra inversión de aproximadamente $890 millones de dólares de acuerdo con datos de Fonatur, próxima a San José del Cabo. Ya comenzó a construir su propia marina y tendrá, además de los centros residenciales, un museo, un parque temático y un centro de pescadores.

- Ahora es cuando
Desde hace 25 años se venía promocionando turísticamente al Golfo de California mediante un proyecto llamado Escalera Naútica, un plan gubernamental que pretendía impulsar la zona a través de instalar marinas que atrajeran a los yateros estadounidenses. “En esos 25 años, el proyecto se quedó en lo conceptual. No se hizo nada”, afirma McCarthy.

- El 21 de febrero de 2001, el Gobierno Federal firmó un acuerdo con los gobernadores de la zona para relanzar el proyecto como un circuito turístico integral, de características ambientales sustentables. Se eligió entonces la marca Mar de Cortés para impulsarlo. “Será el nuevo icono del turismo en México”, alardeó McCarthy el mes pasado durante la presentación del proyecto en el Tianguis Turístico de Acapulco. Pero, ¿cuál es el valor diferencial de esta nueva propuesta por el que, ahora, un aluvión de inversionistas inmobiliarios quieren estar allí?

- De ser un tradicional destino para el turismo, al que poco le interesa la infraestructura y valora las condiciones vírgenes que aportan los sitios, Fonatur decidió hacer de Mar de Cortés un centro de atracción integral, tanto de turismo náutico como de vacacionistas de alto nivel y hasta retirados que buscan un paraíso en donde gozar de sus nietos.

- Solamente en la costa oeste de Estados Unidos (principalmente en el Estado de California) existen 8,000 propietarios de embarcaciones capaces de navegar hasta aguas mexicanas, apunta un estudio realizado por la dependencia.

- “Muchos turistas no se internaban en aguas mexicanas porque les daba miedo navegar sin la seguridad de contar con escalas náuticas donde pudieran refugiarse de una tormenta, o donde pudieran comprar refacciones para sus embarcaciones”, explicó McCarthy a Expansión.

- Para atender los requerimientos de este mercado, Mar de Cortés se relanzó con una inversión pública de $77 millones de dólares –a aplicar en los próximos 15 años– para el desarrollo de 29 escalas náuticas, que se instalarán a lo largo de los 6,700 kilómetros de litoral del Golfo. Además, construirán un puente terrestre entre Santa Rosaliíta y Coronado, que permitirá trasladar a las embarcaciones desde las costas del Pacífico hacia las del Golfo en menos de cuatro horas. Rodear la península les tomaría entre 10 y 12 días, y si el plan se cumple, el puente estará operando en abril de 2006. Tres ferries brindarán servicios básicos de ayuda a la navegación a los yates que lleguen a esta región.

- La apuesta no sería nada desproporcionada teniendo en cuenta que “el crecimiento de la cultura náutica a nivel mundial es abrumador. Cada vez más barcos recorren los litorales del mundo”, señala Enrique Laclette, administrador de la Marina Chahué en Huatulco. El estudio de mercado realizado por Fonatur identificó también 13,500 embarcaciones remolcables, de propietarios que viven principalmente en Washington, Oregon, Arizona, Nuevo México y Colorado.

- El punto central del negocio desatado en Mar de Cortés es que “al construirse una red de escalas náuticas, el precio de las propiedades se incrementa, al igual que las ganancias al vender dichas propiedades”, explicó Bruce Greengberg, evaluador inmobiliario de Tucson, Arizona.

- Ésta es una realidad de mercado que está aprovechando Puerto Peñasco, Sonora, uno de los puntos del proyecto que encabeza la secuencia diseñada por Fonatur para el lanzamiento de las marinas, aunque nació en forma independiente al proyecto del Mar de Cortés.

- Información recogida entre agentes inmobiliarios de la zona indicaron que el valor de las propiedades en los últimos dos años se ha incrementado 228%. En 2004, se vendieron unos 1,000 condominios en Peñasco, “más que en toda su historia”, explica Reyel Taylor Pratt, presidente del Consejo Municipal de Turismo. “Y aún no se han construido; es preventa para entregar en 12 meses”, acota.

- La primera propiedad que se vendió en el primer desarrollo de Peñasco se cotizó a $721,000 dólares, hace dos años. La última casa, en el mismo proyecto, se vendió en $1.65 millones de dólares, el año pasado. Esto es resultado de la fuerza de venta que hoy por hoy tiene la marca Mar de Cortés. Ofrece marinas, campos de golf, escenarios naturales vírgenes y un proyecto de desarrollo sustentable, a un paso del lugar de residencia del cliente objetivo. Phoenix y Tucson, por ejemplo, distan a sólo tres horas y media por carretera de Puerto Peñasco. Antes que el Complejo Las Palomas, emprendimientos más pequeños, pero quizá más rentables por el valor de la tierra al que accedieron, se instalaron en el pueblo anticipándose al negocio. Tales son los casos del Mayan Resorts Puerto Peñasco (una inversión realizada sobre 6,000 hectáreas, el proyecto más grande de Puerto Peñasco), que encabeza Manuel Antonio Pérez Alpuche; el Sandy Beach Resorts; el Sonoran Spa Resort y Laguna del Mar, este último con un campo de golf diseñado por la firma internacional Jack Nicklauss. Al fisco de la localidad, la fiesta también le llega: recaudaba $10,000 dólares anuales en predial, ahora recauda $600,000 dólares.

- Reparto de beneficios
“Mar de Cortés será un propulsor de desarrollo inmobiliario y turístico para toda la región”, confía Jorge Pallas Cáceres, presidente de la Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos (Amdetur). “Va a abrir localización de inversiones desde San Luis Gonzaga, San Felipe y Ensenada (en Baja California) hasta San Blas y Nuevo Vallarta (Jalisco)”, dice.

- Esto es así porque junto a las 29 marinas, Fonatur seleccionó 22 localidades rurales costeras que integrará en un corredor turístico, proveyéndolas de la infraestructura básica que nunca tuvieron. Se invertirá $124 millones de dólares en ello. El valor de estas tierras a lo largo de todo el litoral del Golfo crecerá exponencialmente.

- El metro cuadro de tierra que vende hoy el Estado, a través de Fonatur, tiene en la zona una valuación mínima de $282 pesos por metro cuadrado y puede llegar hasta los $339 pesos. Si se toma el valor más económico como referencia, una empresa como Loreto Bay terminará invirtiendo, en un cálculo conservador, $807 millones de dólares para asegurarse su lugar en Mar de Cortés, 40% de la inversión total, un monto que los especialistas en diseños de proyectos de esta envergadura consideran “razonable”. Razonable para la compañía y definitivamente increíble para Fonatur, que tiene en la comercialización del proyecto una importante fuente de ingresos, presente y futuro. El promedio de superficie de los principales desarrollos turísticos involucra no menos de 1,500 a 1,800 hectáreas.

- ¿Qué sustenta una danza de tantos millones y optimismo como para no empezar a sospechar de una burbuja?

- En los papeles, Fonatur estimó que el desarrollo de las 29 escaleras náuticas permitirá a México recibir más de 60,000 embarcaciones en 2014. De acuerdo con la firma de análisis EDAW, radicada en San Francisco, el gobierno mexicano sobredimensionó el potencial de atracción en 640% y tan sólo habría que prever unas 10,000 embarcaciones en el mismo año.

- Al margen del ‘gancho’ real o sobredimensionado que puedan resultar las marinas como factor de atracción de turistas, el negocio inmobiliario de Mar de Cortés tiene un segundo fundamento estratégico de mercado, al que toda la infraestructura náutica se suma como valor agregado.

- A sólo hora y media de vuelo desde San Diego, el ‘bocado dorado’ para Loreto Bay –admite Jim Grogan– son los extranjeros retirados de California que planean una residencia permanente o por largos periodos en México. “Es un segmento que está creciendo y seguirá creciendo”, explica. El fenómeno se aceleró a partir del 11 de septiembre, cuando los estadounidenses comenzaron a disminuir sus salidas hacia destinos muy apartados de su país. En 2003 ya había 620,000 registros de extranjeros de ese segmento viviendo en México. Actualmente, existen varias comunidades habitadas por extranjeros retirados (o expatriados) en México como Lago de Chapala, Jalisco. Pero ninguna de ellas es una comunidad tan grande, “ni con tanto enfoque ecológico como Loreto Bay”, asegura Peter Maxwell, responsable del proyecto dentro de Fonatur.

- “Es más barato para un extranjero comprar una casa en playas mexicanas que pagar hotel cada vez que decide visitar nuestro país”, agrega Maxwell.

- La apuesta de Loreto es contundente: ha decidido invertir $1 millón de dólares al mes, en promoción y publicidad de Loreto Bay en toda Norteamérica.

- El análisis se repite entre los empresarios de Puerto Peñasco, que fueron los primeros en poner a prueba el modelo. “Esto se va a convertir en la playa de Phoenix”, asegura Manuel Martínez Peña, gerente general de Plaza Las Glorias, un hotel de propiedad de Cargill, que fue de los primeros en recibir turistas de Arizona interesados en la pesca. Para Tapia Camou, del Complejo Las Palomas, el mercado potencial está, “sólo hay que superar los cuellos de botella que tiene (Peñasco) como es el caso del aeropuerto, las carreteras o los cruces fronterizos”.

- Sólo en Arizona, el Gobierno de Sonora, que encabeza Eduardo Bours Castelo invertirá $800,000 dólares en una campaña publicitaria destinada a promocionar Puerto Peñasco. “Sonora está ofreciendo lo que nosotros no tenemos, un océano”, señaló Margie Emmermann, directora de la Oficina de Turismo de ese Estado fronterizo de Estados Unidos, en declaraciones que cita el diario The Arizona Republic. “Estuve allí hace dos semanas (y) la nueva construcción es asombrosa”, dijo. Hace seis años, los primeros extranjeros que llegaron a la zona compraron lotes de 750 metros cuadrados por $140,000 dólares, hoy deben pagar hasta $800,000 por la misma superficie.

- Advertencia verde
“Del acuario al real estate”. Ésta es la evolución que está dando Mar de Cortés. El Gobierno Federal asegura que el proyecto tiene réditos económico-sociales que lo justifican: permitirá captar más de $6,250 millones de dólares en divisas en 2015, cuando esté en pleno funcionamiento, y generar cerca de 29,000 empleos fijos, además de los temporales.

- Sin embargo, desde que el megaproyecto se hizo público hace cuatro años, Fonatur ha tenido que cambiar paulatinamente su enfoque de negocios.

- “En la medida en que Fonatur se dio cuenta que en el noroeste existía el mayor número de instituciones académicas orientadas a aspectos costeros y marinos, además de organizaciones civiles dedicadas a la conservación, el concepto del proyecto fue adquiriendo matices más verdes”, asegura Sandra Guido, presidenta de la Alianza para la Sustentabilidad del Noroeste Costero Mexicano (Alcosta).

- En ese fuerzo por volverse un proyecto políticamente correcto, Mar de Cortés asumió el eslogan “desarrollar para conservar”. Ocurre que en la zona hay 23 de las 148 Áreas Naturales Protegidas con las que cuenta el país, ocho de las cuales están directamente vinculadas con el proyecto Mar de Cortés.

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- Debido a esto, cientos de ambientalistas, grupos sociales y universidades –“el círculo rojo”, como los llama Vicente Fox– se oponen al megaproyecto, argumentando que atenta contra la fragilidad del ecosistema de la región.

- El 6 de noviembre de 2003, la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) le dio la venia para su concreción total. Para Alcosta, en los argumentos de esa aprobación no se precisan las obras y actividades a realizar en la región, por lo cual resulta imposible identificar impactos ambientales y concretos.

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