Fondo opción. Prudencia Socrática

Bajo una filosofía de prudencia, la sinca inmobiliaria espera mejores momentos para llevar a cabo n
Claudia Olguín

Nada fácil la tienen en 1995 los desarrolladores inmobiliarios: el escenario actual es tan crítico como el de hace ocho años, cuando el crack bursátil desequilibró los principales indicadores financieros alejando potenciales inversionistas y fuentes de financiamiento para la construcción de proyectos.

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El inmobiliario era, hasta 1994, un mercado serio, consistente y confiable, en el que se habían planeado megaproyectos entre firmas mexicanas y extranjeras. Pero la situación cambió: ahora se muestra reducido; errático, donde la norma es la paralización de planes.

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Ciertamente, es en medio de la incertidumbre cuando los grupos consolidados pueden echar a andar sus ventajas, derivadas del asociacionismo y las políticas estrictas en el otorgamiento de recursos. Así, la recomendación que hiciera Sócrates de evitar la alegría excesiva en la prosperidad o la depresión excesiva en la adversidad fue traducida como "prudencia" en el caso de Fondo Opción, la primera sociedad de inversión de capitales (sinca) del ramo inmobiliario, que mediante esta política socrática pretende seguir captando recursos para el desarrollo de nuevos proyectos, aun en este año.

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"Lo que hace falta es un horizonte claro en cuanto a expectativas para que las inversiones fluyan", dice Antonio Gutiérrez Cortina, consejero delegado de Fondo Opción y presidente de Promotora Fusión. Para él, ubicar a la prudencia como piedra angular de sus decisiones de negocios y mantener los proyectos iniciados en 1994 es la fórmula que les permitirá seguir dando a inversionistas "atractivos rendimientos y seguridad en su capital".

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Advierte: "No tenemos la seguridad de factores tan importantes para el desarrollo inmobiliario como las tasas de interés, ni en pesos ni en dólares. No contamos con los  bancos, ya que éstos tampoco tienen un horizonte claro de cómo canalizar recursos".

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Conclusión: esperar a que el mercado retome un nivel lógico. Pero no se trata de esperar sentado, sino de "captar inversión hacia futuro para desarrollar proyectos, a crédito, que por el momento son demasiado temerarios", indica Gutiérrez Cortina.

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Más allá de la prudencia. Por sí sola, la cautela no es la única estrategia que le da respiración a Fondo Opción. En estos momentos, va acompañada de la reducción de gastos operativos excesivos ("cosas superfluas", dice el empresario) y del carpetazo a varios megaproyectos.

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Un buen ejemplo de esto último es el proyecto de la Torre Latinoamericanana, que se mantiene en impasse, "porque no tenemos todos los elementos de juicio para poder continuar". Y lo mismo sucede con un parque industrial en Guanajuato, edificios corporativos en la ciudad de México, un par de hoteles y un puñado de centros comerciales en Torreón, Mérida, Tijuana, el Bajío, Querétaro y Villahermosa. "Están todavía en el horno, en un proceso de planeación financiera de factibilidad, de estudios de fondeo, mientras se deciden las incógnitas que resuelvan la ecuación", comenta Gutiérrez Cortina, quien llevara durante más de una década los negocios de Grupo Gutsa.

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De la cartera de proyectos que financia Opción ($ 1,000 millones de dólares a febrero pasado), 90% está prácticamente terminada, colocada y comercializada. El resto se encuentra en obra.

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Lo cierto es que, con todo y prudencia, Fondo Opción ha mantenido un crecimiento más que vigoroso en sus escasos seis años de operación: de 1989 a 1994 ha incrementado de 47,569 a V174, 789 metros cuadrados sus desarrollos.

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La expansión acelerada del mercado de bienes raíces en oficinas, comercio y vivienda fue la que promovió el surgimiento de Opción, como el único fondo público de inversión en bienes raíces. Al interior de la empresa se comenta como la clave de los resultados el haber supeditado el crecimiento a la capacidad de control, con base en un manejo conservador como la desvinculación de la captación de recursos y del desarrollo a directo de proyectos.

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Así, la economía de escala que podría haber conseguido del fondo para capitalizar desarrollos de manera directa quedó fuera. En otras palabras, se descontó crear empresas de otro tipo que distrajeran la atención del control básico de los recursos.

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Para quienes participan en la construcción inmobiliaria, la obtención de financiamiento para proyectos ha sido desde siempre la principal condición. De ahí que esta sinca haya podido obtener recursos viables y canalizarlos a centros comerciales, edificios de oficinas corporativas y proyectos de usos mixtos.

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Adaptarse o morir. Debido a que el sector inmobiliario permaneció dolarizado en los últimos años, Opción renegocia hoy día con varios clientes que habían pactado su deuda en billete verde.

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"Es una estrategia de adaptación de medidas -señala Gutiérrez Cortina- a las necesidades financieras del cliente, de tal manera que las tasas internas de retorno no disminuyan la rentabilidad que mantienen frente al público inversionista". Esto representa un juego de equilibrio de fuerzas en el que se reduce la renta y se bajan las expectativas de ingresos para mantener el negocio.

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En la política de adaptación también han entrado las alianzas estratégicas con firmas foráneas. De otra manera, no es posible vender. Así, Opción se ha aliado con Cushman & Wakefield para la comercialización de oficinas y con Simon & Associates para centros comerciales, donde los proyectos originales avanzan.

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Donde sí están congelados, por lo pronto, es en el rubro de vivienda para estratos medio y alto de la población. La razón es la misma: déficit en el otorgamiento de financiamiento. Y mientras llega la claridad, Gutiérrez Cortina y sus ejecutivos se han encerrado a estudiar opciones para meter el acelerador en cuanto la economía otorgue muestras de reactivación.

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"Si existe seguridad en algo al interior de nuestra sociedad es mantener las políticas que han regido su desarrollo. La premisa es que la excepción no confirma la regla; la excepción rompe el objetivo", señala. Y nunca será momento de dar al traste con los objetivos.

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