Inversiones a la carta

La Bolsa quiere alimentar al voraz sector inmobiliario con un nuevo instrumento de inversión. El co
David Aguilar Juárez

El orador habla en un salón frente a un centenar de personas. “Después de observarlos esta mañana no he podido dejar de pensar en Keiko: Tengo la impresión de que no sabemos vivir en libertad”, dijo. No era una reunión de Greenpeace, ni de religiosos que buscaban liberar su espíritu. Quien hablaba era el director adjunto de la Bolsa Mexicana de Valores y el auditorio, un selecto grupo de clientes del canadiense Scotiabank Inverlat.

- Las palabras de Alejandro Reynoso, el conferenciante, eran una crítica hacia el escepticismo de los inversionistas ante un nuevo instrumento bursátil que les presentaba y que está dirigido al mercado inmobiliario. Pero al mismo tiempo sonaban como un desafío a que abandonaran las formas tradicionales de financiar al sector de los bienes raíces y se atrevieran a probar este nuevo mecanismo.

- El instrumento bursátil, que iniciará operaciones en 2005, es el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, conocido como FIBRA, que viene a ser el equivalente a lo que en Estados Unidos y Canadá son los Real Estate Investment Trust o REITS.

- El FIBRA funciona así: En un Fideicomiso se agrupan los derechos sobre una serie de inmuebles, que pueden ser de uso comercial, de oficinas, naves industriales y viviendas. Se crea una empresa que es la beneficiaria de las rentas que estos inmuebles generan, y se lanza a cotizar en el mercado accionario. De esta forma, el propietario del inmueble recibe recursos frescos y el inversionista puede ganar un rendimiento a través de un dividendo mensual (producto de las rentas cobradas) o con el movimiento del precio de las acciones.

- La principal ventaja que sus promotores ven en los FIBRAS es el rendimiento a largo plazo que ofrece este instrumento, y ponen como ejemplo los REITS que cotizan en Estados Unidos y que tienen un valor en activos equivalente a 40% de la economía mexicana. Entre 1971 y 2003, obtuvieron un retorno anual compuesto de 12.91%, cifra superior a lo logrado en el mismo periodo por indicadores como el S&P 500, 11.45%; NASDAQ Composite, 9.37%; y el índice industrial Dow Jones, 8%.

- La mayor parte de los involucrados desconoce el mecanismo bajo el cual funcionarán los FIBRAS; sin embargo, las dudas generadas por la ignorancia del tema se suman a las de otra parte del mercado que descree de que éste sea el instrumento de financiamiento adecuado.

- Su argumento es que, a pesar del bondadoso esquema fiscal para el mercado de capitales, en donde cotizará este instrumento, el costo de transferencia de los inmuebles y los gastos notariales podrían inhibir la formación de los primeros FIBRAS. Se refieren a lo que hay que pagar por traspasar los derechos de las propiedades del dueño original al fideicomiso.

- Un tercer grupo, el de los incrédulos, se suma a los que proponen este esquema y a quienes lo rechazan. Ellos prefieren ver antes cómo funcionan las emisiones iniciales, previstas para los primeros meses del año que entra, para después evaluar su intervención en este mercado.

- Ésta es la forma en que se intenta bursatilizar el creciente mercado inmobiliario.

- Negocio de viudas
Actualmente sólo hay dos formas de participar en el negocio de Bienes Raíces: comprar Certificados Bursátiles de las empresas del sector inmobiliario para después rentarlos o venderlos.

- La Bolsa Mexicana de Valores, dentro de una estrategia de generación de mercados completos, busca que haya una tercer forma de participar en donde los portafolios de sus inversionistas se sumen a la dinámica inmobiliaria.

- Apoyado en firmas como Colliers Internacional, Moody’s, Scotiabank Inverlat, KPMG, entre otros especialistas fiscales y legales, la BMV hace los preparativos necesarios basada en las modificaciones a la Ley del Impuesto Sobre la Renta para la operación de los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (FII).

- El propósito de estos Fideicomisos es enajenar bienes inmuebles o infraestructura, acompañados de sus flujos asociados como las rentas. Los FIBRAS serán el vehículo para que estas propiedades inmobiliarias puedan ser bursatilizadas en el mercado de valores.

- Podría decirse que este instrumento será algo intermedio entre las acciones y los bonos, ya que combina la inmediatez del mercado de capitales, con el conservadurismo y el largo plazo del mercado de las rentas.

- “Nace una nueva clase de activos financieros”, dicen directivos de la Bolsa. Si el propietario, sea un desarrollador profesional o particular, quiere bursatilizar una o varias propiedades, debe ingresar el bien a un fideicomiso.

- A cambio recibirá un Certificado de Participación Ordinaria o CPO, que es el activo de la empresa que se crearía y que cotizaría en el mercado de capitales.

- El valor de estas acciones dependerá de distintos aspectos como la calidad de los inmuebles que la forman, el anuncio de retiro o llegada de inquilinos, el valor de las rentas, el anuncio de nuevas inversiones en la zona donde se encuentre y la aplicación de reglas de gobernabilidad corporativa, entre muchos otros.

- Habrá FIBRAS nacionales y extranjeros, y el inversionista podrá comprarlos según la composición de su portafolios. El instrumento está diseñado para que mensualmente los inversionistas reciban un dividendo, producto de las rentas, y para que fluctúe en el mercado según la plusvalía de los inmuebles que contenga.

- De esta forma el inversionista obtendría los mismos beneficios que si hubiera comprado el inmueble.

- Entorno apropiado
Hoy día no puede afirmarse que el mercado es boyante en recursos para la construcción de nuevos inmuebles comerciales, industriales y de oficinas. Lo que ofrecen los FIBRAS es liquidez para el sector de bienes raíces.

- Salvador Cruz, director divisional de Scotiabank Inverlat, opina que este mercado siempre está buscando nuevas formas de financiamiento. “Un CPO emanado de un FIBRA será una buena alternativa. Generará riqueza para todos los niveles del mercado.”

- Pero el segmento de oficinas vive actualmente un estado de saturación. Sólo en el Distrito Federal se construyen 24 nuevos edificios de clase A y A plus (A+). Para los inversionistas de estos inmuebles los FIBRAS serían la oportunidad de ver retornos de capital inmediatos.

- Las condiciones en que surge este instrumento en México no pueden ser mejores, en opinión de Stephen Sender, director general de Scotia Capital. En Canadá, explica, empezó a funcionar con un descrédito terrible debido al colapso financiero que vivió el sector inmobiliario a finales de los 80.

- Alejandro Reynoso, frente a los clientes de Scotiabank Inverlat, hacía un llamado a aprovechar la oportunidad en México. “Nos respalda el gobierno, ya hizo las adecuaciones legales y fiscales, tenemos el mercado inmobiliario y a inversionistas dispuestos a comprar. ¿Qué esperamos?”, increpaba al auditorio.

- Las firmas Colliers, Scotiabank Inverlat, Moody’s, KPMG y la propia Bolsa de Valores preparan el primer FIBRA para el primer trimestre de 2005. Los inmuebles que incluirá serán de oficinas.

- “Hemos platicado con Torre Mayor, pero no hay nada formal. A ellos les interesa y a nosotros también, pero hasta ahí”, dice Cruz, de Scotiabank Inverlat.

- El edificio más alto de América Latina, la joya inmobiliaria que tiene Reichmann Internacional en México, pudiera manejarse igual que otros activos de la firma canadiense en Toronto y Londres, mediante un REIT o un FIBRA, si se da el caso.

- Lo que intenta Guillermo Prieto, director general de la BMV, es que el inversionista mexicano tenga todo bajo el mismo techo y que pueda operar su portafolio desde México.

- ¿Por qué un inversionista compraría un título emanado de un FIBRA? Parte de la respuesta la dio Stephen Sender, director general de Scotia Capital: “Por preservación del capital, ya que es una inversión de bajo riesgo, y por los ingresos previsibles”.

- De acuerdo con datos de la Bolsa de Valores, hay $3,000 millones de dólares listos para hacer inversiones en el mercado de capitales mexicano por parte de fondos como Chelsea Property Group, Corporate Properties Of The Americas, O´Connor Capital Partners (The Peabody Funds Of Mexico), Deutsche Bank & Je Robert, La Salle Investments Management, Industrial Global Solutions (IGS) y Prudential Real Estate Investors, entre otros.

- Lo que estas empresas buscan es aprovechar las mayores tasas de retorno del mercado inmobiliario mexicano, si se comparan con las de sus países de origen. En el segmento comercial, mientras las tasas de retorno son de 9% en Estados Unidos, México tiene tasas de 15%.

- ¿Cuánto tardará en establecerse el nuevo instrumento en México? Todo dependerá de las tasas de rendimiento de este mercado y la forma cómo sean estructuradas los FIBRAS nacionales, advierte Javier Lomelín, director de Colliers International.

- Pero la BMV lleva prisa. Entre enero de 2005 y junio de 2006 quiere colocar $1,000 millones de dólares en FIBRAS, esta cifra es la décima parte del mercado potencial en el país.

- Y eso que no se han considerado los hospitales, edificios de gobierno, así como hoteles y centros de convenciones, que también son susceptibles de llevar al mercado de valores.

- Se buscan pioneros
El escenario futuro de los FIBRAS podría llevar a que haya más inmuebles extranjeros que mexicanos listados en la Bolsa de Valores. Pedro Azcué, director de Jones Lang Lasalle, señala cuál pudiera ser el factor que propiciaría este escenario: “De los inmuebles calificados para un FIBRA, sus dueños no los quieren vender por el alto ISR que generarían”.

- De los pocos que podrían estar listos para usar esta herramienta es Grupo Carso, mediante el Fideicomiso Centro Histórico. Stephen Sender, de Scotiabank, cuenta: “Un colega nos llevó al Zócalo y ahí vimos varios edificios antiguos que si se toman serían viables”. Al ejecutivo canadiense se le reconoce su olfato en materia de inversión inmobiliaria en su país.

- Agustín Alvarado, director de CB Richard Ellis, explica que ellos esperarán a ver cómo se comporta el instrumento en el mercado mexicano, pero no descarta la entrada a la Bolsa de alguno de los edificios que actualmente administran en México. “Queremos traer capital y experiencia desde la división de Inversiones en Estados Unidos, pero esperaremos un poco, no llevamos prisa”.

- Azcué, de Jones Lang Lasalle es escéptico a esta experiencia financiera. “No hay las condiciones en México para llevarlas a cabo”, dice. “Mis asesores fiscales me dicen que las reglas no son buenas ni claras para el uso de esta herramienta”.

- En su opinión será difícil de ejecutar en inmuebles ya en operación, por los altos costos de transferencia y gastos notariales. “La idea es buena, pero los detalles pueden darle al traste”, advierte.

- La Bolsa y el grupo de empresas que conformarían la primera Sociedad Anónima con esta actividad que emita acciones en el mercado bursátil, aseguran que el inversionista tendrá diversas ventajas con esta herramienta.

- La cuestión fiscal es la que ha desatado una polémica en el sector. Hubo modificaciones a la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) y a la Ley de Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), el gobierno mantuvo el impuestos al pago de dividendos. Aquí se ubica la principal diferencia de un FIBRA con un REIT. Aunque en los tres países se paga este impuesto, en Canadá y Estados Unidos lo paga el originador del instrumento bursátil, y en México lo hace el inversionista.

Inicia el día bien informado
Recibe todas las mañanas las noticias más importantes para empezar tu día.

- Stephen Sender, director de Scotia Capital, señala que la experiencia en Canadá y Estados Unidos ha probado que el esquema fiscal no es lo que ha hecho exitosos a los REITS, sino su capacidad de diversificar los riesgos financieros.

- A decir de los directivos de la Bolsa Mexicana de Valores, “los perros le ladran al árbol equivocado”, al desconfiar del esquema fiscal del instrumento y no ver sus bondades. Habrá que esperar a 2005 para ver si el mercado se convence.

Ahora ve
El secretario de prensa de Trump, Sean Spicer, renunció
No te pierdas
×