La hazaña del techo propio

La propuesta foxista no nació como programa social, es sólo un esquema hipotecario-financiero; sin
Alejandra Xanic

Los abuelos quizás recuerden aún aquel letrero de "préstamos hipotecarios" colgado bajo una ventanilla de casi cualquier sucursal bancaria. Es una figura crediticia que permitió a muchos de ellos, hoy en sus 60 o más, hacerse de una casa, de dos, o incluso de dinero para montar el negocio familiar.

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"Todo México se construyó con hipotecas", dice Emilio Cuenca Friederichsen, y da un largo aliento a su puro. Este hombre, hoy vicepresidente de Corporativo GEO, trabajó 30 años en una firma hipotecaria; vivió la cúspide y el declive del mercado en los años 80, cuando sobrevinieron las primeras crisis y la inflación se colocó bien por arriba de 100%, ahuyentando a las compañías de esta actividad financiera.

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Los créditos para la compra de casas y departamentos no desaparecieron del todo, pero quedaron solamente en manos de los institutos gubernamentales de vivienda que los orientaron hacia áreas de interés social, para sectores de bajos ingresos y en un número limitado.

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No se sabe cuánto realmente se construyó, compró o financió con hipotecas en el pasado. Algunos expertos del sector estiman que acaso 20% de los mexicanos han tenido alguna vez acceso a una hipoteca, en contraste con 95% en Estados Unidos y 73% en España; también son altos los datos para Chile y otros países de Latinoamérica, donde el crédito hipotecario constituye el esquema de financiamiento más común entre la gente.

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Ahora es el eje en torno al cual gira la política de vivienda del presidente Vicente Fox.

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"La única manera de que la mayoría de la población adquiera vivienda es a través de una hipoteca", plantea Alberto Mulás, subsecretario de Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedeso). Sin embargo, las instituciones oficiales que financian 90% de los créditos tienen poco margen para crecer. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) podrían lograrlo sólo si el empleo formal creciera mucho más, –algo poco probable en el corto plazo–, y el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi) depende de recursos federales y créditos internacionales también limitados.

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Camino bursátil
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Para salvar el escollo y lograr el objetivo de allegar recursos a la vivienda, la solitaria opción que ven el Ejecutivo y los empresarios del sector es la bursatilización: que México se inaugure en la venta de cartera hipotecaria en el mercado de valores.

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Con tal fin, proponen sustituir al Fovi –una institución financiera de segundo piso, encargada de canalizar los créditos para vivienda de interés social medio– por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

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En abril pasado la Cámara de Diputados dio su aval a la iniciativa; si el Senado da luz verde, la SHF se abocará en su primer lustro de vida a desarrollar este nicho, ampliando la base de recursos para préstamos con la venta de cartera hipotecaria en el mercado de valores. Al octavo año dejará el fondeo a la iniciativa privada y organismos gubernamentales de vivienda, y se constituirá en una institución de garantía de los créditos para el mercado.

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La apuesta gubernamental es que esto permita a las 700,000 parejas que se juran fidelidad cada año en los juzgados, así como a quienes se divorcian, tener acceso a una vivienda formal, y que otros miles puedan cambiar de casa, comprar otra, mejorar la que tienen o hipotecarla para disponer de dinero en efectivo, como se hizo ampliamente en el pasado. Se espera que en 2012 haya un millón de créditos disponibles para todos los sectores de la población.

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En el camino no han surgido propuestas alternativas ni opositores declarados a la figura de la SHF; no obstante, sí hay quienes miran asustados este enfoque, al que tipifican como economicista, o temen que en el frenético crecimiento que tal vez suscite, la construcción se adelante de nuevo a la planificación urbana.

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María Luisa Ponce, la joven secretaria técnica de la Comisión de Vivienda de la Cámara baja, no escuchó voces disonantes y sí, en cambio, notó un intenso cabildeo de los empresarios y el equipo de Fox para agilizar su aprobación. En una tarde de abril pasado, la diputación aprobó la iniciativa en un trámite de cuando mucho 90 minutos.

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La propuesta llegó al Senado a última hora, en el último día de trabajo y ahora tendrá que esperar lugar en la complicada agenda del siguiente período de sesiones.

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Raíz priísta
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La idea de crear una sociedad de crédito hipotecario no es nueva; años después de la Revolución, el panista Manuel Gómez Morín dio forma jurídica a esta figura y posteriormente algunos de los mandatarios priístas realizaron los pasos necesarios para revivirla. Sin embargo, todos los intentos por concretarla naufragaron hasta que fue rescatada por empresarios e incorporada al plan foxista.

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Cercano al día de su toma de posesión, Vicente Fox no tenía un programa estructurado para vivienda, aun cuando fue tema de muchas promesas durante la campaña. La oferta electoral de construir 740,000 viviendas por año fue más una bravuconada que una propuesta fundada. Ocurrió durante una reunión de los candidatos presidenciales con empresarios. El priísta Francisco Labastida, primero en el podium, prometió recursos para tantas viviendas como matrimonios nuevos: 700,000 al año. "¿Cuánto les ofreció Labastida?", preguntó Fox, que arribó justo a tiempo de su turno al micrófono, y alzó la oferta a 740,000; en su programa de radio, ya como mandatario, la elevó a 750,000 "para redondear".

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"Si Fox quiere esquiar, rememos. Ya tenemos una meta, y así es más fácil identificar qué necesitamos para alcanzarla", se dijo José Manuel Agudo, presidente de Hipotecaria Su Casita (una Sociedad Financiera de Objeto Limitado –Sofol–), quien como otros empresarios, primero se fue de espaldas con lo que escuchó pero después decidió tomar por seria la palabra del actual Presidente.

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Hoy el sector privado construye 300,000 casas, y la promesa de Fox los obligaría a más que duplicar la cantidad en un plazo corto para los tiempos del sector (anualmente se levantan en el país unas 700,000 viviendas, pero 400,000 son de autoconstrucción). Para crecer a 750,000, los constructores tendrían que disponer de $22,000 millones de pesos adicionales acumulados cada año, para hipotecas; pasar de los $52,000 millones de pesos invertidos en 2000, a $185,000 millones al final del sexenio.

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Visto que el Presidente no tenía un proyecto de vivienda y que se trataba de un tema relegado por el equipo de transición, un grupo de empresarios decidió formular una propuesta que diera soporte a las promesas de Fox. La consultora inmobiliaria Softec, la Federación Nacional de Promotores Industriales de Vivienda (Provivac), ejecutivos de las Sofoles General Hipotecaria e Hipotecaria Su Casita, así como miembros de la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción llevaron el tema a la palestra y se incorporaron a las tareas de la transición.

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Criterio económico
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De su trabajo resultó un diagnóstico y un listado de proyectos estratégicos que Agudo, de Su Casita, guarda en el escritorio y palomea de vez en vez.

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Entre los más importantes figuran la creación de la SHF y de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CNFV), un organismo que a partir de junio coordinará el trabajo de las instituciones que hoy, cada una por su cuenta, determinan la oferta de vivienda.

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Los empresarios participantes creen, además, que uno de sus mayores logros es haber alcanzado un consenso con el equipo de Fox en cuanto a la visión que se tiene del problema: que el Estado ya no piense en la vivienda como un bien social sino como un bien económico (lo que preocupa a algunos académicos y activistas sociales), y se reconozca que se trata de un problema de financiamiento cuya única salida puede encontrarse en la revolvencia de los recursos, es decir, en la bursatilización.

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Ya existen algunas evidencias de este cambio de concepción: financieros sustituyeron a políticos al frente de los institutos de vivienda del gobierno federal así como en la subsecretaría de vivienda de la Sedeso.

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Con miras a cumplir la meta de 750,000 créditos para vivienda al año, la federación propone que la banca comercial vuelva al tablero de juego, que fluya más dinero a las Sofoles, y se dé impulso al crédito para la compra de vivienda usada, que casi desapareció.

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Actualmente, el sector privado financia sólo 9% del total de créditos hipotecarios. El plan es que los bancos y las Sofoles otorguen más de 50% de esos préstamos para 2006.

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El gobierno está seguro de que la banca querrá volver; en 1990 se había reincorporado al mercado de créditos hipotecarios, y si se duplicó el monto de éstos entre 1990 y 1994 fue principalmente por obra suya, aunque en 1995 prácticamente los abandonó debido a la crisis de cartera vencida.

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La nueva administración ve además gran posibilidad de crecimiento en las Sofoles, intermediarias que se fondean principalmente con dinero del Fovi. Ellas suplieron a la banca a partir de 1995 y lograron operar los créditos con más eficiencia (presumen una cartera vencida de menos de 1%). A sus seis años de vida son un importante canal financiero para el sector popular y constituyen pieza clave en el plan foxista.

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Encarecimiento
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En las condiciones actuales, sin embargo, el sector de estas sociedades financieras no podría crecer más. Los recursos del Fovi no alcanzan; su dinero se subasta esporádicamente y a una puja muy alta. El año pasado General Hipotecaria llegó a pagar casi 4% del valor del crédito en esas convocatorias, es decir 40% de su utilidad.

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"Ese es un costo que nosotros pasamos al constructor y que él pasa al cliente; de lo contrario, le vende una casa con menos metros cuadrados de construcción", explica José Manuel Rivero, presidente de aquella empresa, que actualmente otorga la mayor cantidad de créditos hipotecarios en el país. La escasez de financiamiento llega a encarecer la vivienda en 20%, estima Manuel Zepeda, director general del Fovi.

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Según el funcionario, la SHF permitirá que haya más recursos accesibles para préstamos y que, a la vuelta de la esquina, baje también el precio final, aunque observadores del sector ven con suspicacia que ello efectivamente se produzca.

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En el plan del gobierno el sector privado se encargaría sobre todo del crédito a la vivienda de interés social de mayor valor (que hoy todavía atienden los institutos, con precio de $400,000 pesos en adelante), mientras los programas oficiales se concentrarían en fondear unidades de $200,000 pesos y en apoyar a las familias que requieren de subsidios.

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La reciente reforma a la ley del Infonavit permite ya al derechohabiente usar el ahorro que tiene en su cuenta del instituto para respaldar un crédito de la banca o de una Sofol.

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Las autoridades además esperan incorporar al mercado a la vivienda usada. Según la consultora inmobiliaria Softec, en México hay más de 20 millones de casas, con un valor total estimado de $650,000 millones de dólares.

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"La hipoteca ha estado ligada a la vivienda nueva, pero tenemos millones de casas que si no las consideramos, van a decaer. Tenemos que encontrar la manera de darle revolvencia para convertir ese capital muerto en capital vivo", explica Gene Towle, socio director de Softec y activo en idear el plan para Fox.

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Primera etapa
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De acuerdo con el plan oficial, en su primer año de vida la SHF deberá diseñar la estrategia de colocación de la cartera hipotecaria en el mercado de valores, buscar la manera de obtener una buena calificación de riesgo crediticio, hacerla atractiva para los fondos de pensiones y garantizar la sucesión de emisiones. Al mismo tiempo, seguirá fondeando los créditos para las Sofoles, Fovi y los bancos.

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Un análisis publicado en diciembre en la revista estadounidense Housing Finance International advierte que no será fácil lograr estos objetivos, debido a deficiencias en el mercado primario de hipotecas que complicarán el tránsito al mercado de valores.

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Hacia 2009, cuando la SHF estuviese dedicada exclusivamente a otorgar garantías –según lo planeado–, el sector privado debería tener consolidada su cartera hipotecaria y la colocación en el mercado secundario. Para entonces, se habrían incorporado más empresas nacionales y extranjeras interesadas en la asesoría financiera, en seguros o en ser garantes privados de hipotecas.

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"La garantía del gobierno será sólo por 12 años –añade Zepeda–. Esto es para que a las Sofoles les quede claro que tienen que cuidar su patrimonio de manera que en ese período alcancen un tamaño tal que les permita obtener una calificación AAA" como institución crediticia.

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Con el fin de desarrollar el mercado hipotecario de vivienda, el gobierno tendrá que hacer algo más que crear la SHF. Será necesario estudiar la disponibilidad de reservas de suelo para vivienda e intervenir en el ámbito de los gobiernos estatales y municipales para volver más fáciles, económicos y accesibles los trámites de compra-venta y construcción. "Esto es un tripié: necesitamos tierra, necesitamos revisar y eficientar el tren de producción y necesitamos financiamiento", dice Mulás, quien buscará que se cumplan estos objetivos desde la nueva Comisión Nacional de Promoción de la Vivienda.

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Sus impulsores adornan de mil virtudes a la SHF. Creen que hará de la hipoteca una atractiva opción para mexicanos de todo tipo y que garantizará al gobierno más recursos dedicados a subsidiar a millones de familias con ingreso menores a dos salarios mínimos, que hoy están prácticamente fuera de la jugada. "Va a ser algo central y lo vamos a lograr", asegura cómodamente Miguel Gómez Mont, el presidente de Provivac.

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Insisten en que la Sociedad le dará un valor real a la vivienda y ayudará a que las familias escalen peldaños a una mejor vida. "La mayoría de los mexicanos tiene una vivienda, pero como no está escriturada o está sobre terreno irregular, no la pueden vender más que al contado y a un precio bajo que no refleja todo lo que les costó, no la pueden vender a crédito, y eso frena su movilidad y los mantiene eternamente pobres", argumenta Zepeda, del Fovi.

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Objetivo financiero
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No todos ven a la SHF con ese optimismo. Lourdes García lleva 12 años en Fomento Solidario de la Vivienda (Fosovi), una organización que busca vivienda para el sector popular. Duda que la gente quiera comprometerse a créditos de largo plazo por una casa de 36 metros cuadrados, cuando en 10 años puede construir una de 100, y ve esta iniciativa más como un instrumento para activar el mercado financiero, que como algo que pueda cambiar drásticamente el acceso a la vivienda. "Supongo que no han ido a Chalco, no conocen cómo piensa la gente", critica la también académica de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

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A la oficina de Ponce –en la Comisión de Vivienda del Congreso– llegan decenas de personas de todas partes del país, cada una en el desesperado intento de conseguir casa.

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Santa Morelos, que pertenece a la economía informal de Tampico, Tamaulipas, busca un apoyo para construir en el lote que su marido le dejó. Soledad López, de Chilpancingo, Guerrero, quiere casa, pero gana $30 pesos diarios con la venta de golosinas. Danelia Calles, una mujer joven de clase media, que dice no estar dispuesta a vivir en un multifamiliar de Infonavit, tiene un ingreso bastante por encima del bajo promedio del país pero jamás el suficiente para pagar el enganche y a un mismo tiempo la renta y la mensualidad del crédito: "Estoy de acuerdo en que piensen en los pobres, pero en la clase media ¿cuándo van a pensar?"

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Ponce sonríe y conforta a todos; anota alguna referencia o consejo en una tarjeta y les sugiere una opción, aunque ella misma no la ve para su caso particular. Sin embargo, concede una cuota de espera: "A ver qué nos da esta sociedad hipotecaria."

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