La nueva burbuja
El economista egresado de Yale, Robert Shiller, presenta su pronóstico para la vivienda en Estados Unidos con una timidez erudita que apenas disminuye la intensidad de su rígido mensaje: el mercado parece una burbuja de proporciones sin precedente que tal vez terminará muy mal.
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Ese discurso es barato si se considera que proviene de una persona con un título académico, y muchas fuentes han predicho erróneamente la caída de la vivienda varias veces en los últimos años. Pero los pronósticos del profesor de la Liga Ivy de un próximo conflicto fueron acertados antes. Su libro Irrational Exuberance (Exuberancia irracional), un best seller, que llegó a las librerías en marzo de 2000, a menos de una semana de que el índice Nasdaq comenzara un brusco descenso después de estar por encima de los 5,000 puntos, que destruiría 75% de su valor en poco menos de dos años y medio.
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Shiller cree que la baja de los precios en el mercado de los bienes raíces podría iniciar en cualquier momento. Lo sospecha por el incremento gradual de la “plática” –palabra que emplea para referirse a todo lo relacionado con este tema–, desde el artículo de portada de la revista Time que trata el vertiginoso incremento en los precios de la vivienda hasta las historias que se publican en el periódico acerca de los condominios en Miami, que se están revendiendo para sextuplicar la utilidad antes de que siquiera empiecen a ser construidos.
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El tema preferido en estos días es que no hay mejor inversión que la de los bienes raíces, porque los precios siguen subiendo mientras que el propietario consigue vivir cómodamente en el antiguo hogar familiar hasta que decide sacar utilidades inmediatas.
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“La burbuja de los precios de la vivienda se siente como la manía de la Bolsa de Valores en el otoño de 1999, antes del estallido de la burbuja bursátil a principios de 2000, con toda la publicidad, la gran cantidad de inversiones y absoluta confianza de que el incremento de los precios es inevitable”, observa Shiller. “Mi sangre se enfrió un poco la otra noche en un coctel cuando una recién graduada de la Escuela de Medicina de Yale me dijo que estaba comprando un condominio para vivir en Boston durante el año de su internado, con el fin de revenderlo y obtener una utilidad el próximo año”.
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Shiller es un poco reservado al predecir cómo o cuándo se desinflará la burbuja inmobiliaria. Con tanto ímpetu en los precios desde que empezó la manía en 1997 y con las bajas tasas hipotecarias todavía oscilantes, la oleada podría persistir por un tiempo. O podría terminar de forma abrupta, como lo hizo recientemente en el alguna vez candente mercado residencial de Sydney, Australia, donde los precios reales (ajustados con la inflación) se elevaron 12.8% en 2003 antes de caer 2.5% en 2004 y permanecer tambaleantes desde entonces.
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Las crisis inmobiliarias, a diferencia de los mercados bursátiles a la baja, a menudo inician casi de manera imperceptible. Son difíciles de detectar al principio, en parte porque es difícil conseguir datos exactos de los precios de las viviendas y los que existen son difíciles de comparar.
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Además los dueños de bienes inmuebles con frecuencia viven rechazando las realidades del mercado al listar sus propiedades a precios irreales o simplemente sacándolas del mercado para esperar tiempos mejores. A Shiller le preocupa que el mercado se haya sobrecalentado tanto en muchas áreas de EU que cualquier descenso podría tomar ímpetu en dos o tres años, cuando las hipotecas de tasa variable que han dado razón de casi la mitad de todos los préstamos inmobiliarios en la segunda mitad de 2004 empiecen a “revalorarse” con tasas de interés más altas, enterrando a los compradores demasiado optimistas con escaso valor líquido, pero una gran deuda. Las opciones de hipotecas con bajo enganche o sin él y de pago sólo de intereses, nada más se agregarían a la posible confusión de ventas involuntarias si los precios disminuyeran, añade Shiller.
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Opina que un verdadero declive, de hasta 50%, de los precios en la vivienda en EU en la próxima década, no es sólo una posibilidad. Una caída tal sería menos fatal de lo que parece, pues Shiller ajusta los ingresos anuales por la inflación, lo que tiende a amplificar cualquier recesión y disminuir la intensidad de los repuntes en los precios nominales de los inmuebles.
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Esas bajas reales no son inauditas. El precio de las casas en Los Ángeles cayeron más de 40% en términos reales entre 1989 y 1997, antes de iniciar un ascenso definido. Esa baja se atribuyó en gran parte a las pérdidas de empleo a partir de la contracción de las industrias aeroespacial y de la defensa en el sur de California a finales de los 80 y en los 90. Pero esta burbuja es tan extrema que no se necesitaría de un evento “exógeno” para reventarla, dice Shiller.
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Hace tres meses, Shiller lanzó una edición revisada del libro Exuberancia Irracional que incluye un número de secciones sobre la burbuja inmobiliaria y el problema que él prevé para la vivienda. El economista de Yale ha realizado una ardua labor en el transcurso de los años en cuanto al comportamiento y la psicología del mercado residencial inmobiliario, incluyendo una serie de encuestas anuales de las expectativas actuales de los propietarios de inmuebles en Estados Unidos. En 1988, insatisfecho con los datos de precios de vivienda emitidos tanto por la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces y el gobierno federal, él y Karl Case, economista de Wellesley College, establecieron un índice de precios basado en “ventas repetidas” (para evitar las distorsiones de los cambios en las mezclas en la venta de casas u otros factores). El proyecto condujo a la formación de una compañía llamada Case Shiller Weiss que más tarde se convirtió en parte de Fiserv. La encuesta de CSW captura información de vivienda confiable de los mercados más importantes a lo largo de Estados Unidos y tiende a rastrear de cerca los mejores datos de precios presentados por el Departamento Estadounidense de Vigilancia de la Empresa de Vivienda (US Office of Housing Enterprise Oversight).
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El incremento en los precios reales desde 1997 ya dejó pequeña a la oleada sucedida después de la Segunda Guerra Mundial, cuando la demanda largamente reprimida de casas abrumó el suministro durante algún tiempo. Y parece estar ganando velocidad, pues el incremento supera cada año al de los anteriores. Si bien en 1997 los precios reales de vivienda en Estados Unidos aumentaron 2.1%, para 2000 el crecimiento se aceleró a 5.8%. El año pasado tuvo un golpe de 11.2%, y Shiller cree que se excedió 15% en el primer trimestre de este año. La gráfica de precios de vivienda está casi vertical, en lo que parece un desafío al obstáculo gravitacional de la inflación y al aún más discreto crecimiento del ingreso personal y producto interno bruto.
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Como experto en conducta del mercado, Shiller considera con pesimismo lo que él llama las verbosas explicaciones fundamentales ofrecidas por los alcistas de los bienes raíces para justificar que los precios de las casas estén por las nubes.
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Tal vez el caso del alcista se resuma mejor en un libro publicado recientemente por David Lereah, economista en jefe de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces, con el sugerente título: Are You Missing the Real Estate Boom? Why Home Values and Other Real Estate Investments Will Climb Through the End of the Decade –And How to Profit From Them (¿Se está perdiendo del boom de los Bienes Raíces? Por qué el valor de la vivienda y otras inversiones en bienes raíces ascenderán hasta finales de la década –y cómo obtener utilidades de ellas–). Shiller se pregunta si este volumen es el equivalente inmobiliario del Dow 36000 de 1999, publicado justo unos meses antes de que la Bolsa de Valores girara hacia el sur.
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Lereah asevera que la oleada en los precios de la vivienda está lejos de agotarse debido a los bajos inventarios, las modestas tasas hipotecarias que no se elevarán lo suficiente o a la velocidad necesaria para acabar con la expansión de precios, las características demográficas favorables que nacieron de los baby boomers y los retirados que compran segundas casas o residencias opulentas más pequeñas, y la fuerte demanda de los inmigrantes y los eco boomers. Asimismo, según Lereah, la tecnología ha facilitado el costo y el tiempo necesarios para comprar o vender propiedades. La automatización del proceso de evaluación de la solicitud de préstamo hipotecario ha sido de inmensa ayuda, al igual que la habilidad de realizar búsquedas en línea y de obtener innovadores productos hipotecarios. Además, los programas de asistencia para bajos ingresos deben seguir fomentando el nivel de propiedad de vivienda en Estados Unidos. El impacto de los ataques terroristas de septiembre 11 modificó el flujo de los fondos de inversión desde las acciones hasta los bienes raíces.
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Schiller y un grupo de estudiantes seleccionaron datos sobre vivienda desde 1890, no encontraron una relación robusta entre los precios de los bienes raíces y muchos de los factores fundamentales citados por Lereah y otros alcistas.
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La población ha crecido lento desde la Segunda Guerra Mundial, lo que difícilmente explicaría la pirotecnia en los precios de la vivienda. Las limitaciones en el suministro, incluso con la llegada de urbanizaciones y restricciones de uso de suelo más onerosas en algunas áreas, no explican la burbuja. Los precios se han elevado incluso en ciudades que se jactan de tener muchos terrenos, y eso, en el pasado, jugó el papel de válvulas de seguridad de la demanda. Y la tórrida construcción y conversión de condominios alivió la presión en el suministro en áreas metropolitanas como Nueva York, Boston, Chicago y San Francisco.
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Antes los precios de la vivienda estaban vinculados de algún modo con los costos de construcción, pero esos días parecen haber quedado atrás. De hecho, según la información de Shiller, los costos de construcción ajustados a la inflación han caído en gran parte desde 1980.
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Las bajas tasas hipotecarias son la causa más citada de las burbujas inmobiliarias, no sólo en Estados Unidos, sino en otros países desarrollados, incluyendo al Reino Unido, Francia, España y, en otro tiempo, Australia. Los bancos centrales, temerosos de una economía global débil y las repercusiones de las crisis de la Bolsa de Valores, han incrementado inadvertidamente los precios de la vivienda al reducir de manera radical las tasas de interés, o por lo menos en esa dirección está el pensamiento.
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Shiller destaca que los bancos centrales han reducido las tasas muchas veces en el pasado sin enviar los precios al cielo. La correlación entre las tasas y los precios de la vivienda no siempre es muy clara. De hecho, muchas de las burbujas inmobiliarias regionales han ocurrido en EU en periodos en que las tasas de interés estaban por las nubes –como el brinco de 60% en los precios reales de vivienda en Los Ángeles entre 1975 y 1980–. Además, los precios han dado un gran salto en algunas áreas justo antes de que las tasas se tambalearan. Se remontaron en Boston en los 80 (llegando a 38% sólo en 1985) antes de caer en una especie de pánico durante la mayor parte de principios de los 90, a pesar de la pronunciada baja de las tasas hipotecarias.
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Shiller argumenta que muchas de las innovaciones en el financiamiento de vivienda que Lereah y otros alaban, pueden al final destruir la propia burbuja inmobiliaria que ellos ayudaron a crear. Según Shiller, los frenesís como el de la burbuja inmobiliaria resultan más de los cambios maníacos en la psicología masiva que de cualquier respuesta racional a tendencias favorables en factores fundamentales como elevar el ingreso personal. En esencia, los inversionistas sucumben a la codicia y a la fiebre de la especulación, bombardeados por los medios de comunicación y testimonios sobre las oportunidades de inversión de la nueva era que no pueden perderse.
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Para Shiller, la burbuja inmobiliaria se originó de la misma exuberancia irracional que hizo surgir las acciones de 1995-2000. Quizá eso explique por qué la mayoría de éstas ocurrieron en países que tuvieron burbujas bursátiles.
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Un estudio del Banco Internacional de Pagos sobre los precios de la vivienda en 13 países industrializados indicó que los topes en los precios de bienes inmuebles tienden a arrastrar los de la Bolsa de Valores por dos años o algo así. Shiller teoriza que ambas burbujas en EU se precipitaron por factores como la creciente veneración del capitalismo del mercado, la progresiva respetabilidad de la especulación y el consumo conspicuo, y la convicción de que otras tecnologías auguraban una época de oro, de prosperidad sin paralelo.
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“Una vez que cayeron las acciones, los bienes raíces se convirtieron en el desfogue primordial para el frenesí especulativo que la Bolsa de Valores había desencadenado. ¿En qué otra parte podrían los temerarios especuladores aplicar sus recién adquiridos talentos negociadores?”, pregunta.
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Según Shiller, el Tío Sam jugó un papel en la burbuja inmobiliaria más allá que una política monetaria de la FED que en general inundó al sistema con liquidez. Las autoridades en Australia y Gran Bretaña emitieron advertencias sobre sus mercados de propiedades, mientras funcionarios de EU han guardado silencio. Hace un mes, los reguladores de la banca hicieron poco para refrenar las prácticas de préstamos hipotecarios erróneos. Y fue después de un discurso el 20 de mayo que el presidente de la FED, Alan Greenspan, reconoció que podría haber algo de “espuma” en el mercado inmobiliario de EU, aunque negó que existiera una burbuja a escala nacional. Se espera que Greenspan se retire el próximo año. Podría ser un tiempo propicio para alejarse. Ya que si Shiller está en lo correcto, estar al frente de la FED no será muy divertido cuando el aire se escape de la burbuja inmobiliaria.
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Traducción realizada por Cecilia Huerta