Los mejores rumbos

¿Cuáles son los corredores de oficinas que seducen a las empresas y por qué?
Verónica García de León

Un conato de asalto en sus oficinas fue el detonante para que la empresa abandonara las instalaciones del popular barrio de Tacubaya en la capital y se decidiera a elevar sus pretensiones; el nuevo rumbo: Lomas de Chapultepec en la misma ciudad.

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La razón no fue sólo de seguridad para la firma de telecomunicaciones Nextel: el inmueble de Tacubaya era "un edificio viejo remodelado", carecía de estacionamiento suficiente, no había espacio para el aumento de personal y estaba lejos de sus clientes.

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A la compañía le pareció que el nuevo edificio elegido, la Torre Esmeralda, satisfacía sus necesidades: está ubicado en una colonia relativamente céntrica, con opciones de transporte público para sus empleados; cuenta con sistemas de seguridad apropiados; la altura y el tamaño de las plantas les resulta ideal (la superficie aprovechable es 95%); tiene conexiones para transmisión de voz y datos, y proporciona un lugar de estacionamiento por cada 30 metros cuadrados rentados.

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El de Nextel es sólo un ejemplo de los motivos que pueden llevar a una organización a buscar mejores espacios de oficinas. Hoy, los sitios preferidos están en siete zonas del Distrito Federal –ciudad que alberga 20% del mercado corporativo nacional– llamadas corredores de oficinas: Polanco, Lomas, Reforma Centro, Bosques de las Lomas, Santa Fe, Insurgentes Sur y Periférico Sur. El precio de los espacios arrendados varía de acuerdo con la ubicación, vías de acceso, servicios, comodidades de los alrededores y las características de los inmuebles. De acuerdo a estos factores hay tres categorías, A+, A Y B.

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Las siete zonas contienen la mitad de los espacios del segmento inmobiliario corporativo de la capital (en total hay unos 7.5 millones de metros cuadrados), lo que demuestra un cambio en la demanda. Según Víctor Lachica, presidente de la filial mexicana de la inmobiliaria Cushman & Wakefield, desde hace 10 años las oficinas "se están haciendo más eficientes y funcionales en la medida en que el usuario se ha vuelto más exigente".

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Hay un auge de las oficinas de tipo a+ y a, sobre todo aquellas con superficies mayores a 1,500 metros cuadrados; pero no basta su gran tamaño, la eficiencia está determinada por el mejor uso de los espacios, precisa el experto. La distancia entre piso y techo ha de ser cerca de tres metros como mínimo para colocar dentro de un plafón falso el cerebro del edificio: sistema de aire acondicionado, rociadores, detectores de humo y fibra óptica, entre otros.

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Son los propios inquilinos quienes deben instalar esos elementos tecnológicos, que representan sus mayores gastos de instalación, dice Luis García, director de Recursos Humanos de Nextel. Su empresa invirtió $700 dólares por metro cuadrado en este rubro, cuando arrendó las oficinas a principios de 2000.

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Según Lachica, el cambio del diseño de edificios y su concentración en determinadas zonas se acentuó desde que México firmó el Tratado de Libre Comercio de América del Norte. Según Félix Sánchez, vicepresidente de la inmobiliaria Jones Lang Lasalle, en la capital hay un inventario de edificios a+ y a de dos millones de metros cuadrados, repartidos en 175 inmuebles, de los cuales más de la mitad fueron construidos después de 1994.

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De la A a la B

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Los consultores de Colliers International calculan, a su vez, que del total de oficinas comercializadas en los principales corredores de la capital en 2000 (250,000 metros cuadrados), 67% correspondió a edificios A+ y A.

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Esta tendencia trajo consigo un efecto paralelo: la remodelación de los edificios tipo b. "Los propietarios invierten en la adecuación de sus espacios como una estrategia para mantener a sus usuarios", refiere Javier Lomelín, director de Colliers. Aunque un remodelado no posee la complejidad de un edificio a, intentan ofrecer adaptaciones para el uso de nuevas tecnologías, sistemas de seguridad y aire acondicionado, también solicitados por firmas pequeñas y medianas, o incluso de mayor tamaño, que tienen operaciones back office, es decir, que no precisan un contacto directo con el cliente –como un centro de atención telefónica–. Esto se observa en las colonias Juárez, Del Valle, Centro, Roma y Condesa, cuyas rentas por metro cuadrado van de $15 a $18 dólares, contra los $24 y hasta $35 dólares que se llega a pagar en los edificios de mayor nivel en otros corredores.

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El precio depende no sólo de la categoría de la construcción, sino también de las características de su zona. Un edificio en Polanco cuesta más que uno de Santa Fe, aunque posea similares atributos, debido al valor del terreno. Sánchez señala que los factores a tener en cuenta son: vías rápidas, alternativas de acceso y salida de la zona, su cercanía con centros de negocios donde se concentran clientes y proveedores, acceso a transporte público, servicios de hoteles, restaurantes, lugares de entretenimiento y comercio.

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Los profesionales inmobiliarios coinciden en que tradicionalmente los corredores más cotizados y buscados por empresas que requerían edificios a han sido Polanco y Lomas de Chapultepec, con rentas promedio de $30 dólares por metro cuadrado. Entre ambos, estima Lachica, se reparten 30% del mercado de oficinas.

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Algunos analistas prevén que en el futuro cercano ambos mercados se encarezcan aún más, porque ofrecen reducidas posibilidades para construir nuevos desarrollos y tienen poca disponibilidad.

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Las zonas jóvenes

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En contraste, existen áreas nuevas que poseen espacios de sobra. Una de ellas es Santa Fe. En los próximos dos años tiene proyectos de construcción para 280,000 metros cuadrados, la mitad de lo que todos los corredores edificarán en el mismo lapso.

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Pese a que, según Carlos Heredia, director general de Servicios Metropolitanos (Servimet, empresa del Gobierno del Distrito Federal), Santa Fe es un "polo de atracción para corporativos" y tiene todo para continuar, la falta de vialidades ya es un problema. El tráfico aumenta y los planes de puentes y accesos directos aún no se concretan.

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Con el surgimiento de Santa Fe, la parte antigua del corredor Bosques de las Lomas, en las secciones de Ciruelos y Duraznos, empezó a perder interés. La apertura del Centro Comercial Parque Duraznos levantó la zona, al ofrecer más opciones de estacionamiento, comedores y entretenimiento, pero su desventaja persistió, según Lachica, porque la mayoría de sus edificios, diseñados hace 15 años, tienen grandes dificultades para adapatarse a una categoría mayor, debido a que su altura, superficie o el número de elevadores no lo permite.

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Por el contrario, la parte nueva de Bosques de las Lomas, conocida por el desarrollo de Grupo Desc y la torre Arcos (el "edificio pantalón"), se mantiene dinámica. Se espera que este mismo año concluya la construcción de Arcos Norte b, con 17,900 metros cuadrados.

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El sur de la ciudad, con sus corredores de Periférico e Insurgentes, es considerado un espacio activo, cuyos edificios han atraído al sector gubernamental, quizá por sus precios menores a los de otras zonas ($19 dólares en promedio por metro cuadrado rentado). En el caso de Periférico Sur, su ubicación más allá del campus de la Universidad Nacional Autónoma de México es un inconveniente para algunos porque tiene pocas vías rápidas y están muy saturadas. No obstante, después de Santa Fe y Reforma es el que posee mayor número de espacios tipo a en construcción, más de 60,000 metros cuadrados que se incorporarán en los próximos dos años.

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En el corredor de Insurgentes Sur, los edificios a+ y a son tan sólo 21 de los 133 destinados para oficinas, según Colliers. Por ello, la introducción al mercado de construcciones como Siglum, Insurgentes 1898 y Parque Insurgentes es un paso significativo para el incremento de la oferta. De todos modos, Lachica relativiza la importancia del corredor: "de cinco empresas, una se iría al sur y cuatro a las zonas poniente y centro de la ciudad".

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¿Renacimiento?

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De todos los corredores, el que promete dar la sorpresa es Paseo de la Reforma. Los expertos afirman que la zona está despertando del letargo, después de que las constantes manifestaciones civiles de protesta espantaran a muchos inquilinos y a los promotores de nuevos edificios.

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Desde 1999 algunos hombres de negocio comenzaron a invertir ahí y reactivaron unidades competitivas con edificios como los de Reforma 265 y la Torre del Ángel, que Grupo Hines terminó de remodelar el año pasado y que hoy goza de una ocupación equivalente a 80% de su capacidad, además de la Bolsa Mexicana de Valores –que ya dispone oficinas para arrendar– y la Torre Mayor, el megaproyecto del binomio ICA-Reichman.

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Los desarrolladores le apuestan a la belleza del corredor más céntrico de la ciudad, las numerosas vías de comunicación que lo conectan con todos los puntos cardinales, la variedad de transporte público, su cercanía con espacios comerciales y su tradición financiera. Pero también confían en el compromiso del gobierno capitalino de impulsar este mercado.

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"El proyecto Reforma incluye mejorar áreas verdes, pavimentación y la promoción de cafés sobre la avenida, de Lieja a Juárez", comenta Laura Itzel Castillo, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF. Además, hay exenciones de impuestos y otros incentivos fiscales para quienes inviertan en la zona.

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En resumen, la oferta de espacios para los corporativos medianos y grandes en la capital –de lejos el más importante concentrador de servicios en todo el país–, si bien no experimenta una mayor robustez debido a la desaceleración económica, aguarda su segundo aire.

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La mesa está puesta. Las organizaciones inmobiliarias esperan únicamente el empujón que será dado por las certidumbres sobre el futuro económico mediato.

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