Mercado de bienes raíces <br>Para tomar

No siempre se puede pagar por un inmueble menos de lo que costaría construirlo. En 1997 sí será p

Si el lector está convencido de que ser constante es mejor que ser impetuoso debe saber que el mercado inmobiliario le tiene oportunidades reservadas para 1997.

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Los especialistas sugieren partir de un hecho básico: el derrumbe del mercado inmobiliario mexicano no puede ser mayor a lo que fue en estos dos últimos años. Pero la caída fue cercana a 80% y dejó “semiparalizado” al sector, aunque también dejó los precios de los inmuebles por debajo de su costo de reposición. “Es como comprar pesos con tostones”, compara Fernando Schütte, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

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Los analistas consideran que ahora sí ya es pertinente retomar el vocablo “recuperación”. “Habrán muchas más operaciones”, anticipa Pedro Azcué, director general en México de La Salle Partners, porque si bien los bancos seguirán sin soltar créditos hipotecarios al gran público, también están interesados en llegar a acuerdos individualizados que les permitan a sus acreedores vender sus propiedades en el mercado —por ahora, las deudas de muchos de ellos son más altas de lo que pueden recibir por sus inmuebles—.

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Además, las autoridades van a prolongar el beneficio de hacer deducible la diferencia entre el precio del terreno y el del inmueble, asegura el directivo. “El gobierno no puede permitir que los precios sigan tan bajos —dice Schütte—, porque en esas condiciones no se desarrollará el sector, ya rezagado en modernización y generación de empleos.”

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Pero habrá otros actores. Valuación y Venta de Activos (VVA) es la subsidiaria del Fobaproa cuyo mandato es vender los activos que éste controla o compró de la banca. Aunque la mayoría son créditos, hay un alto porcentaje de inmuebles que no se han terminado de inventariar pero cuyo monto podría ascender a $130,000 millones de pesos. Estarán a la venta en distintas modalidades y requerirán de una inversión individual de alrededor de $25 millones de pesos.

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Un negocio que puede ser mejor
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Comprar en 70 una casa con valor de 100 en las condiciones actuales del mercado, y cuyo valor de reposición (lo que cuesta su construcción) es de 140, es desde luego un buen negocio.

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Pero para Schütte no lo es tanto. Mejor dicho: a su juicio, hay mejores formas de aprovechar el momento. El inmueble que costó 70, al rentarlo puede dar una tasa de capitalización como si hubiese costado 100. Más aún: conforme se revalúe, esa tasa irá en aumento a un ritmo que según Schütte será superior a las tasas internacionales. Cuando el bien alcance su valor de reposición y los bancos hayan liberado créditos hipotecarios, será sencillo salir al mercado a vender un inmueble que ya cuesta más y que, sobre todo, ya lleva tiempo amortizándose por medio de las rentas.

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Es el destino que Schütte está pensando dar a las propiedades que adquiera de VVA y a las que se crucen en su camino a partir de febrero, cuando a través de Schütte Grupo Inmobiliario ponga en marcha el primer fondo de inversión de su tipo en México, con un patrimonio superior a $40 millones de pesos.

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Para invertir en él habrá que destinar $2 millones de pesos como mínimo. A partir de esa cantidad, los rangos de inversión individual contemplarán dos modalidades: el dinero se podrá colocar en la compañía gestora del fondo o en las acciones de los inmuebles adquiridos. “Será un manejo inmobiliario y financiero”, dice Schütte, quien sitúa el rendimiento del fondo en 12% después de la prima de riesgo, aunque esto dependerá también del tipo de inmueble.

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Schütte dice que el fondo puede funcionar en cualquier economía y en todo momento, aunque es claro que las malas condiciones del mercado lo favorecerán durante 1997.

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Habrá que tomar la palabra a personas no tan endeudadas con el banco, de modo que puedan pagarle con lo recibido por la venta de su propiedad y todavía obtener algo de efectivo, señala Azcué.

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Por supuesto, los clientes que más interesarán a los vendedores particulares son los otros particulares más que las empresas inmobiliarias, puesto que pagan mejor por la propiedad y su desembolso es en efectivo.

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El responsable en México de la compañía inmobiliaria estadounidense recomienda a los inversionistas dejar a un lado la creencia generalizada, “pero errónea”, de que los precios de los inmuebles son poco atractivos porque se mueven junto con la inflación. Después de un tiempo de inmovilidad, dice, llega a ocurrir que dan un salto en el precio de hasta 40%. Es cuestión de que los inmuebles que no se han vendido (sobreoferta) se agoten. En los productos residenciales, ese ajuste es más rápido.

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Por otro lado, Schütte inicia negociaciones con miras a conformar, en fecha que bien podría ser posterior a 1997, una bolsa inmobiliaria que permita a mexicanos comprar propiedades en Estados Unidos y Canadá, y viceversa.

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Un mercado con espejismos
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La inversión en productos inmobiliarios “es palpable y, por tanto, se controla”, considera Luis Gutiérrez, director general de Grupo Opción. Además de la seguridad de que su precio no va a bajar, la inversión se puede catalogar como un “instrumento medio”, es decir, está por arriba de los de renta fija y por debajo de los especulativos.

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Pero los especialistas recomiendan ser pacientes: “Los ciclos en el sector son largos. Ahora estamos en la parte más baja, y hay que aprovecharlo. Pero después hay que tener paciencia y aguante”, dice Gutiérrez.

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Las inversiones inmobiliarias tienen que verse a plazos de más de dos años.

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“El buen negocio inmobiliario se hace desde el momento de la compra”, explica Azcué, porque no todos los inmuebles valen la pena. Para acertar en la elección, hay que considerar desde los parámetros macroeconómicos de la ciudad donde se ubica y su potencial de despegue de las actividades industriales y comerciales, hasta la solidez de sus muros.

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Por ello, Schütte y Azcué recomiendan buscar asesoría. El riesgo de involucrarse con un inmueble que ha sido vendido varias veces, que sea ofrecido por un falso dueño o que esté “emboletado” con problemas de deuda o conflictos inquilinarios puede poner en peligro la inversión.

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Desde luego, los honorarios de los asesores reducen el margen de ganancia en la operación, como también lo hacen las comisiones de gestión al momento de comprar (entre 2 y 6% el valor de la propiedad) y, después, al vender (comisión de salida de 5 ó 6%).

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Por eso es que un inversionista que apuesta por ganancias rápidas debe asegurarse de que el inmueble que compra sea lo suficientemente barato como para dejar beneficios a pesar de los costos de entrada y salida.

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Así pues, el balón está en la cancha, pero habrá que saber patearlo.

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