Mercado inmobiliario <br>El precio de la

La capacidad, calidad, seguridad, nivel de automatización, funcionalidad, ubicación, diseño y ser

Se les conoce como inmuebles automatizados, complejos, competitivos, “A - plus”, etcétera. En resumen, estos edificios son los más sofisticados, - ya que cuentan con un sistema central automatizado de seguridad y control, - además de servicios y elementos que los hacen más eficientes.

- Sin embargo, la falta de una clasificación generalizada o de una - estandarización sobre las características que deben tener estos inmuebles - da pie a confusiones y posibles engaños. “Hay desarrolladores que, con el - afán de rentar o vender más caro, introducen conceptos automatizados en - inmuebles tipo B o de otras categorías, con lo cual consiguen un híbrido - que no llega a ser edificio inteligente”, afirma Gilberto Riojas - Achutegui, director de VPN Desarrollo Inmobiliario, quien explica que para - crear esa ilusión óptica no se necesita una gran inversión: “Con $25 - dólares por metro cuadrado se puede automatizar un edificio; cada metro - cuadrado de construcción se ubica en alrededor de $500 dólares. Es decir - que hay quienes, con muy poco dinero, se brincan dos categorías y le toman - el pelo a la gente.”

- El posible arrendador o comprador debe cuidarse, además de la - automatización camuflada, de aspectos como localización (vías de - comunicación, transporte, servicios) y calidad del inmueble.

- Se tiene noticia de que estos inmuebles empezaron a construirse en - México apenas en la presente década, gozando inicialmente de una - clasificación más precisa. “En 1992 teníamos categorías más - definidas, pero en los últimos años ha habido mucha flexibilidad, lo que - se refleja en que cada empresa tiene sus criterios de clasificación”, - explica Pedro Armida, consultor asociado de Softec, para quien es importante - volver a unificar los estándares.

- Al respecto, Fernando Schütte, vicepresidente de la Federación - Internacional de Profesionales Inmobiliarios, indica que efectivamente no - hay homogeneidad y las clasificaciones son arbitrarias. Sin embargo hace - hincapié en que “a mayor sofisticación de un inmueble, sus posibilidades - de comercialización crecen.” Además, según refiere, Integra Soluciones - Inmobiliarias (ISI), empresa de reciente creación, está trabajando en una - clasificación puntual de los edificios.

- Mientras se ponen de acuerdo, la verdad es que no todos los edificios - considerados inteligentes, lo son. Hay clasificaciones que agrupan desde 23 - hasta 122 edificios competitivos (más de un millón y medio de metros - cuadrados) en la Ciudad de México.

- - NEGOCIO REDITUABLE
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La opinión generalizada entre los entrevistados es que vale la pena - construir este tipo de inmuebles. De hecho, para Víctor Lachica, director - general de Cushman & Wakefield/GCI, “es mucho más sencillo vender un - producto bueno aunque sea más caro”.

- Riojas comenta, por su parte, que la inversión en un edificio - inteligente es recuperable en un periodo de ocho a 10 años y explica que, - en cuanto a la automatización, el retorno se da en la mitad de ese lapso, - gracias a los ahorros generados por la disminución en el consumo de - energía. Pablo Colás, presidente del Instituto Mexicano del Edificio - Inteligente (IMEI), opina que en estos inmuebles la recuperación de la - inversión requiere un plazo máximo de tres años.

- El riesgo, en todo caso, parece estar en excederse. “Puede haber gastos - no recuperables cuando tienes un edificio inteligente en extremo”, comenta - Pedro Azcué, director general de LaSalle Partners, quien aclara que esto - sucede cuando falta planeación y, por ejemplo, se colocan sensores de luz - en zonas muy concurridas. “Lo anterior provoca que se activen demasiado, - con un alto consumo de energía”, indica.

- En contrapunto, Armida expone que en el caso de los sensores, no - considera que representen un costo operativo, pero sí un incremento en la - inversión. “Y a veces el mercado no paga todos esos extras.” Coincide - Lachica, quien explica que como desarrollador hay que ser cuidadoso para no - exagerar tanto en materia de inteligencia, como en lo que respecta a lujos. - En su opinión, lo importante es hacer un inmueble suficientemente bueno, - confortable, funcional, eficiente y bien diseñado. “Pocos inquilinos - están dispuestos a pagar 20% más de renta por el lujo y la sofisticación.”

- En años anteriores, el alquiler por metro cuadrado en estos inmuebles - era mucho mayor. “Cada día es más necesario dar precios competitivos, de - acuerdo con la calidad del edificio”, comenta Azcué.

- Según Lachica, un buen edificio en una zona atractiva se renta entre $28 - y $35 dólares por metro cuadrado, mientras que para Luis Gutiérrez - Guajardo, director general de Grupo Acción, los rangos van de $25 a $30 - dólares y la categoría inmediata inferior se ubica entre $18 y $19 - dólares. Por su parte, Colás indica que la renta de éste tipo de inmueble - es entre 8 y 12% superior a la de los edificios AAA.

- Y se habla más de renta porque el mercado lo determina. “Actualmente - hay mucha más hambre por rentar. En nuestra experiencia, hay 85% de renta y - 15% de venta”, comenta Lachica. Dos de los factores que influyen en la - falta de compra son la situación económica y la falta de estímulos - fiscales. “En 1997 había incentivos fiscales para compradores que podían - depreciar 70% del valor del inmueble en el momento de la operación. Hoy, un - edificio nuevo se deprecia a 20 años (5% anual)”, explica Azcué.

- Volviendo a los precios de renta, hay también otras variables de acuerdo - con los corredores. Los ajustes dependen mucho del nivel de la zona, entre - otros aspectos. “Interlomas, por ejemplo, es más barato porque es un - área en donde se paga menos predial”, comenta Azcué.

- Según Gutiérrez, de Acción, la mayoría de los usuarios de edificios - inteligentes son multinacionales o grandes empresas mexicanas. “Fue la - mejor opción que encontramos. La alternativa que cubría nuestras - necesidades de extensión y buena ubicación. Además, el inmueble es - bonito, tiene un estacionamiento muy cómodo y ofrece las mejores soluciones”, - afirma Javier Becerra, socio del despacho de abogados Basham, Ringe y - Correa, inquilino del sofisticadísimo edificio Arcos.

- Por su parte, Inocencio de La Cabada, subdirector de Administración de - Recursos Inmobiliarios de Avantel, con oficinas corporativas en el edificio - Reforma 265 afirma: “Esta fue la mejor opción. Un edificio moderno, - céntrico, cómodo, bien planeado y con un control central computarizado. - Además, el inmueble es muy seguro ya que cuenta con protección contra - sismos e incendios, y tiene también un sistema central de aire - acondicionado y fibra óptica que permite mayor capacidad de transmisión y - más calidad.”

- Sobre lo que buscan los usuarios al rentar un edificio inteligente, los - entrevistados coinciden en los siguientes aspectos: eficiencia, tecnología - adecuada, optimización de recursos, seguridad, funcionalidad, buena - localización, espacio, fácil acceso, apariencia del inmueble y elementos - que favorezcan la productividad y flexibilidad. “Más que una moda, los - edificios automatizados son una tendencia en todo el mundo”, subraya - Armida.

- - DEMANDA CRECIENTE
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La demanda de estos inmuebles, según refieren los entrevistados, se ha - incrementado. “Es un mercado balanceado y competitivo, con una adecuada - relación entre oferta y demanda”, expone Azcué. Por su parte, Armida - indica que los edificios inteligentes que existen en el mercado están - siendo absorbidos sin problema, pero también es palpable una fuerte - competencia entre comercializadores por captar clientes de este nivel.

- Dicha competencia se da en términos de ubicación, diseño y acabados, - así como en condiciones, plazos, precios, beneficios y descuentos al - usuario o comprador. El futuro de este mercado se vislumbra alentador, ya - que la disminución de precios en materia de automatización, entre otros - aspectos, permite suponer que proliferarán estos inmuebles. “No - concebimos, más allá del año 2000, edificios que no operen bajo - tecnologías o sistemas inteligentes”, expone Colás.

- Por lo pronto, para 1999, según el más reciente reporte inmobiliario de - Colliers Lomelín, se espera un mercado sano en cuanto a tasas de - disponibilidad, calidad de producto y precios. Asimismo, LaSalle Partners - prevé una oferta de 189,301 metros cuadrados en construcción para 1999 y - 110,700 para el 2000.

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