Oficinas fantasma
En la ciudad de México hay oficinas -disponibles terminadas por 451,000 m2, sin contar que en construcción -hay otros 507,000 m2, producto de 25 edificios A -y A+ que a más tardar quedarán finalizados en el próximo bienio. En -conjunto, la superficie vacante para empresas ocuparía, puesta en un nivel, -casi 55% de la extensión del propio Distrito Federal.
- Dicho de otro modo: para pisar la superficie -disponible en alquiler de oficinas en los edificios en construcción o ya -terminados, tendría que caminar una distancia equivalente a la que hay entre la -ciudad de México y Monterrey; si lo hace a razón de un metro por segundo, la -tarea le ocupará más de 11 días con sus noches, sin detenerse. De ese tamaño -es hoy la sobreoferta de espacios corporativos: casi la cuarta parte de las -oficinas de alto nivel está vacante. Más lo que se acumule.
- ¿Cómo se arribó a esta situación? ¿Cuáles -son las perspectivas de un mercado tan saturado? Lo más claro es que hoy, como -sólo ocurrió con la crisis de 1995, el comprador o el inquilino son quienes -mandan.
- Hay veces que el pato nada…
-Hacia 1985, eran pocos los grandes edificios que se levantaban en la ciudad de México: -la torre de Multibanco Comermex (hoy Scotiabank Inverlat), las construcciones de -Republic Bank, Omega, Parque Reforma, Citibank, Hewlett-Packard, el Hotel -Presidente (hoy Intercontinental) y el cascarón del Hotel de México destacaban -solitariamente en el cielo citadino. El terremoto de aquel año no contribuyó a -que la situación cambiara. Muchas firmas se abstuvieron de edificar por temor a -que una nueva sacudida hiciera que sus proyectos se desplomaran, literalmente.
- Al inicio de los 90 la tendencia empezó a -revertirse. Entre 1992 y 1993 se erigieron 20 inmuebles corporativos –entre -ellos el Centro Bursátil, Bursamex y Hemicor– y el futuro de la industria se -veía con optimismo. No sin razones: en 1994, año clave para el negocio, se -construyeron 24 grandes obras de uso empresarial, se absorbieron 370,000 m2 -de oficinas y cada uno de ellos llegó al precio récord de renta de $45 dólares -por metro cuadrado.
- La crisis del año siguiente vino a dar al -traste con las alegres perspectivas, aunque no por mucho tiempo: para 1996 el -mercado se había recuperado y comenzó a desarrollarse de manera más o menos -consistente por sobre la propia economía del país .
- De entonces a la fecha el crecimiento, no -necesariamente la rentabilidad del sector, ha ido para arriba. Existen en la -actualidad unos 200 edificios automatizados, distribuidos en nueve corredores -inmobiliarios –Lomas Altas, Insurgentes Sur, Perisur, Reforma Centro, -Interlomas, Santa Fe, Polanco, Bosques de las Lomas y Palmas–. “Ningún otro -país de América Latina tiene la variedad, volumen y calidad de espacios -corporativos que la ciudad de México ofrece”, asegura Henry McDonald, -presidente de la firma de corretaje Insignia ESG de México.
- Sólo en Reforma, donde ya opera la Torre Mayor -–el edificio más alto de Latinoamérica–, se desarrollan tres proyectos de -uso mixto (oficinas, centro comercial y hotel): Grupo Dahnos construye en esa -avenida 20,000 m2; GICSA edifica en su conjunto, antes Torre Águila, -30,000 m2; e Indurban inicia la Torre Libertad, que tendrá una -superficie similar
- Tomando en cuenta que estos son -únicamente algunos de los trabajos en marcha , -cabe cuestionar en qué medida las nuevas obras pueden ser absorbidas por el -mercado. El hecho de que algunas grandes firmas estén dejando el país para ir -hacia Levante, desde donde el nuevo opio chino –el precio de la mano de -obra– las llama; que dirijan sus headquarters latinoamericanos a Miami; -que otros consorcios multinacionales retrasen o suspendan su llegada a México -en espera de que se realicen las vanamente esperadas reformas estructurales y -que se avecinen tiempos de recesión posguerra, hace que sobre la pregunta se -agiten aires ominosos. Reina la incertidumbre. Y los edificios buscan inquilinos -que no llegan.
- Sobra y zozobra
-Pedro Azcué, presidente de Jones Lang LaSalle, asevera que no todos los -segmentos del espectro de construcciones corporativas están en dificultades: -“La situación de la sobreoferta depende de qué tipo de producto y de -submercado se trate. Existe una enorme falta de edificios de tamaño medio que -puedan ser ocupados por un inquilino [a quien le baste un espacio] de 5,000 a -8,000 m2. Edificaciones prominentes, con buenas especificaciones y -bien localizadas, como la de Coca-Cola en Rubén Darío [Polanco], de 8,000 m2. -En cambio muchos edificios tienen entre 15,000 y 25,000 m2.” Esta -superficie es difícil de ocupar por un solo arrendatario.
- Por otra parte, como se señaló al inicio, -existe en la ciudad de México una área de oficinas disponibles terminadas de -451,000 m2, sin contar que en construcción hay otros 507,000 m2, -producto de 25 edificios A y A+ que a más tardar quedarán finalizados entre -2003 y 2004.
- La oferta excesiva -se acentúa en ciertos corredores. En Santa Fe, por ejemplo, están en espera de -inquilino 120,000 m2, lo que no obsta para que se continúe -trabajando en dejar listos otros 176,000. En las Lomas de Chapultepec ya están -preparados para ocuparse 57,000 m2, pero pronto se añadirán -135,000. En Insurgentes-Perisur hay 86,000 m2 de disponibilidad, -aunque es poco probable que la cifra aumente en el corto plazo debido a que el Bando -II, un decreto del gobierno capitalino, impide que haya nuevas -construcciones de esta índole en las delegaciones del sur de la ciudad.
- Un estudio del mercado, hecho por la oficina de -Jones Lang LaSalle, registraba un inventario de 208 edificios con 449,000 m2 -de oficinas libres al 31 de diciembre de 2002. Toda vez que en 2003 se calcula -que la oferta crezca 144,000 m2 y que la demanda cubra 167,000 m2, -hacia el último día de este año se espera que haya 426,000 m2 de -flamantes espacios corporativos sin vender ni arrendar. Esto significa sólo -5.3% menos que al inicio del año. De seguir las cosas a este ritmo (un -crecimiento del PIB de 2 a 3% anual), se precisarían cuatro largos lustros para -que los edificios disponibles en 2003 se ocuparan -completamente .
- Según el bodegón…
-Aunque una empresa inmobiliaria sabe que en su negocio el retorno de la inversión -no es inmediato, difícilmente puede arriesgar su capital ante este panorama. ¿Por -qué se sigue edificando en la ciudad de México cuando la tasa de vacantes -llega hoy, según Cushman & Wakefield, a 21.9% (22% a decir de Jones Lang -LaSalle)?
- Antes de responder esta pregunta conviene -delinear algunos matices. En primer lugar, quienes están en este ramo no -aspiran, evidentemente, a que la totalidad de sus inmuebles esté ocupada. -Cuatro firmas de consultoría inmobiliaria coinciden en calificar como -“sana” una disponibilidad de entre 10 y 15%, debido a que se considera -natural la incesante mudanza de compañías, ya sea que crezcan, se reduzcan, -desaparezcan o simplemente emigren en busca de mejores horizontes.
- Por otra parte, existen diversos factores que -afectan a los grandes corredores inmobiliarios dependiendo de la zona en que se -encuentren. Por ejemplo, Polanco tiene el índice de desocupación más bajo -–10%–, pero ello se debe a la enorme dificultad para conseguir permisos de -construcción en una zona ya saturada. Básicamente, ya no hay terrenos -disponibles. Santa Fe tiene 23% de oficinas inutilizadas mientras que Interlomas -ocupa el sitio más alto en este renglón, con 45%. Sin embargo, dada la -superficie disponible en cada una de estas zonas –120,818 y 20,024 m2 -de espacios construidos respectivamente–, es muy probable que en la primera -los inquilinos tarden mucho más tiempo en instalarse que en la segunda, a la -cual le sería suficiente una sola operación de envergadura para quedar -colmada.
- Por último, variables tales como la forma en -que fueron afectados grandes consorcios multinacionales por la guerra en Irak -también deben ser tomadas en cuenta. A juicio de Azcué, de Jones Lang LaSalle, -el 23% de disponibilidad en Santa Fe “iría a 20% en un escenario [de -recuperación] positivo, en el cual asumimos que la demanda crece un poco; pero -si las consecuencias derivadas de la guerra se complicaran en un escenario -económico más difícil, los números podrían variar enormemente”.
- La incertidumbre que vive el mercado a causa de -los remanentes del conflicto bélico dificultan ver con claridad el panorama. -Sin embargo, Cushman & Wakefield cree que aun con el control de variables -macroeconómicas, el crecimiento de la demanda “dependerá parcialmente de la -recuperación de la confianza por parte de los consumidores”. Y esto todavía -no está claro. Si bien el futuro no se deja adivinar a causa de los negros -nubarrones descritos y de la cantidad de elementos a considerar, algunos -expertos vaticinan buenos augurios a los desarrolladores de edificios -corporativos, a un plazo razonable. El informe de CB Richard Ellis, por ejemplo, -predice que hacia el final de 2004 la tormenta habrá pasado y las aguas se -serenarán en un cómodo nivel de 13% de desocupación -de oficinas . La afirmación parece un tanto apresurada, considerando que hoy -la oferta es de casi el doble de lo que la firma predice que quedará vacante al -término del siguiente año.
- Para dar y rebajar
-Por lo pronto, las viejas leyes de la economía siguen imponiendo su curso -inexorable y ante la sobreoferta de espacios empresariales actúan como siempre -lo han hecho: bajando el precio. El temor y la esperanza de los desarrolladores -se cifra en este toma y daca del mercado que busca su nivel.
- Henry McDonald, presidente de la filial -mexicana de Insignia ESG, ofrece su testimonio: “Lo que vemos es un desplome -de las rentas en Santa Fe, de $25 a $18 dólares por m2, sólo en los -últimos seis meses. Las posibilidades de colocar espacios a precios menores -depende de cada negociación. Coca-Cola FEMSA, en su cambio de oficinas, cerró -en $18 dólares.”
- Aunque es cierto que al momento de firmar un -contrato por grandes superficies se ha llegado a acuerdos muy agresivos, la -curva descendente de los importes por m2 en los edificios -A y A+ nunca ha llegado a $14 dólares . Tras la crisis de 1995 las rentas -llegaron a un punto tan bajo que los propietarios dejaron de arrendar sus -inmuebles y prefirieron esperar a que el mercado reaccionara. Otro tanto podría -suceder si el declive actual continúa.
- A pesar de ello, el directivo de Insignia no ve -razón para preocuparse, ni mucho menos alarmarse. Asegura que el promedio de -$20 dólares por m2 no asusta a ningún constructor y ni siquiera lo -haría si bajara otro par de billetes verdes: “El efecto positivo para la -ciudad es que estos precios están siendo más accesibles. Para los -desarrolladores un nivel de $18 dólares por m2 deja una rentabilidad -muy atractiva de 20%.” Los excelentes precios de renta han sido muy bien -aprovechados por empresas como Deloitte o ManPower, que se mudaron en los últimos -meses a oficinas A+ gracias a las oportunidades que ofrece hoy la disponibilidad -en el mercado.
- Por otra parte, Azcué reflexiona: “Es increíble -lo que hace la competencia: ya hay cotizaciones para construir interiores de -oficina e incluirlos en el importe de la renta, cuando antes nadie estaba -dispuesto a hacer eso. Si en lugares como Santa Fe entra la desesperación, no sólo -podría bajar el m2 a menos de $16 dólares, sino que se contaminarían -otros mercados.”
- ¿Quién anda ahí?
-Ante una situación como la descrita es sensato preguntar por los inversionistas -y los clientes de los grandes proyectos inmobiliarios para oficinas.
- “Muchos de estos edificios, la inmensa mayoría, -están en manos de gente sólida: hay muy poca deuda en ellos. Normalmente se -apalancan una vez que los rentan. Mientras están vacíos o en construcción, -dependen de capital privado”, agrega Azcué.
- Tales hábitos de negocios contrastan con los -de los vecinos del norte, en cuyo país los bancos se hacen cargo de los -edificios que están en garantía de un crédito. Tras diversas dificultades -surgidas bajo este esquema de financiamiento, se ha optado en la unión -americana por preferir los proyectos solicitados por una compañía ex -profeso (build to suit), a la construcción de inmuebles para vender -o rentar al mejor postor, con lo cual ha descendido mucho al otro lado del río -Bravo la edificación financiada por terceros.
- En el mercado de la ciudad de México la -construcción a la medida tiene casos contados. En opinión de los especialistas -ello se debe a que, dada la sobreoferta, no hay ventaja económica para quien -arrienda build to suit.
- Teodoro Harrsch, del área de Comercialización -de Hines Interests –una firma estadounidense de desarrollo inmobiliario–, -prevé lo que eventualmente sucederá dada la poca relevancia de las -instituciones financieras a escala local: “Los grupos de inversionistas que -han fondeado algunos proyectos presionarán [al mercado] si la situación se -complica. Entonces se abre el camino para que los más fuertes realicen una -compra de oportunidades.”
- A diferencia de esta opinión, que supone que -el cambio en el sector tendrá lugar a partir de los desarrolladores, otros -analistas piensan que el futuro será determinado por las elecciones de los -compradores. Agustín Alvarado, director de CB Richard Ellis, considera que es más -difícil concretar operaciones porque los clientes han cambiado: “El gobierno -fue en los 90 un gran usuario, pero ante presupuestos más restringidos ha -reducido su participación. Esto nos regresa a la época de crisis de 1995; la -diferencia es que hay productos magníficos por colocar.”
- Otro fenómeno que, según el punto de vista -del directivo, ha transformado la dinámica de los arrendatarios, ha sido la -cascada de fusiones bancarias e incluso de industrias tradicionales. “De -cualquier manera –señala con optimismo– los nuevos edificios van a ocuparse -por su competitividad y vamos a empezar a ver construcciones viejas, de apenas -10 años, desocupadas.” Y es que, como él mismo observa, existen actualmente -casi tres millones de m2 de oficinas en edificios corporativos, que -representan el triple de lo que había hace una década.
- Por otra parte, Javier Lomelín –director -general de Colliers Internacional– piensa que el efecto benéfico de la -sobreoferta de inmuebles empresariales es que abre espacios a compañías que -antes no tenían oportunidad de ocupar instalaciones de tal calidad. “El -volumen de grandes transacciones va a disminuir; sobre todo el correspondiente a -aquellos que querían consolidar en un solo corporativo la operación.” El -reajuste del mercado –agrega– dependerá de que firmas más pequeñas -accedan a locales con precios más competitivos. Por lo pronto, ya ha habido un -ligero incremento en las oficinas adquiridas frente a las rentadas, cuya -proporción es 31 y 69% respectivamente.
- Otra metamorfosis que se ha extendido entre las -agrupaciones arrendatarias consiste en una nueva disposición de sus espacios: -algunas organizaciones no están rentando oficinas para toda su operación. Lo -hacen en edificios de clase a con el fin de albergar cuerpos directivos y -algunos aspectos de la administración; lo demás lo ubican en instalaciones de -menor calidad.
- Con todas las variables descritas es un hecho -que la caza de clientes deberá ser un punto de especialización para los -desarrolladores que deseen mantenerse en la contienda. Nuevas propuestas -inmobiliarias, combinaciones financieras, puntuales estudios de mercado y -flamantes modalidades de contrato (hoy se hacen hasta por 10 años), tendrán -que avalar la construcción de edificios corporativos en el Distrito Federal. De -lo contrario, se corre el riesgo de que el retorno de la inversión se demore -como el esposo de Penélope, y de que sólo el viento se escuche en las galerías, -las salas y los ascensores de oficinas fantasma.
- Hoy el cliente manda.