Sorpresas en puerta

Se respira mejor. Los corredores inmobiliarios se ven más sonrientes. Y es que al menos el dinámic
Claudia Olguín

Cinco años pasaron ya y su historia da cuenta de pocas ruinas. El compacto bloque de corredores, comercializadores y agencias de servicios inmobiliarios sabe que esta vez tiene a su favor la consolidación del mercado mexicano de oficinas, que recuperará por fin los niveles de operación que alcanzó en 1994.

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En este 1997, cinco grandes comercializadoras se interesan en la promoción de servicios de vanguardia como el management property, el pre-arrendamiento de largo plazo con opción a compra y mecanismos de financiamiento.

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Ahora la diferencia está marcada por su cobertura, su portafolios de servicios y, sobre todo, la efectividad de encontrar espacios inmobiliarios para grandes usuarios que demandan propiedades de 200,000 hasta 800,000 metros cuadrados.

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Su margen de acción, si bien representa 70% de las operaciones totales del mercado nacional, aún está muy alejado de la solidez del mercado estadounidense, donde existen de 10,000 a 15,000 brokers. Aun así, participan de un negocio anual de $300 millones de dólares provenientes de la comercialización de 150,000 metros cuadrados de oficinas.

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Hoy en día, sólo una comercializadora despistada se atrevería a llegar a México, puesto que firmas del tamaño de Cushman & Wakefield, LaSalle Partners, CB Comercial, The Sttaubach Co. y Colliers ya se sentaron a la mesa invitadas por socios locales.

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Para este quinteto que llegó a tiempo, el mercado inmobiliario nacional aguarda sorpresas ante la creciente expansión de las maquiladoras y otras industrias.

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Los pronósticos para la ciudad de México hablan de una absorción de 200,000 metros cuadrados al término del año en curso. Los ejecutivos de este negocio tienen bases para esos pronósticos: ya sea para inquilinos gubernamentales o para corporaciones nacionales e internacionales, al cierre del primer semestre se han colocado en el mercado cuando menos 93,000 metros cuadrados de oficinas. Su optimismo crece aún más si el pronóstico se traslada a 1998, para cuando se prevé un crecimiento de al menos 15% en el volumen, con lo que se llegaría mínimamente a 230,000 metros cuadrados.

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Como quiera que se le vea –incluidos o no los edificios de segunda generación, es decir, los que no reúnen las características de un edificio inteligente–, la oferta es codiciada. Hoy se puede decir que quedan en el mercado 430,000 metros cuadrados de producto AAA terminado o en construcción avanzada, que con la dinámica actual se podrían absorber en los próximos tres años, para cuando se estima habrá 1.3 millones de metros cuadrados adicionales en construcción.

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“Quienes construyen pensando teóricamente en la escasez de espacios para los próximos tres años se equivocan: el apetito por la construcción ya empezó”, dice Pedro Azcué, director general de LaSalle Partners en México.

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Y es que además del intento de Reichmann por edificar una torre de oficinas en Chapultepec, en la ciudad de México, grupos como Acción, Alberto Helfon, Lobaton, Autrey y Abadi cimentan estructuras en corredores como Santa Fe, Bosques de las Lomas y a lo largo del Anillo Periférico.

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En estos años, los participantes del mercado se anicharon, con la confianza de que el piso de los precios ya se estableció y que nuevas construcciones consolidarán la actividad. Por ejemplo, CB Comercial –con su socio Sare– liderea el mercado a través de operaciones con grupos privados mezcladas con las de entidades gubernamentales.

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Así, Agustín Alvarado, director general de este grupo, concibió su táctica de batalla con una visión totalmente opuesta. Dada su tradición en el desarrollo, comercialización y administración de los proyectos, la firma eligió un equilibrio en sus clientes. La cartera de proyectos bajo su tutela representa 30% del mercado; es decir, unos 45,000 metros.

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Alvarado es claro en su visión del mercado: “Sólo los grandes proyectos podrán salvar al mercado de las constantes caídas, ya que sus requerimientos de capital atraen a los grandes inversionistas de los fondos de pensiones y otras fórmulas como los Real Estate Investment Trusts (Reats)”.

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La visión es compartida por sus colegas, algunos de los cuales se adiestraron en las filas de Sare, una empresa con operaciones en el sector desde 1976.

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Nadie en el medio olvida que en 1995 la demanda experimentó una caída de 50%, cuando el mercado sólo absorbió 160,000 de los 360,000 metros cuadrados que se comercializaban en 1994.

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Las circunstancias cancelaron el crecimiento de las ventas y castigaron los precios, lo que dificultó el retorno de la inversión.

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LO MEJOR DE LO MEJOR
LaSalle Partners, dice Azcué, seguirá estando en the top of the better, donde sólo caben corporaciones de la talla de Montgomery Watson, Panamco y Daimler Benz.

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Para ello, la firma con sede en Chicago se fusionó en abril con The Galbreath Company, constituyéndose así en líder del mercado estadounidense de administración y arrendamiento de inmuebles. Producto de la asociación, el consorcio maneja, bajo la imagen corporativa de LaSalle, 200 millones de metros cuadrados de espacios corporativos, industriales y comerciales.

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A sus recientes logros se unen contratos de largo plazo solicitados por JD Edwards, Microsoft, Commodities Trading Corporation y St. Paul Insurance, que arrendaron espacios en Corporativo Arcos Torre I, Torre Logar, en Insurgentes Sur, y Centro Insurgentes, todos en la capital de la República.

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Un rival cercano, Cushman & Wakefield, tiene características similares en lo general y una línea de trabajo distinta, que le permitieron echarse a la bolsa 40% del mercado de oficinas privado.

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Si bien Cushman enfocó la mayor parte de sus transacciones al mercado corporativo internacional, su alianza con GCI –el brazo comercializador del recién reestructurado Grupo Acción– amplía su panorama de negocios. “El beneficio directo es que contaremos con un cliente que utilizará más nuestros servicios; desde el principio hemos mantenido individualidad para desarrollar los negocios”, comenta Víctor LaChica, director general de Cushman & Wakefield.

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El joven ejecutivo ve un fuerte potencial en el property management o administración de inmuebles, así como en figuras como el pre-arrendamiento, que ha sabido compartir bien con Acción, uno de sus mejores clientes.

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Buena parte de la cartera de clientes de Cushman en México es aportada por las 45 oficinas de Estados Unidos que integran el Major Asset Disposition Team (MAD) y por otros usuarios recurrentes que ahora empiezan a tener una mayor actividad inmobiliaria.

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Desde el principio, esta subsidiaria del grupo Rockefeller se propuso trabajar operaciones paralelas a las desarrolladas por Acción, y la reconformación de su cliente-socio mexicano abre las posibilidades de ser parte estratégica en la generación de recursos.

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Acción, a través de una emisión de acciones con la cual recogió más de $50 millones de dólares, inyectará dos terceras partes del capital fresco no sólo para adquirir propiedades subastadas por Valuación y Venta de Activos (VVA), sino para manejar nuevas propiedades.

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Luis Gutiérrez, director general de Acción, cree que con esta fórmula podrá reducir el nivel de riesgo que traen consigo proyectos de uso intensivo de capital.

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Cushman tendrá entonces el derecho de manejar inmuebles como el nuevo corporativo Santa Fe IV, integrado por siete torres a las que se inyectarán $250 millones de dólares durante el próximo trienio.

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Adicionalmente, el grupo –que posee nueve centros comerciales, tres edificios de oficinas, cuatro condominios de oficinas terminadas y en construcción, además del Parque Industrial Opción Los Nogales, de 550 hectáreas–, buscará expandir sus operaciones en ciudades medias y nuevas regiones industriales.

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El desempeño de los ejecutivos de esta firma ha llamado la atención y ya atrajo la del gigante inmobiliario Reichmann, que decidió contratar a Henry McDonell, el broker estrella de Cushman, para iniciar el primero de sus tres proyectos en la ciudad de México.

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TODOS CUENTAN...
Enrique Carrillo Labat, director general de CMI/Staubach, prefirió aceptar el reto de combinar grandes operaciones con arrendamientos para medianos y pequeños usuarios.

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Pese a los pronósticos desalentadores de la competencia, Carrillo busca borrar de la opinión pública la impresión de que el World Trade Center (ex Hotel de México) es el símbolo del fracaso inmobiliario de las últimas tres décadas.

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Algunos hechos comienzan a borrar esa impresión: un contrato de 2,500 metros cuadrados a 10 años por $10 millones de dólares con Canal 40 que, junto con otras operaciones, representa a la fecha el 50% de los 34,000 metros cuadrados de espacios disponibles que había en agosto de 1996.

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El World Trade Center de la ciudad de México constituye 8.5% del mercado inmobiliario corporativo capitalino. Con esta y otras operaciones de tipo industrial, CMI logró al cierre del primer semestre comercializar 600,000 metros cuadrados, proporción que se complementará con operaciones en otras áreas de negocio.

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“A diferencia del mercado corporativo, el industrial podría crecer a ritmos de 25% debido al crecimiento de maquiladoras en San Luis Potosí, Guanajuato, las ciudades fronterizas y el área metropolitana”, comenta.

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Desde Finsa-Iztapalapa hasta el Desarrollo Industrial La Joya, existen a la fecha más de 30 parques industriales que operan en el estado de México.

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Carrillo cree también que la expansión de las franquicias, que sólo en este año abrirán 5,000 puntos de venta, obliga a la reactivación del rubro comercial. La estrategia de las franquicias es ubicarse en centros comerciales o en arterias susceptibles de flujos de consumo.

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La saturación del mercado se ve lejana. La expansión de la mancha de crecimiento económico y el surgimiento de nuevos servicios de telecomunicaciones, infraestructura, energía y financieros da suficientes motivos para pensarlo así.

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