Sueños de grandeza
El crecimiento de los corredores de oficina ha tenido un efecto paralelo en la ciudad de México: el desarrollo residencial. Justo en los alrededores de las zonas corporativas, principalmente en Polanco, Santa Fe, Bosques, Lomas, Insurgentes Sur y Perisur, se levantan grandes casas y modernos condominios que satisfacen el gusto y la necesidad de un pequeño sector de la población mexicana. Por su ubicación, tamaño, entorno y servicio son catalogados como viviendas de nivel residencial alto.
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En términos de cantidad, éstas casi no figuran entre los 20 millones de moradas que existen en el país, menos aún después de la crisis de 1995."Prácticamente desapareció el mercado de la vivienda residencial, no se diga el de nivel alto", observa Héctor Alfaro, analista inmobiliario de Softec Consultores. Lo más dramático no fue la disminución de las ventas sino del precio de los inmuebles, que cayó en promedio 60%. Las elevadas tasas de interés en los créditos y la baja en el poder adquisitivo detuvieron la demanda y también la construcción de nuevos desarrollos.
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Según Alfaro, el sector de alta vivienda en la ciudad de México sólo está vigente en las zonas poniente, norponiente, sur y, en menor proporción, norte. No obstante, se percibe ya una lenta recuperación; hay confianza y actividad, evidente sobre todo en las cuantiosas inversiones a largo plazo en Interlomas, Santa Fe, Cuajimalpa y Contadero.
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Estén en donde estén, hay un elemento común en los nuevos desarrollos: proporcionar seguridad a sus habitantes. La delincuencia ha sido un poderoso factor para que las familias con posibilidades de hacerlo busquen lugares más seguros.
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"Antes, todos querían vivir sobre una avenida principal; un terreno en una esquina era más caro, un plus. Hoy la demanda ha decrecido en esos puntos por ser más vulnerables", afirma Edgardo del Valle, de la inmobiliaria Óscar del Valle.
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Lo anterior ha definido tendencias marcadas en las nuevas casas. Se busca proveer los servicios necesarios para que los usuarios salgan lo menos posible de su complejo o zona. El condominio –horizontal o vertical– es un régimen de propiedad en boga, pues ofrece áreas comunes que pueden incluir alberca, cancha de tenis, gimnasio y jardines.
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Jorge Philippe, director de la firma de bienes raíces Desarrollos de Lomelín, señala que lo importante es que los fraccionamientos terminen en calles cerradas o que estén delimitados por muros.
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"México es una ciudad muy conflictiva, y con estos desarrollos damos la oportunidad de regresar a lo que era hace 40 años", asegura Isaac Steiner, director de Grupo Frondoso. La diferencia es que entonces disfrutar de áreas verdes y tener tranquilidad no costaba; ahora, gozar de ellas y de más comodidades puede valer entre $300,000 y $700,000 dólares.
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Casi ciudades
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Fraccionadores e inversionistas han elegido el poniente y norponiente de la ciudad para plasmar en sus creaciones un nuevo concepto de vivienda. ¿Por qué la preferencia? "El sur tiene, por políticas de urbanización, limitado su crecimiento", dice Steiner, cuyo grupo es el responsable de ocho conjuntos en la zona de Interlomas, en Huixquilucan, Estado de México.
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Según Andrés Flores, de la fraccionadora Grupo FM, Interlomas está consolidada como zona habitacional. Ejemplos de esta tendencia, Villa Magna y Villa Florence son proyectos que urbanizó este grupo, con una inversión de más de $100 millones de dólares.
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La Enramada y Frondoso Lomas Country son otros lujosos conjuntos residenciales que suman casi 600 departamentos. "En Lomas Country tenemos 350 metros cuadrados por vivienda", informa Steiner, y especifica que cuenta, además, con sistemas integrales de seguridad, que van desde cámaras de video hasta detectores de humo y fugas de gas.
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Con la intención de que sus pobladores tengan a su alcance la mayor cantidad posible de servicios, cada conjunto posee una casa club, donde los residentes disponen de un salón de fiestas, gimnasio, baños y albercas. Claro, las cuotas de mantenimiento oscilan entre $3,000 y $7,000 pesos mensuales por unidad habitacional.
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La gran competencia que existe en la zona ha sofisticado la oferta, y cada nueva urbanización busca superar a la anterior. En esta dinámica se inserta Bosque Real Country Club, un proyecto de 575 hectáreas, concebido hace dos años por el Consorcio Inmobiliario Lomas (CILSA), en el que participan Grupo IUSA, Grupo Frisa y Grupo Funtanet, y que a la fecha tiene un avance de 60%.
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La propuesta de los socios es crear un desarrollo con "autosuficiencia local y regional", es decir, una ciudad aparte. Contará con 10,500 viviendas, áreas para comercios, oficinas y escuelas, además de dos campos de golf. La publicidad asegura que la zona tiene "el aire más puro de la ciudad de México", pues más de 50% del espacio es de áreas verdes y mantos acuíferos.
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El negocio de Bosque Real es comercializar terrenos para desarrolladores, que van de 8,000 a 80,000 metros cuadrados. Las ventas hasta el momento superan $200 millones de dólares.
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La pregunta obligada es: ¿Existe suficiente demanda para toda la gama de nuevos proyectos residenciales que ofrecen "lujo y confort"? Los cálculos más conservadores hablan de que en los próximos 10 años habrá 30,000 viviendas nuevas en esta parte de Huixquilucan. Al respecto, Flores acepta: "Nos preocupa que no haya el potencial económico para ocuparlas."
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