Un grupo con acción
En los 11 años que tiene desde que su fundador, Antonio Gutiérrez Cortina, abriera por primera vez las puertas del negocio, la firma pasó de ser una pequeña sociedad de inversión de capital (Sinca) orientada a la construcción y preventa de centros comerciales, por aquel entonces denominada Opción, a una poderosa controladora en el ramo inmobiliario; hoy agrupa a 16 subsidiarias y 12 empresas asociadas que operan con una fuerte sinergia y que abarcan desde la construcción de edificios hasta la operación de estacionamientos, pasando por el arrendamiento de espacios corporativos e industriales.
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“Todos nuestros negocios son complementarios”, explica Jorge Giraud, responsable de relaciones con inversionistas del grupo, y para ilustrar su modus operandi, pone el siguiente ejemplo: Halls & GC Ingeniería –empresa propiedad del grupo– construye los edificios, éstos los arrienda Cushman &Wakefield –firma en la que Acción tiene una participación accionaria de 50%–, en tanto que los estacionamientos los opera Central Parking System México, de la que también es socio.
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Según Giraud, es gracias a este esquema que Acción ha logrado consolidarse. A la fecha, es la única de su ramo que cotiza tanto en la bolsa de valores de México como en la de Nueva York, y en su último informe a los accionistas, Gutiérrez Cortina escribió con orgullo que ésta es la primera compañía en integrar un portafolios institucional de propiedades industriales y de oficinas corporativas en el país.
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Su súbita muerte, meses después de su obligada renuncia como director ejecutivo del grupo, segó para él el promisorio futuro que se presentaba ante sus ojos. Problemas operativos dentro del grupo y una tensión creciente con clientes y proveedores lo llevaron a ceder el timón de la empresa el 24 de marzo pasado, aunque nunca abandonó su asiento como presidente del consejo de administración.
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La salida de Gutiérrez Cortina de la dirección se produjo poco antes de que el corporativo vendiera 38% de sus activos a The Peabody Group, un fondo de inversión estadounidense controlado por la correduría JP Morgan. Giraud señala que esta decisión se explica por el nuevo rumbo que tomó la empresa, orientado a abandonar los negocios altamente especulativos.
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“Él era un promotor y cazador con alto empuje –recuerda–, y esto chocaba con la parte financiera del grupo.” Otras fuentes, sin embargo, consideran que su salida fue condicionada por la propia Peabody.
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Ya desde antes, y por circunstancias muy diversas, confiesa un empresario que hizo negocios con él y que pidió se omitiera su nombre, el ambiente “empezó a deteriorarse y Gutiérrez Cortina acabó peleándose con muchos de los inversionistas”. De las dificultades internas del grupo se habla siempre a media voz. Nadie dentro o fuera del grupo está dispuesto a declarar públicamente al respecto. Pero, lo que es un hecho, es que de los socios originales que acompañaron a Gutiérrez Cortina en su aventura inmobiliaria sólo quedan dos: Antonio Madero Bracho, de Sanluis Corporación y Pablo Escandón Cusi, de Nadro. En cambio, Alejandro Martí, de Grupo Martí, Claudio x. González, de Kimberly-Clark y otros empresarios que entonces aceptaron la invitación y juntaron fuerzas para lograr acceso a capitales de largo plazo –requisito indispensable en el negocio inmobiliario–, se retiraron en distintos momentos.
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El pasado 24 de septiembre, Escandón, el mayor accionista privado del grupo, fue nombrado presidente del consejo de administración en sustitución del recientemente fallecido Gutiérrez Cortina, y el nombramiento fue bien recibido por los mercados financieros.
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En busca de liquidez
Pese a los tropiezos, Opción siguió creciendo. A lo largo de los años construyó siete centros comerciales y dio inicio a la adquisición de propiedades en zonas de gran plusvalía. La primera fue un terreno en la calle de Montes Urales, en las Lomas de Chapultepec, donde actualmente la compañía tiene en arrendamiento un edificio de oficinas corporativas.
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El gran cambio se produjo cuando el gobierno comenzó a vender terrenos en la zona de Santa Fe, al poniente de la Ciudad de México. Gutiérrez Cortina decidió comprar 2.2 hectáreas en esta zona a un precio que entonces parecía exorbitante: $100 dólares el metro cuadrado. La operación dividió a los inversionistas; de acuerdo con Héctor Ibarzábal, director de finanzas del grupo, algunos de los socios querían echarla para atrás, pero Gutiérrez Cortina se aferró a su plan, y por lo visto no se equivocó: actualmente el metro cuadrado en Santa Fe ha sextuplicado su valor.
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Fue en estos terrenos donde edificó su primer centro corporativo. Cuando la mitad del inmueble había sido prevendido, Opción recibió una oferta de Operadora de Bolsa, parte de Grupo Financiero Serfin, y el inmueble fue entonces recomprado y vendido nuevamente. “Era tal el apetito por el edificio que terminamos por convencer a los clientes de que nos volvieran a vender”, confiesa Ibarzábal.
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En 1994, tras definir su nueva vocación de constructora y arrendadora de edificios triple A, una de las más altas categorías en edificios de lujo, la empresa se acercó a la filial financiera del consorcio estadounidense General Electric, GE Capital –considerada un bank non bank, es decir, una entidad que presta dinero, pero no da servicio en ventanilla–, y a partir de ese momento inicio su crecimiento. “La intención era hacernos de propiedades para dedicarlas principalmente al arrendamiento”, dice Ibarzábal. El corporativo administra hoy en día ocho edificios propios, de los cuales dos son adquisiciones y el resto construidos por Halls & GC Ingeniería.
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A decir del director de finanzas, el cambio de giro les permitió mejorar la liquidez, pues el ciclo operativo de arrendamiento es más corto que el de la construcción. “Es una manera de tener flujo de caja de forma permanente.” Además, la rentabilidad de este negocio es mucho más elevada, por ejemplo, que en Estados Unidos. “Allá, el promedio es de 8% sobre el capital, y aquí es casi tres veces mayor”, asevera.
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En este renglón, sin embargo, los números de Grupo Acción han perdido atractivo durante el último año. De junio de 1998 al mismo mes de 1999, su rentabilidad cayó de 27 a 21%, de acuerdo con sus informes reportados a la bolsa. Los problemas financieros que enfrenta la firma explican esta merma. La deuda del grupo asciende a $188 millones de dólares, y 85% de ella está denominada en esa moneda. Aunque se considera que es una cifra manejable, bien podría llegar a convertirse en un problema. De hecho, el flujo de operación de la compañía no es suficiente para pagar los intereses de su deuda.
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La decisión de asociarse está enraizada en esta circunstancia. Uno de los acuerdos centrales de la alianza con Peabody, con quien las negociaciones duraron siete meses, fue elevar la rentabilidad y reducir al mismo tiempo el riesgo financiero de Acción, informa Ibarzábal.
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Por el lado de la firma estadounidense, los motivos de la sociedad aparecen menos explícitos. “Se enamoraron de nuestro negocio”, expresa el director de finanzas. Sin embargo, hay al menos una razón más de peso que explica la decisión de compra por parte de Peabody. Al pagar $68 millones de dólares por 38% de los títulos de Acción, el fondo de inversión controlado por JP Morgan sólo estaba desembolsando $58 centavos de dólar por cada dólar en activos de la compañía. ¿No es una ganga como ésta motivo suficiente?
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Sinsabor bursátil
En 1997 la compañía cambió su razón social; dejó de ser Sociedad de Inversión Opción para convertirse en Grupo Acción. A fin de capitalizarse, entró a cotizar sus acciones en las bolsas de México y Nueva York.
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Actualmente, la firma tiene colocado cerca de 45% de su capital en el mercado bursátil, pero no se puede decir que su experiencia en este ámbito sea buena. Tras lanzar sus títulos a un precio inicial de $14 pesos, su valor hoy es de la tercera parte del de entonces. Luis Gutiérrez Guajardo, director de Grupo Acción, justifica el poco interés de los inversionistas por el tamaño tan pequeño de la compañía –los activos suman $311 millones de dólares–, pero confía en que las cosas podrán cambiar en virtud de las inversiones que se realizarán en los próximos años en asociación con Peabody. “Con esto vamos a lograr una mejor promoción”, dice.
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Bajo la nueva estructura, las decisiones del grupo se toman de manera compartida, lo que, en opinión de algunos analistas, le dará un marco institucional para crecer de manera más ordenada.
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En 1998 –postrer año de Gutiérrez Cortina en la dirección de la empresa–, Acción hizo otro movimiento estratégico. Sus ejecutivos se propusieron aprovechar las enormes oportunidades que ofrecía el sector inmobiliario industrial y se dedicaron a comprar naves industriales en distintas partes del país, sumando a su lista de propiedades 14 inmuebles industriales en Guadalajara, Ciudad Juárez, Hermosillo, Torreón, Guanajuato y otras ciudades.
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“Nos estamos adecuando a los cambios del mercado”, asevera Gutiérrez Guajardo. Para lo que resta de 1999 y el 2000, el grupo piensa invertir otros $80 millones de dólares en la adquisición de otras propiedades industriales en la frontera norte, principalmente en Tijuana, Mexicali, Saltillo y Nuevo Laredo. De acuerdo con la correduría Merrill Lynch, la empresa podría duplicar el monto de sus activos en el próximo bienio.
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En el negocio de arrendamiento industrial no ha estado menos activos. En Sonora desarrollaron una proyecto bajo el esquema “llave en mano”, para la empresa Leoni Cable; además, firmaron un contrato por $2.7 millones de dólares con la subsidiaria de American Yazaki Inc., para el arrendamiento de una propiedad que será utilizada para el ensamble de sistemas de distribución eléctricos para la industria automotriz en Ciudad Juárez, Chihuahua, y al mismo tiempo trabajan contra reloj para entregar, a principios del próximo año, el edificio que albergará las oficinas corporativas de DaimlerChrysler México en Santa Fe, DF, lo que le permitirá elevar sus ingresos fijos en cerca de $8 millones de dólares anuales.
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A la vez, la nueva dirección del grupo ha promovido una disminución gradual de sus gastos de administración y mantiene la estrategia de tomar pocos riesgos. En algún momento, la empresa piensa deshacerse de todos sus negocios en moneda nacional –actualmente 80% de sus ingresos son en dólares– “para eliminar focos rojos”, y entre otros tiene previsto vender los espacios de que dispone en las plazas comerciales de Altavista y Loreto, en la misma capital del país, “pues ya no son consistentes con el resto de la estrategia”, dice Ibarzábal.
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Definitivamente, aseguran los nuevos directivos, la firma toma un nuevo rumbo. “Como política –señala el directivo–, Acción ya no realiza inversiones especulativas, sino que todo su crecimiento es vía adquisiciones y contratos llave en mano.”
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Con ello, la empresa, que en el pasado apostaba a operaciones altamente riesgosas, opta por ir a lo seguro. En otras palabras, en lugar de continuar con una estrategia difusa en bienes raíces, prefiere especializarse en un solo nicho de mercado. Un cambio total de piel.