¿Mi hipoteca en la Bolsa?

Las condiciones macroeconómicas actuales permiten que la bursatilización de la cartera hipotecaria
Carlos Mota

Cada día escuchamos con mucha más insistencia la importancia de una cosa llamada “bursatilización de la cartera hipotecaria”. Interpretaciones van y vienen cual si todos supiéramos como funciona ese mecanismo. Varios expertos opinan sobre su viabilidad y se festeja su existencia sin que conozcamos si tiene un impacto real en la hipoteca que alguno de nosotros pueda tener en la actualidad.

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El pasado 24 de agosto dos compañías –Hipotecaria Su Casita y GMAC Hipotecaria– colocaron $1,170 millones de pesos en el mercado de valores. La operación fue exitosa, el Credit Suisse First Boston colaboró en el proceso, y el papel fue aceptado por aseguradoras y fondos de pensiones.

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La bursatilización de créditos hipotecarios no es otra cosa sino la emisión de papel respaldado por la cartera de clientes que ha logrado captar una firma hipotecaria. El mecanismo funciona de la siguiente forma: de todos los individuos que han adquirido una casa a través de un crédito hipotecario, se tiene cierto grado de certeza sobre el cumplimiento de su obligación mes con mes. La suma de varios individuos (su cartera de clientes) representa un activo importante para la firma que otorgó las hipotecas, por lo que acude al mercado a “vender” esa cartera hipotecaria a cambio de recursos frescos que más tarde utilizará para dar nuevos créditos.

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La bursatilización es un mecanismo idóneo para efectuar traspaso de capitales e inyectar recursos frescos a las Sofoles hipotecarias a fin de que otorguen más créditos. Los acreditados suelen ser personas muy seguras en sus pagos (excepto en una situación de crisis con tasas variables, como la de 1995). Las condiciones macroeconómicas actuales permiten que este tipo de mecanismos revolucionen una industria. Por eso escuchamos tan seguido que alguna sofol hipotecaria coloca su cartera en estos mercados.

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Ningún individuo debe temer por su inmueble cuando escucha sobre la bursatilización de la cartera hipotecaria. Por el contrario, quienes adquieren la cartera en el mercado son los que asumen el riesgo de incumplimiento por parte de los acreditados. No obstante, el riesgo está diversificado entre miles de créditos. En el caso de Su Casita y GMAC, la cartera colocada hace unas semanas representa la mayor que se hubiera dado hasta esa fecha y estaba respaldada por alrededor de 4,000 créditos en un rango de $100,000 pesos a cuatro millones de pesos cada uno.

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Una cosa es clara en este sector y debe aplaudirse: todos los participantes hacen un esfuerzo encomiable en años recientes para darle sofisticación al sistema de financiamiento de vivienda. Es cierto que los fondos del Infonavit son limitados para dar tantos créditos como se quisiera. Sin embargo, los programas de cofinanciamiento y el propio esquema de bursatilización son herramientas idóneas para satisfacer la creciente demanda de crédito para comprar una casa o un apartamento.

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* El autor es columnista de negocios. Comentarios: motacarlos@aol.com.

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