¿Seguimos con la fiesta?
Existe un sector que, sin quererlo, sigue a la economía mexicana como un escudero a su Quijote: el inmobiliario. Sus inversiones, constantes en algunas áreas y en otras avasallantes –con construcciones que incorporan la más alta tecnología–, trazan un mapa contrastante, por decir lo menos, pues en general el sector no ha sido capaz de escapar a la inestabilidad de la economía mexicana y sus dolorosas crisis sexenales.
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De 1997 al primer semestre del año pasado, la economía nacional experimentó una recuperación que ofreció el margen necesario para pronosticar un crecimiento anual de 5% del Producto Interno Bruto (PIB) y una comercialización aproximada de espacios inmobiliarios de 420,000m2 en la Ciudad de México (el mercado más importante del país.
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Hace dos años, la República Mexicana terminó entre las cinco mejores naciones de América Latina: recibió $12,000 millones de dólares en inversión extranjera, el PIB creció 7.3% y la inflación se ubicó en 15.7%. Pero en 1998 volvió la incertidumbre; el país, como Latinoamérica en su conjunto, resintió los efectos de un ambiente económico mundial adverso; aun así, el mercado inmobiliario todavía comercializó, en la primera mitad de ese año, 190,000m2 en la capital federal.
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Fue en los seis meses restantes cuando el sector recibió el impacto de la crisis internacional y se terminó la fiesta. La inestabilidad económica provocó una caída importante en la ocupación de los espacios disponibles y en el número de operaciones realizadas. Al concluir diciembre el saldo fue menos optimista: el PIB de México quedó en 4.2% y las empresas inmobiliarias colocaron 323,000m2, una disminución de 23% respecto de lo pronosticado.
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A pesar de todo, 72.3% de las compañías constructoras se mantuvieron activas, de acuerdo con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
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De espacios a espacios
Lo que no cambió fue la composición de la demanda. Como en los años previos, en 1998 las operaciones de renta ocuparon 80% de los espacios disponibles en la Ciudad de México; los productos más demandados para superficies mayores a 500m2 fueron de las categorías AAA (inmuebles equipados y con buena ubicación) y los edificios inteligentes. La razón de esta preferencia, dice Agustín Alvarado, director general de CB Richard Ellis, es el “alto valor agregado que ofrecen esta clase de construcciones”.
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De las 253 operaciones efectuadas entonces, sumando venta y renta, 42% se realizaron con empresas multinacionales, lo que muestra la importancia que tiene la inversión extranjera para este sector (en contraste, el sector público sólo participó en nueve transacciones); las compañías de servicio, financieras y de telecomunicaciones fueron las más activas –para este año, se espera se sumen a la lista empresas de tecnología, computación y farmacéuticas–.
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No necesariamente habrá necesidad de nuevas construcciones, sobre todo porque hay un número importante de interesados en vender sus inmuebles. “Cada vez más las empresas y el gobierno tienen la consigna de vender activos, quieren deshacerse de sus inmuebles para convertirse en inquilinos. La tendencia actual consiste en desincorporar activos porque el costo financiero es menor”, señala Alvarado.
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Además de dar vitalidad al sector, la alta proporción de clientes extranjeros influye en las características de las edificaciones. “Todos los edificios actuales se están construyendo de acuerdo con los estándares internacionales”, afirma el ejecutivo. Con todo, las compañías –principalmente las manufactureras que trabajan en la frontera norte del país– exigen que las instalaciones en renta cuenten con características muy específicas y acordes con sus operaciones diarias.
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Para responder a tales necesidades, las firmas inmobiliarias, que adoptaron el modelo de negocio estadounidense, tomaron el concepto build to suit (construir a la medida). Eso significa que el profesional inmobiliario consigue el terreno y construye la bodega, fábrica o nave industrial con base en la lista de requisitos de su cliente. El resultado, dice Alvarado, es “un producto de calidad con estándares internacionales”, por el que la gente paga “gustosa y satisfecha”.
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Otro cambio importante es la creación de una nueva fuente de recursos. Con la globalización como escenario obligado, en la mayoría de los países existen importantes oportunidades de inversión en bienes raíces, las cuales se nutren de los fondos de pensiones. “Como manejan grandes cantidades de dinero –explica Alvarado– y tienen que invertir a plazos prolongados, el sector inmobiliario aparece como una muy buena opción para diversificar sus carteras. Cierto, en todo el mundo se trata de dar seguridad a largo plazo, pero pienso que México la está ofreciendo como pocos países.”
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El país ofrece a esos inversionistas rendimientos reales en dólares, que oscilan entre 12 y 15%, dice el directivo, cuando en ciertas naciones no rebasan 8%. Y pese a que las ganancias que paga México son comparables con las de Brasil o Argentina, “nuestra ventaja competitiva es la cercanía con Estados Unidos”.
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Otro aspecto importante que beneficiará al sector inmobiliario nacional, según Víctor M. Lachica, director general de Cushman & Wakefield, es la descentralización de las operaciones; es decir, la posibilidad de llevar parte de las transacciones inmobiliarias que se realizan en la Ciudad de México a mercados como Tijuana, Querétaro, Monterrey, Guadalajara y Estado de México.
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“Las telecomunicaciones nos ayudarán (en este sentido) de manera muy importante –señala–; por ejemplo, los desarrolladores o comercializadores de inmuebles ya envían por Internet un video con los avances de la construcción para que el cliente pueda hacer una inspección visual a larga distancia. El correo electrónico también permite enviar un contrato a varias personas, en cuestión de segundos, y genera un ahorro en tiempo de 50%.”
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Con las telecomunicaciones como guía, los desarrolladores y comercializadores crearon una bolsa inmobiliaria en Internet donde se indican las características y describen con imágenes los inmuebles. Las personas inscritas al servicio pueden, desde luego, consultar el producto que necesiten.
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Una de las cosas que sirvió a México para “estandarizar” el mercado y ofrecer una atención de calidad fue el arribo de compañías inmobiliarias estadounidenses, opina Lachica. Pero los empresarios mexicanos no sólo copiaron el modelo “gringo”, aclara, sino que también aportaron su granito de arena al ofrecer elementos que no existen en otros países, como “formatos, acabados y varios otros elementos”.
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A pesar del “enorme” valor agregado nacional, el mercado inmobiliario mexicano tiene una desventaja importante: el costo del dinero. “El desarrollador tiene un costo de 12% por financiamiento, frente a 8% de sus competidores en Estados Unidos. Entonces, por más eficientes que seamos, este costo juega un papel muy importante para fijar el precio al cliente. Necesitamos dinero más barato”, exige Lachica.
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Pero no es lo único que hace falta. Si bien el sector inmobiliario comercial muestra avances, hay algunas piedras más en el camino. Por ejemplo, mientras en São Paulo o Buenos Aires pagan entre 5 y 8% por concepto de impuesto predial, en México el fisco reclama 20%. Es decir, los empresarios del sector dejan de ganar cerca de 10% por esta diferencia. Un inconveniente más para las inmobiliarias es que aquí no se les permite diferir para el final del ejercicio fiscal anual las utilidades generadas por las actividades de compraventa, lo que afecta su liquidez.
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El sector inmobiliario camina al lado –quizá en demasía– del desempeño de la economía mexicana; de hecho, es un indicador central en los análisis macroeconómicos. ¿Está también irremediablemente ligado al ánimo volátil de los inversionistas extranjeros? “Hay una relación directa con la confianza hacia un país”, opina Luis Gutiérrez Guajardo, presidente ejecutivo de Grupo Acción. Por lo tanto, añade, en México lo único que puede dañar al sector inmobiliario comercial es la carencia de dos tipos de climas: estable en lo político y económicamente próspero en el mediano y largo plazos.
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No obstante este entorno, algunas firmas mexicanas trabajan en crear la ventaja competitiva que las coloque, no uno ni dos, sino tres pasos adelante de sus competidores más cercanos. Son las empresas 100% exportadoras, que intentan hacer de la internacionalización la puerta de salvación. “Soy un gran optimista –añade Gutiérrez–, habrá una transformación muy interesante, no sólo en el sector inmobiliario, sino también en el país. En los años próximos empezará a fluir más dinero (con planes) de largo plazo, habrá más bancos especializados, más jugadores y mejores inmuebles. Toda una amalgama de cosas. Por ello nos estamos preparando para el nuevo milenio.”