Vivienderas decepcionan a Wall Street

Ante la baja de efectivo y utilidades de Geo, Homex y Urbi, los inversionistas desconfían.

Las reglas cambiaron

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Los directivos de las vivienderas que cotizan en Bolsa argumentan que la baja en sus números se debe a los cambios en política pública del sector. (Foto: Héctor Adalid)
ejecutivos vivienderas  (Foto: Héctor Adalid)

La principal preocupación en Wall Street es que la caída de flujos de efectivo y la baja de utilidades en las vivienderas mexicanas pongan en riesgo la posibilidad de seguir atrayendo capital extranjero, asegura Benjamin Theurer, analista de la firma Barclays Capital México  Por su parte, las desarrolladoras atribuyen la caída en sus flujos de efectivo y la baja de sus utilidades a los cambios en la política pública del sector vivienda, que ha impulsado recientemente el gobierno federal.

"Muchas de las decisiones que se han tomado nos han afectado, nos han perjudicado", dice Eustaquio de Nicolás, presidente del consejo de administración de Homex. "Pero el fin es bueno. Ni siquiera decimos que está mal", añade. 

Desde 2009 el gobierno federal dejó de promover el desarrollo de viviendas horizontales y comenzó a darle preferencia a las casas que se construyan en los llamados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), es decir, aquellos cercanos a las ciudades y con servicios a la mano.

Como parte de esta iniciativa, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) puso en marcha en 2012 un nuevo modelo para la industria que favorece el desarrollo de ciudades más competitivas y sustentables. Para impulsarlo, creó un sistema de puntuación que evaluará la sustentabilidad de las viviendas para las que se soliciten subsidios.

Así, las casas construidas serán calificadas de acuerdo con su ubicación, cercanía con escuelas y hospitales, disponibilidad de áreas verdes y transporte e incorporación de tecnologías eficientes.

Este nuevo esquema de vivienda ha representado a las desarrolladoras un cambio en su forma de operar, al tener que ajustar sus modelos de negocios y adaptar sus procesos de construcción para crear unidades habitacionales verticales mucho más cerca de las ciudades.

Parte del ajuste que tienen que hacer las empresas es equipar los desarrollos que ya tienen en proceso para que se cumplan con el nuevo sistema de puntaje de Conavi. Además, tuvieron que invertir más en comprar propiedades para construir las viviendas, ya que las tierras cercanas a los centros urbanos son más costosas.

"Implica una mayor inversión por parte de las desarrolladoras, lo que ciertamente reduce su flujo de efectivo", dice Roberto Velasco, socio líder para la industria de la construcción de la consultora Deloitte México.

¿Las vivienderas ya no prometen?

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En los últimos meses Casas Geo, Homex y Urbi han presentado una caída en el flujo de efectivo y desaceleración de utilidades. (Foto: Adán Gutiérrez)
vivienderas  En los últimos meses Casas Geo, Homex y Urbi han presentado una caída en el flujo de efectivo y desaceleración de utilidades. ✓  (Foto: Adán Gutiérrez)

A pesar de que el sector vivienda en México tiene muchas oportunidades de crecimiento, inversionistas y analistas están preocupados por la caída en el flujo de efectivo y la desaceleración de las utilidades que han presentado en los últimos meses Casas Geo, Homex y Urbi, las tres desarrolladoras más grandes en términos de venta y que equivalen a 40% del mercado.

El sector vivienda ve un futuro prometedor en el país, pues según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), en los próximos 20 años se necesitarán 20 millones de viviendas nuevas. Para 2012, las cerca de 1,300 desarrolladoras mexicanas esperan vender más de 650,000 casas nuevas.

Este año el gobierno federal entregará un millón de créditos y subsidios para la compra de vivienda, lo que significaría, según cálculos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), una derrama económica de hasta 260,000 millones de pesos (mdp).

Sin embargo, la realidad de las desarrolladoras no es tan positiva, pues aunque de 2010 a 2011 aumentaron sus ventas, también reportaron una fuerte caída en su flujo de efectivo.

Geo reportó para 2011 una disminución de flujo libre de efectivo de 79% respecto a 2010, para cerrar en 3,539 mdp. Homex mejoró su flujo en 95%, pero todavía se mantiene en 137 mdp. Urbi fue la más afectada, al reportar una caída de 166%, con un cierre de año de 3,008 mdp.

El pobre desempeño financiero de las desarrolladoras ha provocado una crisis de confianza por parte de los inversionistas, publica la revista Expansión en su número del 14 de mayo de 2012.

"Los inversionistas [...] nos sentimos muy defraudados. Estamos cansados de que (las empresas) sigan incumpliendo sus promesas", declara el administrador de un fondo de capital estadounidense con inversiones en Casas Geo, Homex y Urbi, que pidió anonimato.

Ésa y otras quejas similares de tres inversionistas más se escucharon en el Mexican Housing Day de Nueva York en marzo de 2012; un evento organizado por las desarrolladoras mexicanas para atraer capital extranjero.

Las desarrolladoras deben adaptarse

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Junto con el aumento en el precio de las viviendas, el sector presentó una caída de 6% en sus ventas. (Foto: Thinkstock)
Vivienda  (Foto: Thinkstock)

Las desarrolladoras aseguran que su pobre desempeño financiero y los desencuentros con los inversionistas se deben al periodo de transición por el que atraviesan. Sin embargo, la ventaja competitiva la tendrá la empresa que logre comunicar adecuadamente a los inversionistas los efectos de esta transición en sus finanzas.

"Entendemos que el mensaje se vuelve más complejo para que nosotros lo podamos llevar a la comunidad inversionista", dice Cuauhtémoc Pérez Román, presidente y director general de la desarrolladora Urbi.

Por su parte, los inversionistas admiten que, pese a su molestia con las tres desarrolladoras (Homex, Geo y Urbi) en estos momentos sería muy arriesgado no invertir en el sector.

Aunque actualmente las tres desarrolladoras dependen de los subsidios y créditos del gobierno federal, conforme la industria madure necesitarán cada vez más del capital privado, dice Benjamin Theurer, analista de la firma Barclays Capital México.

Además de comunicar más eficientemente los retos de la industria, los inversionistas y analistas esperan que todas las desarrolladoras mexicanas -no sólo Geo, Homex y Urbi- sean más visionarias e innovadoras.

Las empresas que más rápido adapten sus modelos de negocios al nuevo modelo son aquellas que lograrán un crecimiento sano, dice Dan McGoey, analista de Accival Casa de Bolsa.

Carlos Hermosillo, subdirector de Análisis Fundamental de Banorte-Ixe, añade: "Esta situación motivará que los inversionistas se vuelvan más selectivos para voltear a ver los proyectos en que habrán de invertir, sobre todo en el acoplamiento y manejo que tengan las empresas del nuevo modelo".

Las empresas, por su parte, creen que están listas para cualquier cambio que pueda surgir en el futuro. "La industria completa ya cambió, pero lo que debe entenderse es que los fundamentales de la industria son sólidos para atender los nuevos esquemas", asegura Luis Orvañanos, director general de Casas Geo.