Casas para presos

Durante la crisis de 2008, Homex tomó la decisión que la transformó en la viviendera con mejor desempeño: construir cárceles.
carcel  (Foto: CNN)
Leticia Gasca Serrano y Ricardo Pineda Aguilar

En 2008, el mundo atravesaba la peor crisis financiera en 60 años. Ya que la crisis hipotecaria de Estados Unidos fue uno de los detonantes, el sector vivienda estaba entre los protagonistas. En México, cayó 2.4 veces más que el resto de la economía, según Sociedad Hipotecaria Federal.

Ese año, la construcción de casas nuevas en el país se desplomó 76.4% y Homex, presidida por Eustaquio de Nicolás, decidió que dejaría de poner todos los huevos en la misma canasta.

Durante una sesión de planeación estratégica, directivos de Homex decidieron crear una línea de negocio que aprovechara las dos décadas de experiencia como el desarrollador de vivienda más importante de México. Ese día, nació la división de infraestructura, a través de la cual desde hace dos años edifica cárceles.

"Detrás de la idea de tener una división de infraestructura está el diversificar nuestra fuente de ingresos", dice Vania Fueyo, directora de Relación con Inversionistas de Homex. "Esto no quiere decir que nuestra decisión es sólo para construir cárceles, estamos abiertos a participar en diversos proyectos en los que podamos aplicar nuestra experiencia y que dichos proyectos tengan sentido en relación a la rentabilidad y que agreguen valor a la compañía".

En diciembre de 2010, la Secretaría de Seguridad Pública (SSP) le otorgó a la viviendera un contrato de largo plazo para la construcción y operación de un centro penitenciario en Morelos y otro en Chiapas. La SSP le pagará a Homex unos 2,100 millones de pesos (mdp) anuales por las dos prisiones. Es decir, durante los próximos 20 años Homex tendrá un ingreso seguro equivalente a 10% de sus ingresos en 2011 por la construcción de vivienda (21,853 mdp).

A raíz de la crisis, otras vivienderas también diversificaron sus fuentes de ingreso. Urbi trabaja en equipo con el Infonavit en la renta de vivienda con opción a compra y GEO decidió enfocarse en la venta de casas de fin de semana. 

Sin embargo, esas estrategias no arrojaron los resultados esperados.

Al cierre de esta edición, las empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) estaban a días de publicar sus reportes financieros del tercer trimestre. De acuerdo con estimaciones realizadas por CNN Expansión con base en información de analistas y casas de bolsa, la empresa pública con mayor incremento en su ebitda sería Homex, con 75%, resultado de su negocio de construcción de cárceles. En contraste, Urbi y geo estarían entre las 10 firmas con el desempeño más débil en su flujo operativo con caídas de 26.3 y 2%, respectivamente. "Sólo hay un factor al que se le puede atribuir que Homex tenga un desempeño superior al de las otras empresas del sector vivienda: las cárceles", dice Gerardo Copca, analista de Capitales de MetAnálisis. "Si tienes mayores ingresos, tienes mayores ganancias. Aunque los ingresos sean futuros, eso le da certidumbre a los inversionistas".

A punto de arrancar

Para Homex, las cárceles son un negocio lento pero seguro. La concesión es por 20 años e incluye la construcción de los penales, así como tres aspectos de la operación: el mantenimiento de los inmuebles, el servicio de lavandería y el de alimentos.

La viviendera ya terminó ambos centros penitenciarios y sólo falta equiparlos con la tecnología necesaria, como cámaras de seguridad, rejas y puertas. La operación de las cárceles iniciará en los primeros meses de 2013.

La empresa está a cargo de la construcción y operación del penal de Morelos y construye el de Chiapas en conjunto con Arendal. Una vez finalizada la construcción, Homex comprará la participación de la constructora por 1,000 mdp.

Durante la fase de edificación de dos años, Homex no recibió fondos gubernamentales, por lo que financió la construcción con préstamos de Banobras, Banamex y Banorte que pagará durante los siguientes 17 años. Aunque Fueyo no quiso revelar el monto total del financiamiento, explicó que Banobras encabeza las aportaciones con  7,700 mdp.

"La inversión realizada para la construcción se recuperará en los pagos que se recibirán anualmente resultado de la operación, es decir, durante 20 años", explica Fueyo. "En perspectiva, es un negocio seguro, la constructora tiene certidumbre del ingreso".

Homex no reveló el monto de su deuda, inversión o ganancias esperadas en estos proyectos. Sin embargo, detalló que una vez que ambas cárceles estén equipadas, estarán valuadas en 5,200 mdp la de Morelos y 5,400 mdp la de Chiapas.

De acuerdo con la SSP, la inversión promedio de cada centro es de 4,000 mdp. Los ingresos totales a 20 años serán de unos 42,000 mdp.

Los proyectos de construcción de cárceles son una alternativa muy atractiva porque tienen márgenes operativos de 45 a 48% y flujos de efectivo garantizados, detalla Marco Medina, analista de Ve por Más. 

La utilidad que obtendrá Homex crecerá conforme pague su deuda. Una parte del pago que reciba de la SSP amortizará el financiamiento y otra parte cubrirá la operación, detalla Fueyo.

El riesgo de diversificar

Homex nació en Culiacán, Sinaloa, en 1989, como una empresa familiar dedicada al desarrollo de áreas comerciales.

La familia del actual presidente del consejo, De Nicolás, aún es la accionista mayoritaria, con 35%. Los hermanos Eustaquio, José Ignacio y Gerardo de Nicolás han mantenido el liderazgo de la empresa. El primer ceo de la compañía fue José Ignacio y el actual ceo es Gerardo de Nicolás.

La primera apuesta de Homex por ampliar sus fuentes de ingreso fue en 1991, cuando inició la construcción y comercialización de viviendas y en una década llegó a más de 20 estados del país.

Otra vía a través de la cual la firma buscó diversificar sus ingresos fue la internacionalización. La viviendera incursionó en el segmento de interés social en Brasil, mercado que en 2010 le aportó sólo 1% de sus ingresos globales.

El negocio no despegó debido a la burocracia en los trámites para la autorización de hipotecas, explica Fueyo: "A junio de 2012 habíamos edificado aproximadamente 1,400 viviendas en el país desde que iniciamos operaciones. Para este año el objetivo es titular 1,000 viviendas".

En 2010, Homex vio en India, el segundo país más poblado del mundo, otra oportunidad de mercado. Sin embargo, los resultados tampoco fueron los esperados: no logró desembarcar en Chennai, la cuarta mayor ciudad india con la compra de una firma local. "No se han cumplido las condiciones necesarias para iniciar operaciones, entre ellas (...) los permisos y licencias de construcción necesarios para arrancar", dijo Fueyo a Expansión en junio.

Durante el primer trimestre de 2012, el volumen de ventas de las grandes firmas del sector (GEO, ARA, Urbi, Homex y Sare) disminuyó 6% debido a retrasos en los subsidios a la vivienda.

El Índice Habita, que agrupa a las vivienderas que cotizan en la BMV, entre 2006 y 2008 tuvo un comportamiento casi a la par del Índice de Precios y Cotizaciones. Su índice de correlación, que mide qué tan cercanos se mantienen, era de 72.1%.

Sin embargo, de 2009 a 2011, el desempeño del Índice Habita se derrumbó y la correlación con el IPC es ahora de 18.4%.

"Si estás en un nicho y ese nicho está deprimido, es difícil saber si podrás levantarte o cuándo podrás mejorar el desempeño del negocio", dice Copca, de MetAnálisis. "Diversificar o reorganizar el negocio en momentos difíciles definitivamente ayuda y es una buena señal para el público inversionista"

Por eso, en el segundo trimestre 2011, Urbi tomó la decisión de reducir su expectativa de crecimiento de forma temporal para realizar cambios en los procesos operativos, dice Antonio Jorge González, director de Relación con Inversionistas de Urbi.

"Durante los próximos seis trimestres vamos a atravesar una etapa de consolidación y estimamos que una vez que se hayan realizado podremos retomar nuevamente el crecimiento", adelanta Jorge.

Homex también sufrió la caída. "De 2010 a 2011, nuestros ingresos de vivienda crecieron 9.4%. Acumulado a junio de 2012, los ingresos de vivienda habían caído 10.3%", detalla Fueyo. Sin embargo, en el segundo trimestre, gracias al avance en la construcción de penitenciarías, sus ventas aumentaron 31% y su EBITDA, 34%. Si no hubiera entrado en este negocio, sus ingresos habrían crecido sólo 2.2%.

La construcción de centros penitenciarios en México se presenta ahora como un mejor negocio que la internacionalización. "La ventaja que tiene es que si hace bien el trabajo tiene un ingreso estable por 20 años", dice Francisco Ibáñez, analista del sector infraestructura de PwC.

Riesgo controlado

La construcción de recintos penitenciarios no es algo nuevo para Homex. "La empresa hizo la prisión de Islas Marías bajo un esquema de obra pública. Lo que sí es radicalmente diferente es que se involucre en la operación del penal", dice Ibáñez. La construcción de esa cárcel inició en 2010, concluirá el próximo año y los ingresos obtenidos hasta el momento son de 3,000 mdp. La firma no informó cuáles serán sus ingresos totales.

El principal riesgo de un esquema de participación público-privado, como el de los nuevos penales, es su novedad, dice Carlos Hermosillo, analista de Banorte.

"No es nueva la operación de infraestructura, porque ya tenemos casos en la red carretera, ahí te vas a encontrar con historias no muy positivas, pero hoy día vemos empresas que tienen un buen desempeño en ese rubro", dice el analista. "En el caso de que se corrobore un retraso en la entrega de la construcción, sí habría una afectación directa a la acción de Homex, ya que vas a retrasar tus expectativas de resultados y podrías incurrir incluso en un castigo".

Ibáñez identifica un riesgo adicional: si resulta complicada la situación al interior del penal como resultado de, por ejemplo, un motín, la SSP puede cancelar el contrato. "Si la causa es imputable al gobierno o a los reos, se puede rescindir el contrato y de cualquier forma se le paga a la empresa", explica. Pero si la culpa es de la empresa por fallas en la operación, el gobierno deja de pagar y la firma pierde su inversión.

Fueyo, de Homex, ve pocas posibilidades de tener fallas durante la operación. Para disminuir el riesgo, dice, la empresa subcontrató proveedores especializados en mantenimiento, lavandería y alimentos.

Homex es la única viviendera que trabaja con la SSP para la construcción de cárceles. Las otras cinco empresas que lo hacen -ICA, Prodemex, Arendal, gia y Tradeco- están especializadas en el desarrollo de infraestructura.

La ventaja de Homex frente a las otras empresas es que puede aprovechar su experiencia en el desarrollo de viviendas.

"Lo que sabe hacer muy bien Homex es construir casas, y al final, los penales son lugares donde vivirán presos. En ese sentido, el cambio no es radical y puede aprovechar su experiencia en la construcción y sus redes con los proveedores", dice Copca.

Quien claramente será beneficiada por la participación de la iniciativa privada será la SSP. En México, la sobrepoblación de los penales es de 20%. De 1994 a la fecha, la población carcelaria creció poco más de tres veces su tamaño y en 2009, 39,000 reos del orden federal estaban en cárceles estatales debido a la falta de espacio.

"Hay 243,000 reos en prisiones federales y estatales, esto convierte a México en el octavo país con mayor número de reos en el mundo", dice Alejandro Hope, analista de seguridad del Instituto Mexicano para la Competitividad.

México tiene dos personas tras las rejas por cada 1,000 habitantes, una cifra similar a la de Brasil. Mientras, en Estados Unidos hay siete reos por cada 1,000 habitantes y en China son 12.

"El gobierno entró en este esquema por un tema presupuestal, porque ahora paga la obra en 20 años y no en tres", comenta Ibáñez.

"Las prisiones se están cayendo, para los gobiernos construir la prisión en un esquema de participación público-privada les permite pagar la infraestructura en el tiempo, y se asegura que haya mantenimiento y operación durante ese plazo", asegura Ibáñez. "Uno de los grandes problemas de las prisiones es que no hay suficiente alimento, lo que genera corrupción. Ése es otro beneficio de tener a la iniciativa privada operando las prisiones".

Giro radical

Mientras que el comercio y la industria manufacturera en México crecen a cifras de dos dígitos, la cifra de viviendas vendidas en 2012 será similar a la de 2011 y los ingresos de las vivienderas aumentarán de 6 a 7%.

Al terminar el primer semestre de 2012, el precio de las acciones de las empresas del Índice Habita reflejaba la situación del sector. La compañía que tuvo una mayor caída en el precio de su acción fue Hogar, con 58.9%, seguida por Sare (56.7%), Urbi (45.8%), ara (39.1%), Homex (30.7%) y GEO (17.4%).

Antes de la crisis de 2008, el sistema financiero mexicano otorgaba 635,000 créditos hipotecarios al año a un ritmo de crecimiento de 11% anual. Al finalizar 2011, los créditos hipotecarios llegaron a 580,000, 9% menos que en 2008. 

 "El boom en el sector vivienda ya pasó", dice Hermosillo. "Por eso todo mundo está buscando otras líneas y, efectivamente, a lo mejor (la construcción de penales) no es tan glamorosa, pero de que puede llegar a ser un negocio rentable, no me cabe duda".

El desarrollo del sector vivienda desde 2008 prueba que la decisión que tomó Homex hace cuatro años fue acertada, asegura Rogelio Urrutia, analista de Santander. "Si miras las cifras de la industria, ha sido un año difícil -dice-. Los inicios de casas han disminuido, los subsidios han estado afectados y esta tendencia negativa no sólo afecta a Homex, sino a parte importante de los desarrolladores".

"El mercado ha castigado a las empresas del sector vivienda y se nota en sus resultados en la BMV", asegura Copca, de MetAnálisis. "Es irónico, pero lo que ha logrado mejorar el desempeño de la viviendera no es la vivienda, es buscar un giro radical para incrementar sus ingresos".

El panorama para las empresas con experiencia en la construcción de penales es alentador. "Prevemos que en el siguiente sexenio la inversión en cárceles de máxima seguridad continúe, con lo que habrá oportunidades para las empresas", dice Medina, el analista de Ve por Más.

Homex no desecha la posibilidad de edificar centros penitenciarios en el extranjero.

"Si tuviéramos la oportunidad de construir centros penitenciarios en otros países, no lo descartamos, teniendo la experiencia de estos dos proyectos. Por ahora no hay nada concreto, pero si lo vemos como algo posible y rentable, sí se consideraría", explica Fueyo.

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Si Homex incursionara en otros países, el riesgo de replicar su mala experiencia en Brasil e India es bajo, dice Copca. "En la operación son negocios diferentes, las cárceles implican un trato directo con el gobierno y tienen menor dependencia del mercado".

Con información de Cinthya Bibian y Jesús Ugarte.

EL NEGOCIO DE LAS CÁRCELES
El 2 de octubre, el presidente Felipe Calderón inauguró en Sonora el primer Centro Federal de Readaptación Social construido por una empresa privada mediante un esquema de participación público-privada. ICA edificó la cárcel en 13 meses.
“El esquema es un ‘llave en mano’, donde nosotros construimos las instalaciones y prestamos los servicios de apoyo o auxiliares”, explica Carlos Méndez, vicepresidente de Infraestructura de ICA.
Seis firmas privadas construirán centros penitenciarios con capacidad promedio de 2,520 espacios e incrementarán la capacidad actual del sistema penitenciario en poco más de 20,000 espacios.
“Nosotros estamos listos para seguir participando en los proyectos de infraestructura por venir, incluyendo éstos, esperamos que incluso se traslade a nivel estatal y municipal esta práctica”, dice Méndez. Los estados donde se construirán los penales y las empresas que participan son:
1. Chiapas: Arendal y Homex
2. Morelos: Homex
3. Durango: Prodemex
4. Michoacán: Prodemex
5. Sonora: ICA
6. Guanajuato: ICA
7. Oaxaca: GIA
8. Coahuila: Tradeco
HACINAMIENTO TRAS LAS REJAS
La población penitenciaria en México es la octava más grande del mundo en términos absolutos y se triplicó desde 1990.
429 28 20% 4,000
Penales de todas las jurisdicciones hay en México. Albergan 50% de la población carcelaria. De sobrepoblación hay en las cárceles del país. Camas para reos del fuero federal había en 2009.
39,000 30 8 20,000
Reos del orden federal estaban en cárceles estatales debido a la falta de espacio. Centros penitenciarios deberían construirse para equilibrar la cantidad de celdas y reos. Penales federales son construidos por empresas privadas. Camas tendrán los ocho penales en 2013, cuando se encuentren operando al 100%.
FUENTES: SSP e IMCO.
EXPERIENCIA INTERNACIONAL
La participación de empresas privadas en la construcción y operación de cárceles es un esquema que se ha evaluado en varios países con diferentes resultados.
Estados Unidos. La prisión de San Quintín, en California, fue la primera construida y operada por el sector privado. Inició actividades en 1850 y en 1923 regresó al control estatal debido a quejas constantes de los reos y sus familias. Empresas privadas operan más de 270 correccionales juveniles, que albergan a más de 99,000 infractores.
Inglaterra. En 1992 inició operaciones The Wolds, la primera prisión bajo gestión privada en Europa, operada por Group 4 Securitas. Actualmente, 12 prisiones operan bajo este esquema en el país, pero no todos los casos son exitosos. Ashfield Prison, un centro para menores inaugurado en 1992, tuvo que regresar a manos del gobierno en 2003 tras quejas por la administración y constantes motines.
Brasil. A finales de 2011, el gobierno inauguró las dos primeras prisiones construidas y administradas por empresas privadas: el complejo penal de Ribeirão das Neves, en el estado de Minas Gerais, y el Centro Integrado de Resocialización de Itaquitinga, en Pernambuco. El modelo brasileño es muy similar al que opera en México.
Israel. En 2004, el gobierno autorizó la creación de cárceles privadas para disminuir el gasto gubernamental. Un año después, volvió a prohibirlas, ya que algunos internos demostraron violaciones a sus derechos humanos.
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