Adela H. se levantó aquella mañana de domingo con una idea obsesiva. Qué hacer con sus ahorros, que ya se estaban volviendo una carga más que una tranquilidad. Odontóloga, con 60 años y tres hijos adultos, Adela cree que debe tomar decisiones acertadas para disfrutar su retiro como lo soñó (viajando), pero también cuidar lo que le heredó su esposo y asegurarlo para sus hijos.
Si Adela hubiera seguido los consejos de su hijo menor, Aurelio, los ahorros habrían ido a un fondo de inversión, en particular, al fondo F-Bolsa, que según le dijo, “fue la estrella del año pasado” al ofrecer el mejor rendimiento con un premio de 50.6%. Cuando Adela escuchó que se trataba de invertir en ‘mercados especulativos’ y que el rendimiento es alto porque el riesgo es mayor, prefirió seguir su intuición. Fue entonces que comenzó a buscar un asesor inmobiliario.
En la jerga del sector lo llaman ‘negocios de viudas’. ‘Invertir en ladrillos’, como también se le conoce, sigue siendo una opción conservadora, gracias a que representa tres ventajas básicas: protege al patrimonio de los efectos de la inflación y de la volatilidad cambiaria, tiende a generar plusvalía y genera renta si se le pone en el mercado de los alquileres. La regla general continúa siendo ésa, pero la llegada de nuevos jugadores cambió el panorama.
Este negocio “ya no es tan de viudas, en virtud de que la inversión inmobiliaria se ha sofisticado mucho”, advierte Javier Lomelín Anaya, director general de Colliers International, consultoría inmobiliaria. Y explica: “Hay grandes jugadores nacionales y extranjeros que participan ahora en este mercado. Existe mayor liquidez y más participantes”.
Ésta es la primera lección que aprendió Adela antes de tomar una decisión. En su expectativa estaba hacer un negocio jugoso y de rápida realización como su familia lo hacía allá por 2001, cuando las tasas estaban a niveles de 25%, muy pocos podían comprar una vivienda, la mayoría alquilaba y la oferta disponible no era tan variada.
“En esa época, con poner un cartel en la ventana, durante una semana, los departamentos se rentaban solos”, comenta Álvaro Mejer, de Habitar Bienes Raíces. “Un departamento de 1932, en la colonia Condesa, sin estacionamiento, en un estado de conservación regular se podía rentar por unos 15,000 pesos. Eso ya cambió”, asegura.
Conocer exactamente la naturaleza de los cambios del mercado y las tendencias que se vienen es el paso inicial para sacar el mejor provecho de lo que hoy implica hacer una inversión inmobiliaria. Al estudiarlo, cualquier inversionista advertirá que este ‘negocio de viudas’ se transformó en un ‘negocio de especialistas’. Si bien sigue ofreciendo el mejor horizonte de estabilidad a largo plazo, también entraña un gran riesgo y una enorme ventaja que antes no tenía.
Por un lado, la inversión inmobiliaria puede implicar hoy un desacierto si no se monitorea con cuidado en qué momento del ciclo del mercado se está. Pero, por otro, ofrece la posibilidad de especular y acelerar el proceso de rentabilización de la inversión, como nunca antes, gracias a que el mercado tiene más participantes.
Ahora es Aurelio el que escucha a su madre sobre las alternativas disponibles para crear el portafolio de inversiones de la familia.
Cambios estructurales
Las cosas cambiaron drásticamente, en apenas cinco años. “Una persona que en 2000 podía comprar una casa de 300,000 pesos, hoy puede adquirir una casa con el doble de valor, simplemente por la reducción de tasas del mercado”, explica Eduardo Osuna Osuna, director general de Hipotecaria Nacional.
“Nunca habíamos tenido las tasas que tenemos ahora. Estaban a niveles superiores a 20% y ahora nosotros ofrecemos 11.58%, con posibilidad de que disminuya hasta 8.88%”, señala Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, uno de los bancos que más promueven sus productos hipotecarios.
Aquí está uno de los aspectos centrales a tener en cuenta. La estabilidad macroeconómica ha generado fuertes incentivos para comprar vivienda propia. Por poner un ejemplo, si en el pasado eran necesarios 25,000 pesos para el pago de la mensualidad por un crédito de un millón de pesos, hoy con 9,500 se cubre ese pago. ¿Por qué entonces pagar una renta de 15,000 pesos?
“Al ir reduciéndose la tasa de interés, más y más personas optan por comprar porque ya les alcanza. Entonces, se produjo una disminución de la demanda de rentas por efecto del producto sustituto”, dice Álvaro Mejer, quien se apresura a aclarar que eso no significa que rentar inmuebles haya dejado de ser negocio. Los números de Hipotecaria Nacional –que entrega cuatro de cada 10 hipotecas que se hacen en el sector privado– reflejan ese fenómeno. Al mes de octubre de 2006 llevaba 50,000 hipotecas concedidas en el año, 24% más que en 2005.
¿En qué medida, entonces, les convendría a inversionistas como Adela destinar sus ahorros a una propiedad? Aquí es donde parece que el negocio se desvanece, pero surgen nuevas posibilidades.
Beneficio adicional
Si Adela optara por un instrumento financiero que le garantice la tranquilidad que ella desea, debería elegir un fondo de inversión de renta fija o deuda (invierten en deuda tanto privada como gubernamental, por ejemplo, los Certificados de la Tesorería). Ofrecen una renta fija que arranca en 2% y promedia 5% (real), de acuerdo con un análisis de Banamex del año pasado.
Frente a esa opción, los inmuebles ofrecen un rendimiento que si bien no es sustancialmente mayor, tienen un doble beneficio adicional: cubren riesgo inflacionario y permiten generar plusvalía de un modo cada vez más acelerado.
Los ladrillos “pagan un rendimiento igual a la inflación más dos puntos; a largo plazo se podría esperar una valoración de 6% acumulado”, explica Eugene Towle, socio director de Softec, consultora especializada en temas urbanos e inmobiliarios. “Pero si quien invierte su capital en un inmueble para rentarlo está dispuesto a entrar en la parte incipiente del desarrollo, entonces ahí hay márgenes atractivos”, agrega Javier Lomelín de Colliers International. Esto es, comprar la vivienda cuando aún está en planos o en proceso de construcción.
“Definitivamente, el sistema de la ‘preventa’ es un acelerador de la inversión”, coincide Álvaro Mejer. “En un desarrollo de la calle Ámsterdam (colonia Condesa de la Ciudad de México), vendí un departamento hace 22 meses en 1,700 dólares por metro cuadrado; los últimos tres que les quedan los están vendiendo a 2,300 dólares por metro cuadrado”, relata. La persona que lo compró al inicio de la construcción ya tiene en su haber 35% más de valor por metro cuadrado.
Además de asegurarse la plusvalía, en este caso el inversor tiene dos opciones hacia delante: conserva el inmueble para rentarlo o bien se sale de la inversión para realizar la ganancia.
Si lo va a rentar podría recibir 0.8 % del valor de la propiedad cada mes. “Hace unos años, la regla era que una vivienda debía producir al menos 1% de su valor, pero eso ya no se cumple”, explica Mejer. Justamente porque al haber más incentivos para comprar que para rentar, se ha generado mayor disponibilidad de viviendas para alquilar, más competencia y menores precios de renta.
Si el inmueble a rentar será para oficina, ese rendimiento podría ser un poco menor, de 0.6% aproximadamente. “Es menor porque en teoría hay menos riesgos de rentar a una compañía, ya que es más fácil medir la solvencia económica de una empresa que de un particular”, explica Lomelín. “En casa habitación los riesgos se incrementan, por eso ese índice es mayor. Esos riesgos se detectan y el mercado paga más”.
Aún considerando que las rentas han disminuido su valor respecto del pasado, la opción de invertir en ladrillos para rentar sigue superando a la inversión financiera de riesgo conservador. Si Adela pusiera su ahorro, unos 100,000 dólares, en un fondo de deuda, obtendría unos 6,670 dólares de renta anual. Si comprase un departamento en ‘preventa’, debería aguantar los 18 a 24 meses que demanda la obra, pero cuando ésta finalizara, la renta de su inmueble podría dejarle hasta 12,000 dólares anuales, cálculo que contempla el hecho de que su patrimonio se valorizó más de 30% desde que entró al negocio hasta que lo puso a ‘trabajar’ (alquiló el inmueble).
Si en lugar de rentarlo decide salirse de la inversión, el negocio, tras un año y medio o dos años de espera por la construcción, le dejaría una ganancia de aproximadamente de 33,400 dólares. “Hay gente que sale de la inversión cuando se finaliza el edificio y otras que lo hacen antes. Sólo hay que tener el cliente dispuesto a comprar”, explica Mejer. (Véase recuadro). Allí comienza otra fase del negocio.
Qué, cuándo y dónde
“Desde el asiento de un inversionista, que tiene distintas alternativas para armar su portafolio, una de ellas los inmuebles, lo primero que se debe determinar es en qué tipo de inmueble quiere invertir”, advierte Javier Lomelín, de Colliers International. “Además, hay que ver en qué parte del ciclo se encuentra el mercado inmobiliario para ver en qué momento entrar y qué esperar hacia adelante”.
Un dato adicional necesario es dónde encontrar el inmueble adecuado para la inversión y para el momento que se juzgó adecuado.
Para analizar estos aspectos vale la pena repasar la información que provee la consultora Softec. Según indica su director, Eugene Towle, “el área metropolitana de la Ciudad de México, por tomar un ejemplo, requiere por demografía y formación de hogares unas 125,000 nuevas viviendas al año y la industria ha estado ofreciendo en el orden de las 80,000 unidades”. Sin embargo, hay que tener en cuenta que entre enero y junio de 2006 se produjo una caída en las ventas en todo el Valle de México del orden de 20%, apunta Towle. Ello se debió a varios motivos entre los que la incertidumbre política previa a las elecciones jugó un papel fundamental.
Así las cosas, teniendo en cuenta la oferta disponible y el hecho de que se reactivó la demanda sobre el final del año (la gente comprobó que la economía es estable a pesar de la volatilidad política), Softec espera que en el Valle de México se absorba lo que se dejó de vender en 2006, durante el primero y segundo trimestre de 2007.
Esto significa que ahora es momento de entrar al negocio porque los precios no están presionados.
En el caso del mercado de oficinas esto es más visible. “En toda la ciudad, al cierre del último trimestre (septiembre) había una disponibilidad del orden de 11.5%. Ese porcentaje demuestra un mercado sano, sin presiones”, asegura Lomelín. ¿Continuará así? Colliers International, que monitorea este segmento, ha detectado que hay en proceso de construcción alrededor de 120,000 metros cuadrados nuevos de oficinas a entregarse en los próximos 12 a 18 meses, y otros 110,000 metros cuadrados en proyecto. Como la absorción de un año es de alrededor de 200,000 metros cuadrados, vamos “hacia un horizonte de quedar nuevamente con un mercado sano”, según la consultoría. De acuerdo con Lomelín, “es un buen momento para entrar porque habrá demanda de usuarios que quieran rentar espacios de oficinas”.
“En lo personal, soy adicto a las oficinas”, señala el arquitecto José Orozco Gavaldón, de la firma Deptos, desarrolladora inmobiliaria que tiene centradas sus operaciones en la zona de Santa Fe. Para Orozco, la mejor inversión es en oficinas de unos 30 metros cuadrados, que se pueden rentar por unos 2,000 dólares por mes. Deptos está desarrollando no sólo modelos de preventa sino también de prerrenta para oficinas que construye sobre la carretera a Toluca. Bajo ese esquema, bonifica hasta con 15% a quienes cierran el contrato de alquiler durante el proceso de construcción de la torre.
Definido el qué y cuándo, el dónde no es un tema menor. Y en ese sentido, la situación cambia según sea quien la describa.
Para Orozco, la zona de Santa Fe marcha hacia una etapa de valorización de sus inmuebles porque “la gente está eligiendo vivir en esta zona, donde ya trabaja”. Por el contrario, según Mejer “se está registrando un regreso hacia el centro” porque los chilangos soportarían cada vez menos el traumático traslado diario desde sus casas de la periferia hasta sus trabajos en Polanco. En ese caso, Roma, Condesa, Cuauhtémoc, Del Valle y la periferia de Narvarte pegada a Del Valle serían las joyas del momento.
Es probable que haya un poco de verdad en cada opinión toda vez que los corredores de oficinas más importantes y de gran competencia entre sí siguen siendo los de Reforma, Santa Fe, Polanco, Insurgentes Sur, Lomas-Palmas y Bosques de las Lomas. Por ende, hay gente para todos los mercados que ofrezcan viviendas de buenos accesos o integradas a esas áreas de trabajo.
Lo que ningún consultor inmobiliario desconoce es el valor creciente que están teniendo las llamadas ‘colonias promesas’, que en el pasado fueron colonias industriales y tienen buenos y directos accesos al centro. En la capital están los ejemplos de las colonias Anáhuac, Escandón, San Rafael, San Pedro de los Pinos, Popotla, Pensil. “Ese proceso está madurando y todavía hay mucho por verse allí”, dice Lomelín. “Si alguien compra en esa zona, de aquí a un tiempo, seguro tendrá una buena valorización del inmueble, el riesgo está en ser pioneros y quedarse en medio de las bodegas y los trailers por un tiempo”, comenta.
Un recorrido realizado por Expansión permitió observar que en esas zonas se ofrecen departamentos nuevos a unos 980 dólares el metro, en promedio, y casas usadas por 800 dólares el metro y menos. En ese segmento de las casas usadas existen oportunidades de negocios, en la medida en que el inversionista cuente con la asistencia de un contratista que haga las remodelaciones necesarias para incrementar el valor de lo comprado.
Cuando Adela decidió hacerle caso a su intuición e invertir en inmuebles sintió la tranquilidad de haber tomado una decisión que habrá de conservar el patrimonio familiar. Sin embargo, luego supo que ése fue apenas el primer paso, de los muchos que debe dar para comprobar que tomó la decisión correcta.