Los límites del paraíso

El sueño de tener mejor vida en los suburbios está más vivo que nunca.
Al norte del edén. La nueva generación de clase media descub

Para Luis Miguel Jiménez (35) y su esposa Karla tomar la decisión no fue difícil. Como ejecutivo de Bancomer, su último destino laboral lo llevó a León, Guanajuato. Aunque se reconoce "chilango de alma", su vida actual no le genera nostalgias por la gran ciudad. "Tengo oportunidad de comer en casa, compartir más con mi esposa, trabajo más productivamente… es otra visión de vivir", relata.

El matrimonio Jiménez vive en Pedregal del Gigante, un desarrollo residencial para segmentos socioeconómicos medio-alto y alto, a unos 15 minutos del centro de León.

Cada día inicia rodeado de campo y montañas. Su casa está dentro de un subfraccionamiento privado, donde comparte jardines centrales y accesos propios con un reducido número de vecinos, y todos se conocen. Tiene vigilancia las 24 horas, acceso con tarjeta electrónica y un chip en el automóvil del residente.

Asesorado por su esposa, decoradora, y con la experiencia de estar en el negocio del crédito automotriz, Luis Miguel visitó ocho urbanizaciones antes de comprar. Entró al Pedegral en periodo de preventa. "En cuatro meses la inversión ya me dejó una plusvalía de 80,000 pesos", señala.

La experiencia de Luis Miguel es como la fotografía de una película vertiginosa que se está rodando en la industria de la construcción de viviendas. Las ventas de casas residenciales (de más de un millón de pesos y hasta 2.3 millones) y residencial plus (de más de 2.3 MDP) pasaron de ser 10% del total de unidades vendidas en 2002 a 30% en 2006, apuntan datos de la consultora Softec.

Como se dice en la jerga del negocio, "el mercado está plusvalizado". En gran medida es consecuencia de la dinámica de los segmentos demográficos de más valor. Sumando las 31 ciudades más importantes del país, es un negocio de poco más de 9,300 millones de pesos (ventas de producto medio, residencial y residencial plus). ¿Qué hay detrás de este auge?

Escape a la armonía
El auge del ‘estilo de vida suburbio’ en México tiene múltiples explicaciones. "Por un lado, hay una masa importante de jóvenes que están ingresando a las fuerzas laborales", dice Eugene Towle, socio director de Softec. "Paralelamente, está el fenómeno de las ciudades que se han enfocado en la formación de empleos, para la atracción de industrias y servicios".

"La gente busca, cada vez más, tranquilidad, privacidad, seguridad y vivir con un entorno agradable", aporta César Camacho, director de Luxma, desarrolladora de León.

Si a esos factores se agrega la diversificación y el crecimiento de los productos hipotecarios enfocados en el segmento, se explica por qué la venta de unidades residenciales pasó de 1,000 al mes, en 2000, a más de 7,000 mensuales, ahora.

El Valle de México multiplica muestras de esta realidad y Guadalajara, Monterrey, León, Toluca, Cancún, Querétaro, Mexicali, Tijuana, Puerto Vallarta, Aguascalientes, Hermosillo y Chihuahua, lo acompañan en dinamismo, según Softec.

"La demanda nueva tiene dos componentes importantes", considera Eduardo Mellado, constructor de la desarrolladora regiomontana Grupo Delphi. "La gente que compra su primera casa o que llega de fuera a trabajar aquí y la que cambia de casa o compra su segunda casa".

De acuerdo con Softec, la gente está cambiando de casa, en promedio, a los ocho años de vivir en ella. "Ya no existe aquello de la casa para toda la vida", dice Mellado.

Los proyectos de Luis Miguel Jiménez son una prueba de ello. "Seguramente a futuro compraremos una de las casas de mayor nivel que ofrece este fraccionamiento o una en el (club de) golf", afirma.

Posibilidades de construir con financiamiento, de comprar vivienda a crédito, economía estable y una tendencia de ‘escape a la armonía’ son una buena conjunción de variables que los desarrollistas están aprovechando al máximo.

Es el caso de Grupo Casgo, de Guadalajara, con su desarrollo Sendero de Luna, en Puerto Vallarta, de 2,000 viviendas, a precios desde 420,000 hasta 900,000 pesos. "Muchos compradores son residentes, pero otros lo ven como segunda casa", comenta Héctor Castellanos, director de Casgo.

En el DF, la desarrolladora GIM registra la misma experiencia en la preventa de su complejo Scala, ubicado en la Cima Santa Fe, la zona más alta de Santa Fe (70 metros respecto del centro de esa colonia) y donde se vende a 1,700 dólares el metro cuadrado ya construido. "Tenemos clientes que compraron un departamento como inversión y ahora vienen por el segundo, pensando en cuando sus hijos deban independizarse", comenta Isaías Ramírez Guerrero, director comercial de GIM. De los 40 departamentos vendidos (de un total de 120), 75% son familias que vivirán allí y 25%, inversionistas.

Resguardo del patrimonio
Si bien el deseo de una vida más apacible y segura explica en parte la predilección por viviendas en urbanizaciones residenciales cerradas, el resguardo del patrimonio que ofrecen estas inversiones, no es un tema menor.

"En una preventa se puede ganar de 15 a 20% como mínimo al momento de finalización del desarrollo, pero desde ahí al tercer año se puede alcanzar hasta 80% de plusvalía", afirma Héctor Castellanos, de Grupo Casgo, desde Guadalajara.

En León, las proyecciones son similares. "En un año y mes que tiene este desarrollo en el mercado (Pedregal del Gigante), la plusvalía que han obtenido los primeros compradores es de aproximadamente 20%", afirma Camacho, de Luxma. "Ha beneficiado también que en la zona se estén desarrollando fraccionamientos del mismo nivel, lo cual garantiza la inversión de nuestro cliente", reconoce.

En el caso del complejo Scala, de Santa Fe, "los primeros tres años, que es el tiempo en que se terminará de vender el proyecto, los clientes deberían tener una plusvalía de 40% sobre el precio en el que compran, en dólares", indica Isaías Ramírez Guerrero. "No conozco otra inversión, excepto la Bolsa, con el riesgo que implica, que dé esa valorización". La gente de GIM estima que los siguientes cinco años, la plusvalía puede estar en el orden de 70%.

Sin embargo, la plusvalía no siempre resulta, ni bajo cualquier circunstancia.

"Depende de tres razones", apunta Héctor Castellanos, de Casgo. "Una es el prestigio de la empresa desarrolladora, que debe garantizar calidad de ejecución y servicio posventa; la segunda es la ubicación del fraccionamiento". Y una tercera, fundamental, es el tipo de comercialización. "En muchos lugares, por querer vender rápido un desarrollo, se vende a especuladores que luego no lo van a habitar, eso va en detrimento del propio desarrollo", advierte. Una comercialización que ayude a los intereses del comprador es la que contempla una mezcla equilibrada de compradores que habitarán e inversionistas. "Eso hace que el desarrollo aumente más de valor, porque es un desarrollo que tiene vida, atrae a nuevos vecinos y se crea un ambiente de seguridad", explica Castellanos.

En la experiencia de Luis Miguel y Karla Jiménez, que ya ingresaron a este estilo de vida, las principales tareas a realizar antes de comprar son: evaluar si las vías de acceso son fluidas, si el entorno luce seguro y si en un radio no muy alejado hay centros comerciales y escuelas o universidades.

"Karla también me ayudó a evaluar la calidad de los materiales que prometen y en qué iba a consistir el servicio de posventa", agrega Luis Miguel.

Según Mellado, de Grupo Delphi, el comprador debería también pasar por las oficinas de la Profeco, antes de concretar la operación. "Si en el fraccionamiento que van a comprar hay hasta cien denuncias, no compren ahí", aconseja.

¿En casa o ‘depa’?
Aunque en el imaginario colectivo, la vida de suburbio es aquella rodeada de campiñas verdes a la que se accede después de andar unas dos horas por excelentes carreteras o en tren, la realidad en México se despega de aquel sueño hollywoodense.

A través de un mix de costo y arquitectura, las propuestas de los desarrolladores pretenden acercarse a él.

Towle, de Softec, explica: "Lo que estamos haciendo con la suburbización de las ciudades de México es como agregarle capas a una cebolla. La ciudad simplemente se está extendiendo", dice Towle. "No son suburbios francos, sino extensiones de zonas residenciales".

Las nuevas zonas residenciales de México tienen dos tipos de ofertas. Por un lado están los condominios de torres de departamentos con multiplicidad de servicios –como amplios jardines, casa club, gimnasios, salones de fiestas, centros de negocios, alberca, auditorio, salas de juegos– y, por otro, los fraccionamientos de casas (que por lo general ofrecen hasta ocho tipologías de vivienda diferentes, están subagrupadas en espacios privados, con accesos y jardines propios).

Los condominios de torres tienen la ventaja de estar cerca de los centros de trabajo. Prometen la ‘vida paradisiaca’ a minutos del centro. Suelen ser más caros que los fraccionamientos de casas por estar en terrenos más cotizados.

"Pensamos que ya cerca de 50% de nuestra clientela considera digno vivir en departamentos, siendo que hace 10 años la gente prefería vivir en casas", afirma Mellado. El valor agregado de los servicios que ofrecen los condominios es, según su opinión, la razón de esta preferencia.

"Cada vez hay más personas dispuestas a vivir en lo alto, para estar cerca de los empleos y las cosas interesantes de la ciudad", comenta Towle.

Viajar más de dos horas diarias entre hogar y trabajo se convirtió en un calvario para muchos mexicanos, que ahora pueden evitar gracias a vivir en departamentos. Isaías Ramírez, de GIM, apunta que esta propuesta es "un buen ‘combo’ de calidad y costo de vida", pues en los condominios se disfruta de seguridad, vigilancia y espacios recreativos comunes que viviendo en colonias abiertas cada quien debe financiar.

Los fraccionamientos de casas residenciales son una buena opción para familias jóvenes, o con niños pequeños, que adquieren una primera vivienda. Están ubicados en zonas más alejadas de los centros de trabajo, sobre terrenos más baratos. Tienen la ventaja de estar cerca de centros comerciales e instituciones educativas. Ofrecen una vida de contacto con la naturaleza en un entorno seguro y con la posibilidad de escalar hacia tipos de viviendas más sofisticados.

Para la desarrolladora Luxma, de León, subdividir internamente los fraccionamientos en clusters, donde se reproduce la tradicional vida de barrio, segura y en convivencia con el vecino, "ha sido muy apreciado por el cliente", comenta César Camacho, director de la firma.

Sea condominio de torres de departamentos o fraccionamientos de casas residenciales, la tendencia a vivir en estos espacios cerrados de ‘estilo suburbio’ es clara y de largo plazo. Razones hay y son igualmente contundentes. ¿Cuáles?

Una mano al alcalde
Aunque esto no forma parte de los argumentos explícitos de venta de los condominios y fraccionamientos, lo cierto es que tienen éxito porque resuelven la ausencia de servicios públicos que afectan a las ciudades.

"El auge de estas urbanizaciones tiene lógica en la falta de estructura y en la pérdida de estructura de la ciudad", explica Gene Towle. "Es una reacción del consumidor ante la deficiente capacidad del municipio de dar servicios. Y el municipio dice: ‘aquí hay unos señores que me pagan el predial, pero además se pagan su vigilancia, su recolección de basura, su seguridad, alumbrado, drenaje… bueno, bienvenido el condominio’".

Con estas urbanizaciones llegó una suerte de privatización de los servicios públicos a las zonas de altos ingresos, lo cual ayuda –o debería ayudar– a los municipios a enfocarse en zonas con mayores carestías.

Grupo GIM, por ejemplo, para promocionar su complejo Scala se alió con el Hospital ABC (del que es vecino) y otros cuatro desarrollistas (entre todos construirán 1,200 viviendas) para proveer de servicios a Cima Santa Fe.

Invertirán en conjunto 200,000 dólares en alumbrados, señalizaciones, camellones y accesos. "Son una serie de obras urbanas que si bien deberían proveérnosla la delegación, no queremos esperar", afirma Isaías Ramírez, de GIM. "Quienes inviertan en la Cima se van a ver beneficiados de acciones que empezamos a desarrollar 15 meses antes de que vengan a vivir", dice.

En Monterrey, como en el resto del país, ese esquema se repite. "Muchos de estos servicios (agua, drenaje, subestaciones de electricidad) los paga el mismo desarrollador inmobiliario", comenta Eduardo Mellado, de Grupo Delphi. "Es una inversión que ya está calculada".

Esto aún no hace mella en el negocio de los suburbios.

La fiesta recién comienza
De acuerdo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, este año llegará a México inversión extranjera directa por casi 4,000 millones de dólares en este sector. La asociación estima que la industria crecerá entre 5 y 6% este año.

Así como se espera una entrada apabullante de capitales extranjeros (de origen español y estadounidense, principalmente), también constructoras mexicanas salieron a buscar capitales de apoyo.

"La mayoría de las empresas nos comentaron que aprovechando su visita a Nueva York –con motivo del 4º Foro Anual de Vivienda–, así como la presencia de ejecutivos de primer nivel, estarían visitando esos días a algunos fondos de inversión importantes", señaló Carlos A. González Tabares, especialista en sector vivienda, en Ixe Group, en un reporte del mes de febrero.

México luce como un verdadero paraíso para los capitales extranjeros. La industria todavía ofrece márgenes operativos de entre 15 y 20% (hasta 30% en algunos mercados del interior); un rendimiento que en mercados maduros de países desarrollados ya no es posible.

"La competencia ha crecido muchísimo en los últimos años. Es una tarea mayor para el desarrollador a efectos de tener una utilidad razonable", reconoce Alberto de la Garza Evia, de Internacional de Inversiones, compañía de Monterrey experta en evaluaciones de inversiones inmobiliarias. "Hay desarrolladores extranjeros y de diferentes partes del país. Esto es bueno para los compradores porque los desarrolladores tenemos que esforzamos más en dar valor agregado", dice.

Un dato interesante para el inversionista individual que está a punto de decidir por ‘su boleto’ al ‘paraíso habitacional’: en casi todas las ciudades del país está aumentando el número de proyectos activos, más rápido que el crecimiento de las ventas en la misma ciudad. "Entonces, las ventas promedio por proyecto, han venido a la baja", explica Gene Towle. "No es que no sea buen negocio sino que el pastel se está haciendo más grande, pero cada vez hay más ardillas comiendo", dice.

La consecuencia, agrega: "Es buen momento para comprar. Se empieza a volver un mercado de compradores, y ya no de vendedores".

Ahora ve
No te pierdas