Nuevas caras
A principios de junio pasado, durante una entrevista de radio, el presidente de la firma de bienes raíces Mexico Retail Properties (MRP), Jerónimo Gerard, hizo un anuncio peculiar: “Invito (a asociarse) al auditorio que tenga un terreno entre 50,000 y 200,000 metros cuadrados, en una ciudad media o en donde sea”, dijo al aire.
Esto habla de la gran demanda que hay por terrenos para desarrollar inmuebles comerciales, pero también muestra un nuevo estilo, más agresivo y transparente, con el que hoy se hacen los negocios inmobiliarios en el país.
MRP quiere ser un símbolo de esta nueva época. Fundada en 2003 por el fondo de bienes raíces estadounidense Black Creek Capital (BCG) y el inversionista Sam Zell –conocido por su inversión en la desarrolladora de vivienda Homex–, es de las pocas firmas que pueden financiar y desarrollar sus propios proyectos. Desde que comenzó a operar en México hace tres años, rompió con el viejo paradigma de cobrar ‘guante’ o exigir al arrendatario del local cierto monto por el derecho a rentarlo, y nunca obliga a un cliente a ocupar locales en otros inmuebles del grupo.
“Recibimos acercamientos de otros fondos, pero dado el entendimiento y la forma tan directa de hacer la negociación por parte de MRP, nos asociamos con ellos”, refiere Gustavo Backhoff, director de Grupo Internacional de Inversiones, socio de MRP en Plaza Céntrika, en Monterrey, NL, y que está por firmar una coinversión con ellos de 80 MDD para desarrollar hasta cinco centros comerciales en el norte del país.
Mucho ha ayudado que dirijan MRP seis inquietos treintañeros mexicanos, incluido el propio Gerard (37).
La conmoción que vive actualmente el sector comercial sucede en casi todos los ámbitos de la industria inmobiliaria, ya sean naves industriales o vivienda. Incluso el negocio de oficinas, hasta hace poco deprimido por la sobreoferta, hoy se recupera aceleradamente. Aquí hay negocio para todos.
“Y eso que la (construcción de) infraestructura aún no comienza”, advierte Abraham Metta, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). “Ahí es donde va a estar la verdadera explosión”.
Algunos de los 45 socios de ADI, que representan casi la mitad del mercado inmobiliario del país, tienen planes para desarrollar además hospitales, escuelas y caminos, entre otras obras, lo que podría impulsar aún más sus ventas, que este año rondarán 5,000 millones de dólares (MDD), según Metta; esta cifra equivale a la tercera parte de la inversión extranjera directa en ese periodo.
Un poderoso aliado en esta metamorfosis son los fondos de capital privado. El dinero llamado ‘institucional’, compuesto por fondos de pensiones o por empresas especializadas en inversiones inmobiliarias, financian buena parte de estas obras y hacen más transparente este negocio. Estos fondos prestan dinero a las desarrolladoras, compran propiedades que luego rentan o se asocian en proyectos inmobiliarios. Para proteger a sus inversionistas deben cuidar que los terrenos, edificios o plantas que adquieren estén bien inscritas en los registros públicos, que sus desarrollos cuenten con estudios de impacto ambiental y que sus impuestos estén al día.
“Los fondo generan mucha información del sector”, dice Roberto Charvel, director en México de Prudential Real Estate Investors (PREI), propietario del tercer portafolio industrial más grande del país y dueño de un banco de tierra donde pueden construirse unas 112,000 viviendas.
De este dinero hay mucho. La Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap), organismo que agrupa a 90% de los fondos privados del país, calcula que en 2006 se invirtieron 1,200 MDD en proyectos de bienes raíces y confía en que esta cantidad se duplicará este año. “No hay precedente de estas cifras”, señala Antonio Ruiz Galindo, presidente del organismo.
Y falta otra cosa: “No hay suficientes proyectos para todo el dinero de estos fondos”, advierte Metta. “Hay empresas donde los fondos se forman con mochilas de dinero”.
Una nueva etapa se construye en los bienes raíces de México y todos quieren ser parte de una fiesta donde todo son dólares y ladrillos. Compañías nacionales como Gicsa, Frisa, Grupo Acción, IDEAL o Acosta Verde no están dejando pasar la oportunidad.
Bonanza inmobiliaria
En el año 2000, Equity International Properties (EIP), el brazo inmobiliario internacional de Equity Group Investments (EGI), propiedad del gurú de bienes raíces Sam Zell, invirtió con Black Creek en una firma que administra y desarrolla inmuebles industriales en Monterrey llamada Corporate Properties of the Americas (CPA). “Muchos de sus clientes eran empresas de retail que construían centros de distribución y logística”, recuerda Gerard. Si los autoservicios querían más centros de distribución es porque habría más clientes. “Ahí se dieron cuenta de la oportunidad que había en los centros comerciales”. Así nació MRP.
En 2004, EIP incursionó en el capital de MRP con 42 MDD. Desde entonces, MRP ha invertido 450 MDD en financiar y desarrollar los 18 centros comerciales con los que concluirá este año, muchos de ellos en apoyo a la expansión del gigante del comercio minorista Wal-Mart. El resto del capital de la empresa, unos 150 MDD más, podrían alcanzarles para sostener su operación hasta agosto próximo.
Por eso ya están ‘levantando’ un nuevo fondo –ahora de 1,200 MDD– entre inversionistas institucionales de EU y recursos en moneda local de bancos mexicanos. La mitad de este fondo será capital y el resto, deuda. “Tenemos que ser agresivos y abiertos”, dice Gerard. “Existe un mercado potencial para que los centros comerciales se multipliquen por cinco en los siguientes cinco años”.
En 2006 se construyeron 42 nuevas plazas comerciales en el país y este año se planea otro tanto. Cuando termine 2007, la superficie de este tipo de construcción será el doble de la que tenía una década antes.
Varios factores explican la bonanza. La clase media mexicana crece y ahora cuenta con más crédito que nunca, y en esto ya participan las principales ciudades del país. Por eso se necesitan más tiendas y firmas como MRP quieren construirlas para luego rentarlas. El potencial del sector se aprecia al comparar la superficie de centros comerciales de México y el de otros países (véase gráfico página 55).
Ayuda mucho también la intensa pelea que sostienen las compañías de retail. Wal-Mart aumentó 61% su superficie entre 2000 y 2005. En ese mismo periodo, Soriana incrementó la suya en casi 80%. Raúl Gallegos, director general en México de GE Real Estate, calcula que el sector comercial invertirá en bienes raíces unos 12,000 MDD en los próximos tres o cuatro años en el país.
El sector industrial también vive épocas de vacas gordas. A México siguen llegando firmas extranjeras que buscan bajos costos y mano de obra especializada. Eso sucedió recientemente con la fabricante de componentes para motores de avión Honeywell, que se sumó al cluster aeroespacial en Baja California. Esta compañía ya tiene una planta en Chihuahua, pero a finales de este año abrirá en Mexicali un centro de ingeniería y desarrollo. Esto significa que aumentará la superficie que renta Grupo Nelson en el parque industrial Vigía II de 200,000 a 315,000 pies cuadrados.
“Y estamos a punto de cerrar un acuerdo con otras empresas para rentarles 300,000 pies cuadrados”, anticipa Manuel Rubio, director general de Grupo Nelson.
Desde los 60, las maquiladoras han ahorrado costos al ubicarse en la frontera norte de México. Sin embargo, desde que se firmó el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) no dejan de llegar empresas a los parques industriales mexicanos.
“En 1999 nos dimos cuenta que este crecimiento no lo paraba nadie”, comenta Sergio Argüelles, presidente de Finsa, el mayor desarrollador de naves industriales del país. En 30 años Finsa desarrolló en México 3.5 millones de metros cuadrados, equivalente a tres veces el área de Hong Kong.
Muchas veces, cada inversión en el sector industrial requiere otra en el sector vivienda. Y si a esto se suma el déficit de casi cinco millones de unidades y los jugosos apoyos oficiales a este sector, se entiende porqué más firmas quieren desarrollar departamentos y casas.
Compañías como Urbi, GEO y Homex han adaptado su modelo de negocio a un ambiente más competitivo. Ahora buscan socios estratégicos, y muchos de ellos son empresarios locales que aportan al proyecto un terrenito que tenían como patrimonio.
Esta oportunidad atrae a nuevos fondos de todo tamaño. Hace dos semanas, BBVA-Bancomer anunció un nuevo fondo privado de bienes raíces por 200 MDD. Un mes antes, Capital Inmobiliario, un fondo dirigido por Juan Carlos Braniff, ex ejecutivo de Bancomer, había anunciado el suyo con 18 MDD. Mientras, Carlyle prepara el propio.
El voto del capital
Antes, hacer negocios de bienes raíces requería de mucho dinero. Hoy, sería suficiente con un buen proyecto y un par de contactos para que un fondo privado, como PREI, o un fideicomiso inmobiliario de los llamados REIT (Real Estate Investment Trust), como Kimco, financien su construcción. “Se democratizó el capital en bienes raíces”, explica Jerónimo Gerard, y añade, “el mejor proyecto es el que se lleva el dinero”.
Y para un fondo extranjero, no es difícil hallar aquí proyectos más rentables que en su lugar de origen.
En la jerga de la industria existe el ‘cap rate’ o tasa de capitalización. Se usa para calcular el valor de una propiedad que luego se rentará. Mientras más alto sea esta tasa, mejor será el negocio. En el sector comercial, por ejemplo, EU tiene una tasa de capitalización promedio de 6%. En México, en cambio, este indicador es 10%.
El negocio mejora aún más en casos como el de CalPERS, el fondo de pensión de los trabajadores de California y que hasta mayo pasado tenía activos por 240,000 MDD. Gracias a un apartado del TLCAN, el tratamiento fiscal para estos fondos debe ser el mismo de su país de origen y las ganancias de fondos como CalPERS no causan ISR en EU.
La mayor competencia bajó la rentabilidad. En el rubro industrial, por ejemplo, el ‘cap rate’ pasó de 16 a 10% en el último lustro. Pero los márgenes no es lo único para busca un fondo: “Buscamos inversiones seguras que ofrezcan un flujo de efectivo constante”, asevera Charvel, de PREI.
Las naves industriales o los centros comerciales suelen tener contratos de arrendamiento de largo plazo y se cotizan en dólares. Más seguridad, imposible. Por eso PREI invirtió 160 MDD en junio pasado para comprar dos centros comerciales a Grupo Lamosa.
No siempre fue así. En 2003 PREI se asoció con GEO para desarrollar vivienda y centros comerciales y para ello invirtió más de 450 MDD para adquirir terrenos. Aunque aquí sacrificó la constancia de los flujos y asumió un riesgo mayor, también aumentó su margen de utilidad.
Este modelo es el mismo que siguen quienes financian y desarrollan proyectos inmobiliarios en destinos turísticos, y más ahora que muchos jubilados extranjeros buscan vivir en tierras cálidas. La española Fadesa anunció en junio una inversión de 5,400 MDD en un centro vacacional en Baja California Sur, con viviendas, marina, hotel y un campo de golf. Su objetivo: los jubilados europeos.
Nadie quiere quedarse fuera. En mayo pasado Gicsa anunció que construirá en Acapulco un complejo turístico y residencial de 400 MDD en alianza con el famoso cantante Luis Miguel. Isla Acapulco Residences, Resort & Spa, como se conoce al lugar, abrirá en 2008 y se espera que la figura de ese intérpete ayude a vender la propiedad más rápido y más cara.
Nuevos caminos
Finsa tiene una relación añeja con el ‘dinero institucional’. En 1994 pagó su deuda a 12 acreedores con un crédito a mejores condiciones que le dio GE Capital. Años después, vendió la mitad de su empresa a AIG, una de las aseguradoras más grandes del mundo. En 2005, la familia Argüelles formó una nueva empresa con GE Real Estate llamada Intramerica, la cual compró 80% del portafolio de Finsa. Ahora Intramérica administra ese portafolio y Finsa, con los recursos de esta venta, busca nuevos clientes para crear más parques industriales.
Gerard quiere que MRP haga algo similar. Según el directivo, al negocio de los desarrolladores de centros comerciales le quedan por delante dos o tres años muy buenos. La pelea después ya no será por construir nuevos conjuntos comerciales sino por comprarlos y administrarlos. “Nuestra idea es formar un portafolio de unos 3,000 MDD, luego venderlo y volver a empezar”, dice Gerard. Así es como los fondos pueden capitalizar su inversión.
Sin embargo, el desafío más relevante de esta industria es que su crecimiento represente también un beneficio para la mayor cantidad de personas. Ésa era la idea del ex secretario de Hacienda Francisco Gil Díaz cuando el sexenio pasado creó los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces o ‘fibras’. Se trata de reunir en un fideicomiso un grupo de inmuebles que se rentan y que los socios reciban una parte proporcional de los ingresos.
En su versión pública, cualquier inversionista podría tener acceso a una ‘fibra’ a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Pero a tres años de su creación, aún no cotiza ninguna. La cuestión fiscal inhibe su cotización pública, pues con sólo transmitir los certificados de participación inmobiliaria se crea la obligación de pagar IVA, ISR e ISAI. Este último impuesto es estatal y varía, según la entidad, entre 2 y 4.5%, y el gobierno federal ha presionado para que no se cobre. Este cambio debe realizarlo el Congreso local. Así ha venido sucediendo, pero el tránsito ha sido lento.
El gobierno intentó el año pasado promover otro instrumento llamado Sociedades de Inversión en Bienes Raíces o ‘sibras’. Por operar con acciones, estas sociedades no están gravadas con IVA ni con ISAI, aunque sí pagan ISR cuando obtienen ganancias. Pero tampoco hay ‘sibras’ públicas. “La realidad es que no hay interés en democratizar este tipo de inversiones”, afirma Luis Gerardo del Valle, socio del despacho Jáuregui, Navarrete y Nader. “Hoy es más fácil acudir por financiamiento a un fondo institucional que ir a los mercados públicos”.
Las ‘sibras’ y ’fibras’ que hoy existen son privadas. Lo fiscal no pesa en este caso porque los socios no negocian con los certificados, ya que a ellos les interesa el negocio inmobiliario, no el financiero.
Del Valle cree que no se necesita a la BMV para democratizar las ganancias de este negocio. Bastaría con que las afores pudieran invertir en bienes raíces una parte de las pensiones que administran, aunque sea en instrumentos que no son públicos. Para las aseguradoras también sería posible entrar a este sector si se flexibilizaran sus reglas de operación. Hasta los bancos podrían distribuir instrumentos financieros respaldados en bienes raíces.
Otro desafío es que cada vez hay menos lugares urbanizados para estos desarrollos. Las ciudades invaden el campo y si los registros de propiedad llegan a ser un problema en las zonas urbanas, esta incertidumbre aumenta aún más en áreas rurales.
La Procuraduría Agraria (PA) dice que en noviembre pasado terminó el programa de ordenamiento de tierras que inició en 1992. Gracias a ello se regularizaron 95 millones de hectáreas, de las cuales más de la mitad es desarrollable debido a que se ubica cerca de una ciudad en crecimiento.
Es por eso que la PA quiere asesorar a parte de los seis millones de campesinos que poseen esas tierras para que hagan negocios inmobiliarios. Hasta ahora han logrado impulsar 48 proyectos turísticos que significaron una inversión de unos 700 MDD. “El campo está listo para que se invierta en él”, dice el procurador agrario Rocendo González.
Quizá no está lejos el día en que un grupo de chavos, como los de MRP, desarrolle un proyecto inmobiliario y tenga como socio a un cantante pop, a un fondo de pensiones con dinero de miles de mexicanos y a un ex ejidatario de una zona conurbada.